명불허전 잔쟈니님❤️ [지투실 26조 7한 후추보리튜터님과 보리들의 투자해보리조 가히dasikeum]

두근두근+무서웠던 실전반의 첫 강의는 최애 잔쟈니님의 강의였다❤️

운 좋게 오프 강의에 당첨되어 또 직접 뵐 수 있는 기회를 얻었는데,

강의 초반 “지금 지방 투자하는 분들은 23년 말 서울/수도권 투자자분들의 모습과 많이 닮아있다”라는 말에 

23년 말의 모습을 짐작할 수 있었다.

물론 내가 다녀왔던 임장지는 선호도가 매우 높은 지역도 있어서 가격이 오르는 단지들도 있었지만,

일부 지역은 1개월 전, 2개월 전 가격이 그대로 머물러 있어서

임장을 다닐 때는 꽤나 좋게 봤음에도 가격이 그대로라 관심도가 확연하게 떨어졌었다.

그치만 오히려 이 시기가 매수의 좋은 타이밍이라는 점,

나중에 오르고 난 후에는 내 투자금으로 가능한 단지들의 수준이 한 단계씩 떨어질 것이라는 점이 크게 와닿았다.

그러므로 이번 달 동안 해야할 것은? 

1. 지역 내 선호도를 파악하고 (+환금성 고려)
2. 공급에 따른 가격 분위기와 시장 상황을 파악하여 투자 범위를 설정하고
3. 가격과 투자금을 고려하여 우선순위 매긴 후 투자 결정!

본격 강의 시작! 

[파트 1] 현재 지방 시장 진단 및 투자 기준

• 가치와 선호도
  • 가치와 선호도 파악이 중요하다는 점은 하도 많이 들어서 오히려 그 뭐랄까 충격(?)이 덜 한 것 같다. 그만큼 내가 많이 놓치고 있을 수 있다는 거겠지. “1호기 목표”는 그저 어디 집 한 채에 투자하려고 ‘1호기~ 1호기’하는 게 아니라, 애초에 이걸 하고 있는 이유가 자산을 쌓고 돈을 벌기 위함이었음을 잊지 말자. 가치와 선호도 파악은 수익률에 가장 크게 영향을 줄 매우매우 중요한, 가장 1순위의 체크 사항이다!!!!
• 전세가
  • 지방 시장은 전세의 오름세가 곧 매매 상승으로 직결된다. 전세가의 움직임, 시장 흐름을 잘 파악하자.
• 시세트래킹
  • 가격 트래킹할 때 4가지 카테고리로 나누어 시장 흐름을 확인하는 방법이 정말 좋았다. 큼지막한 구획을 나누고 전체를 바라볼 수 있어야 하는데, 나는 너무 디테일한 것들에 매몰되는 것 같다. (그게 시간을 많이 요하니, 시작할 때 엄두가 안나는 악순환 ㅠㅠ) 크게크게 살펴보고 가능성 있는 것들을 콕콕 짚어낸 후 점점 더 파고 들어가자.
• 전임, 현장감 입히기.
  • 전세가 추세 파악 정말 중요. 전임 필수 ⇒ 실전반을 시작하며 가장 크게 느꼈던 부분들 중 하나가 바로 전임. 내가 가장 신경 쓰지 않았던 부분이라 이번 달 목표를 꼭 완수하겠다는 다짐.

[파트 2] 매수 전략

• 지방 소액투자 가능한 단지 범위 : “양호한 거주 만족도”
  • 거주 만족도가 ‘양호’한 수준이 어느 정도인지를 직장/교통/학군/환경별로 알려주셨는데, 정말 유용했다. 임장을 하다보면 가격이나 특정한 선호 요소에 꽂혀 다른 것들을 살펴보지 않게 되는 경우가 종종 있었는데 알려주신 기준으로 투자 범위 판단을 해봐야겠다.
• 소액 투자 고민 Top3 평형/ 연식/ 생활권 ..ㅋㅋ 정말 Top3가 맞는 것 같다.
• 체크할 것들
  • 거주 수요 = 신축 혹은 직장, 학군 등
  • 22년 하반기 - 23년 상반기의 거래량
  • 단, 단순히 거래량이 많다고 해서 가치가 높다고 할 수는 없다. 주변 신축 공급 영향을 받는, 전세가 올려야만 매매가 오르는 단지들도 있으니 과거 매매/전세의 흐름 파악도 중요
  • 연식이 좋고 해당 생활권 내에서 가장 좋은 단지라면 가격 상승폭이 클 수 있다. 다만, 환금성 측면을 조심해야 한다. 즉, 공급 상황에 크게 수요를 뺏기지 않을 수 있을 때만 투자하기에 적당하다.
  • 21년 상승장에 15년 전고점을 뚫지 못한 단지는 아무리 소액이어도 조심해야 한다.
• 전국 지방 주요 도시 선호 요소
  • 역시 잔쟈니님.. 한큐에 5대 광역시, 7개 주요 중소도시 다 정리해주셨다. 그저 감동 ㅠㅠ 잔쟈니님이 해주시는 지역 이야기는 유난히 생생하다. 나도 누군가에게 잔쟈니님 반만큼이라도 설명할 수 있는 수준이 되고 싶다.
• 투자 의사 결정 3단계 : 저평가 → 투자금 → 리스크
  • 1) 저평가
    • ‘넓게 보세요’의 진짜 의미는 같은 매매가, 같은 투자금으로 살 수 있는 다른 단지들 중 더 가치가 높은, 더 선호도가 높은 단지를 찾아보라는 뜻.
    • 매매가를 기준으로 정렬하여 살펴보는 연습 들이기. 같은 가격 단지의 가치 비교 <중요>
  • 2) 투자금
    • 투자의 본질은 협상을 얼마나 잘하느냐가 아니다. 이 가격이 협상이 필요한 가격인지 아닌지, 지금 시장이 협상을 걸어볼 만한 상황인지 아닌지를 판단하는 것이 관건이다.
    • 목표매수가 = 시장 상황 (매물, 실거래가, 호가 추이, 전고 대비 호가 수준 등)
    • 목표전세가 = 생활권 내 단지 선호도 → 지도 위에 올려보는 것 매우매우 중요
  • 3) 리스크 : 규제와 대응 방법 제대로 알기

[파트 3] 지방 투자 로드맵

오프 강의를 들을 때는 임장지 발표 전이었는데,

임장지를 알게 된 후 복습하고 나니 확실히 다르게 & 더 간절하게 받아 들여지는 부분들이 있어 신기했다.

아마 매도 관련된 강의 내용들이 나중에는 더 절실하게 와닿겠지..ㅎㅎ

요즘 1호기, 0호기 매도하는 분들을 종종 보는데 마냥 쉽지만은 않은 것 같다.

나는 아직 경험해보지 못한 영역이라 감도 안오지만.. 그 때가 되면 휘몰아치는 감정에 정신 못차릴 것 같지만

어쨌든 ‘배운대로, 명확한 기준대로 판단하자!’가 지금으로선 전부다. 

실전반 수업은 기초반처럼 마냥 “그래그래 할수있다!!”는 아니지만 

정말 실전에 꼭 필요한 귀한 내용들이 많았다.

차근차근 하나씩 돌파해나가자!