지방은 이해보다는 공감이다  - 유디님 강의중에서 -

1. 지방투자, 데이터에 매몰되지 말고 ‘현장’을 보고 하는투자

부동산 공부를 하면서 가장 크게 느낀 건,
지방 투자는 서울처럼 ‘논리’로만 되는 시장이 아니라는 점이다.
인구, 통계, 그래프보다 더 중요한 건 ‘이 지역 사람들은 왜 여기에 살고 싶어 하는가’를 공감하는 것이었다.

1)  수요가 있는 ‘지역’ 찾기

인구는 시장의 '수요’이다.
줄어드는 지역엔 가격을 떠받칠 체력이 없다.
그래서 나는 인구가 유지되거나 늘고 있는 지역을 우선순위로 두고,
'비싸면 투자하지 않는다’ 라는 원칙을 지켜나가려고 합니다.

2) 수요있는 ‘동네’ 찾기

같은 도시라도 동네마다 다르다.
연식보다 중요한 건 ‘여기서 살고 싶어하는 이유’이지만 .
이 땅에 사람들이 꼭 살아야 하는 이유가 없다면,
그 아파트의 매력은 결국 연식이나 환경에 의존할 수밖에 없다.
그래서 나는 학군,·생활권등을 따라가며 임장후에
“이 지역 사람은 왜 이 동네를 선택할까?”를 묻는다.

3) 수요가 있는 ‘단지’ 찾기

결국 시장은 ‘선호’로 움직인다.
지방일수록 그 선호가 명확하다.
“이 도시는 어디 브랜드를 선호하는가?”
“몇 세대 이상, 어떤 택지를 선호하는가?”
그 답은 상품성에 있었다.
새 아파트 공급이 많은 지역일수록 신축 선호는 강했고,
1군 브랜드는 지방에서도 ‘선호의 상징’이었다.

2. 지방투자의 핵심 공식

상품성 = 선호도, 선호도 = 수요, 수요 = 가격

지방은 빈 땅이 많아 ‘희소성의 힘’이 약하다.
그래서 입지보다 ‘상품성’이 선호도에 훨씬 큰 영향을 준다.
같은 지역에서도 ‘새 브랜드 대단지’는 압도적인 프리미엄을 가진다.

적용점

- 내가 세운 지방투자 원칙 4가지 -

   1) 수요가 있는 지역만 투자한다.
                                    → 인구가 늘거나 유지되는 곳 중심. 비싸면 과감히 패스.
2) 수요가 있는 동네를 찾는다.
                                        → 연식보다 땅의 이유, “왜 살아야 하는가”를 중심으로 판단.
3) 수요가 있는 단지를 고른다.
                                   → 지역별 선호 브랜드·연식·택지규모를 체감하며 선택

4) 그리고 비교 분석할 때
    유디님이 알려주신 순서대로 투자처의 선택중에 제일 좋은 선택을 할 수 있도록
    비교분석을 꼼꼼히 해야겠다고 생각했습니다.