안녕하세요?
부자아빠의 꿈을 이루고 있는
로건파파입니다.
오랜만에 듣는 실전준비반에 오니
초수강생 분들이 처음 접하는 부동산 강의로 인해서
많은 혼란을 겪고 있는 것을 알게되었습니다.
그래서 지난 글에 이어서
오늘도 초수강생 분들을 위한
아파트시세 따는 방법을 간략하게 정리해봅니다.
(이미 단지 시세따기가 능숙하신 분들은 지나가셔요~)
네이버 부동산
아파트의 시세를 딸 때,
우리는 대부분 네이버부동산을 이용합니다.
가장 많은 매물들이 올라와 있는 플랫폼이면서
지역에 상관없이 모두가 쓰는 플랫폼이기 때문이죠.
네이버 부동산에서 단지의 시세는 어떻게 보는지
간략하게 알려드리겠습니다.
우선, PC나 노트북을 이용해 네이버 부동산에 들어갑니다.
검색창에 시세를 따고 싶은
‘지역’이나 ‘아파트 단지’ 명을 검색합니다.
(이번에도 역시 ‘관악구’를 예로 들어 보겠습니다.)
검색 후 해당지역을 클릭하면
지도가 그 지역으로 이동해서 지역 내의
모든 아파트들을 보여주는데요,
위의 빨간상자에 있는 필터기능들을 가지고
우리가 투자할 단지들의 조건을 설정해주면,
그 조건에 알맞는 단지들만 나오게 됩니다.
거래방식의 경우에는 ‘매매’와 ‘전세’
면적은 40평 이하로 설정하고,
세대수의 경우에는 개인적으로 조금씩 다를 수 있는데,
저 같은 경우에는 수도권의 경우 200세대부터,
지방의 경우에는 300세대부터 필터를 걸어서 봅니다.
이렇게 필터를 걸어 놓으면
이전보다는 훨씬 더 정선된 단지들만
볼 수 있어서 너무 복잡하지 않습니다.
이제 지도 위에서 시세를 따고 싶은 단지를 클릭합니다.
이제 평형대별로 나눠서 가격을 조사할 건데요,
위의 빨간 상장의 가운데 공급평형을 클릭한 후에
비슷한 평형끼리는 모두 한데 묶어서 체크해줍니다.
여기서 주의할 점은 위에서 본 것과 같이
‘단지정보’를 눌러보면, 같은 전용면적이더라도
방수/욕실수 혹은 현관구조가 다를 수 있습니다.
만약 방수/욕실수가 다르거나,
현관구조가 계단식과 복도식으로 다르다면
두 평형의 시세는 서로 따로따로 따줍니다.
복합식의 경우에는 복도식과 계단식이
섞여있는 보기 드문 형태인데,
이 경우 저는 복합식은 계단식으로 간주해서 땁니다.
따라서, 위와 같은 관악드림타운의 경우
저라면 80, 82D, 82B는 함께 따주고,
82A만 방이 2개이기 때문에 따로 따줍니다.
가격을 딸 때는
시장 상황에 따라서 달라지겠지만
지금은 최대한 보수적으로 전세가는 최저가로,
매매가는 4층 이상의 물건 중 최저가로 조사합니다.
간혹 가다가 ‘층’이 숫자가 아니라,
‘저층’이라고 표기되어 있는 경우에는
1,2,3층일지, 4층이상 일지 알기 어려운 경우가 생기는데요,
이럴 때는 저층 물건을 클릭해서 스크롤을 내려 ‘보유세’를 확인합니다.
그리고 다시 스크롤을 올려 ‘동호수/공시가격’ 탭을 눌러
해당 보유세가 몇 층에 해당하는 가격인지 확인해봅니다.
해당 물건의 경우 4,5,6층의 보유세와 같은 가격이었으므로
최소한 4층 이상의 물건이라는 것을 확인할 수 있습니다.
그렇다면 우리가 투자하는 환금성에 어느정도 적합한 물건으로
이 가격의 시세를 최저가로 확인할 수 있습니다.
