지방부동산 상황을 처음부터 끝까지 쭉 훑어주신 

쟌자니님 1강 다시 한 번 감사드립니다!

■ 최근 정부에서 9월에 발표한 97정책을 시작으로 강의를 해주셨는데요.

부동산에 관심 있는 사람들이나, 정부 또한 익히 알고 있는 현재 수도권과 지방의 키워드는 

‘양극화’ 였습니다.

서울도 전세가격이 상승하고 있지만 매매가격이 더 가파르게 상승하고 있는 상황이고,

지방은 상승을 하고 있는 지역도 있고, 상승을 준비하는 지역도 있고, 아직 공급이 많아 비실비실하는 지역도 있어 여러가지 방면에서 준비해야하고 또한 배울 것이 있는 지방상황이라고 강의해주셨습니다.

그래서 정부는 97대책에서도 지방에 대해서는 ‘수요회복’을 언급하며 완화정책을 제시할 가능성을 보여줬습니다.

→ 종잣돈이 수도권 투자할 여력이 되어서 수도권에 집중하자고 생각했었는데 만약 메인 광역시에 좋은 기회가 있다면 굳이 수도권을 고집하지 않아도 될 것 같다는 생각이 들었습니다.

■ 전세매물이 너무나도 없어진 이유는 

1. 공급이 부족한 것도 맞지만 

2. 공급이 부족해지면서 전세가격이 오르고 

3. 기존에 전세에 거주하던 사람들이 오른 가격을 보고 갱신권을 사용한다

4. 지방 부동산 침체로 추가 주택인허가 및 건설이 감소한다

→ 전세가격이 오르는 4가지 단계를 볼 수 있었고, 그러면서 서서히 전세가격이 차오르는 지역이 생기고 있다. 아직 공급이 다 해소되지 않았는데도 지역마다 단지별로 전세가 제로인 지역도 많이 볼 수 있었습니다. 너무 여유롭게 생각하고 있었는데 생각보다 빠르게 전세소진이 되고 있어서 놀랐습니다. 마냥 느긋하게 볼만한 시장은 아니구나 생각이 들었습니다.

■ 이 시장이 언제까지나 열려있을 것이라고 생각하지 말고 언젠가는 상승할 것이라는 것을 머리에 넣고 나의 투자 물건을 찾아나서야 한다. 머리로는 지방이 현재 저렴하다는 것을 안다. 그러나 그 가격이 언제까지나 제자리는 아닐 것이다.

■ 지방은 또한 환금성이 매우 중요하다. 매도를 필히 해야하기 때문이고. 그 매도는 환금성이 뒷받침 되어야 그나마 수월하게 할 수 있다. 따라서 지방에서는 수익만 쫓아서는 안되고 월별 거래량이 얼마나 뒷받침이 되는지 필히 확인해야한다.

■  전국 주요지방도시의 공급상황을 분기마다 업데이트하는 장표가 있었는데 지방의 공급상황이 한 눈에 들어와서 굉장히 가독성이 좋았고 공급리스크로 인한 지방도시를 빠르게 선별할 수 있는 장점이 있는 장표, 엑셀에 정리하고 결론 장표에 추가하면 좋을 것으로 보인다!

■ 이번 지방 앞마당이 3개라서 아직까지 적용하기는 힘들지만, 지방 앞마당 중에 상승장으로 접어든 지역이 있다면 그 지역을 통해 어떤 아파트가 먼저 상승했고, 얼마나 상승했는지, 그리고 어떤 아파트가 상승을 하지 못했는지 선별하고 판단해서 다음 임장지에 적용하고 투자 아파트를 선별해낼 것.

■ 전수조사 후 항상 아파트는 가치를 먼저 봐서 판단하고 이후에 투자금을 봐서 나의 장바구니에 담아야 한다. 그러기 위해선 매매가를 보고 이후 투자금을 본다. 말로는 쉽지만 이것은 습관이다.