이렇게 관악드림타운의 경우엔
전용59의 시세를 방3화1 물건의 경우 9.0억/4.8억
방2화1 물건의 경우 8.5억/5.2억으로 기록할 수 있습니다.
단지 1개의 59평형 한 개를 따는데, 이렇게 오래 걸린다고??
너무 놀라실 수 있지만, 설명을 위해서 조금 많이 돌아왔을 뿐
자주 따다보면 정말 짧은 시간에 확인할 수 있는 가격이니
너무 시작도 전부터 겁먹지 않으셔도 됩니다.
그럼 이렇게 딴 시세들을 어떻게 정리할까요?
월부에서 특별히 정해진 기록 방법은 없지만,
많은 분들이 사용하고 있는
몇 가지 시세 기록 도구들을 소개해드리겠습니다.
시세조사 기록 양식들
#멘토,튜터님 양식
먼저, 가장 멘토, 튜터님들도 사용하고 있고,
내집마련중급반에서 너나위님께서 소개해주신 양식입니다.
이렇게 엑셀 시트의 위 항목대로 아파트의 정보를 입력하고,
매매가, 전세가, 전고점, 전저점 등을 기록하는 방법입니다.
위의 기록들은 작년 5월의 기록들이라서 현재 가격과 차이가 많습니다.
(전고점 및 하락률은 지금은 그 의미가 많이 사라진 기록들이기 때문에
가치판단 및 투자의사결정의 보조지표로만 참고하시면 좋습니다.)
위와 같이 기록하는 방법의 장점은,
앞으로 지속적으로 앞마당의 시세를 전수조사할 경우
한 번 만들어 놓으면 행을 추가해서 계속해서 기록해 나갈 수 있고,
정보를 기록해보면서 그 단지를 다시 한 번 머리에 남길 수 있습니다.
무엇보다도 멘토, 튜터님들도 쓰는 방법이니만큼 가장 좋은 방법이겠죠.
단점은… 처음 기록하는게 상당히 품이 많이 들고 힘듭니다.
양식은 첨부파일에 넣어 놓았습니다.
#푸버리지 (유진아빠류)
두번째 소개할 방법은 유진아빠 멘토님께서 처음 고안한
네이버 부동산 정보를 정리해서 자동화시킨 엑셀양식인데요,
가장 최근에는 ‘푸르니푸’님께서 ‘푸버리지’라는 이름으로
월급쟁이부자들 카페에 올려놓으신 자료를 이용하는 것입니다.
해당 파일을 다운 받아서 사용하면,
위와 같은 양식이 나오고 해당 단지를 검색해서
매매가와 전세가를 기록하면
다양한 방법으로 단지를 추출해서 사용할 수 있습니다.
사용법만 익히게 되면 참 편리하게 시세를 정리할 수 있죠.
단점은 결국 매달 전수조사를 하려면,
또다시 멘토, 튜터님 양식으로 옮기는 과정이 필요합니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/10495951
(푸버리지 양식을 받을 수 있는 링크주소입니다.)
이 밖에도 많은 월부인들께서 다양한 방법으로 시세를 따고 계시지만,
대표적인 이 두 가지 방법으로도 충분하기 때문에
더 이상의 소개는 안하도록 하겠습니다.
시세따기 QnA
사실 이 시세따기 나눔글을 쓰게 된 이유가
저희 조원분들과 조모임 중에서 나온 질문들로 인해서
초수강생분들에게는 조금 막막한 부분이 있겠다 싶어서
이렇게 쓰게 되었습니다.
지금부터 나오는 질문의 경우에도
혹시나 의문이 생길만한 질문들에 대해서
제가 지금까지 해오는 방법으로의 답변을 준비했습니다.
이 답변에 절대 오피셜한 답변이 아니므로
정답으로 너무 철썩같이 믿고 따라하기 보다는
자신의 투자 방향에 맞게 판단하시면 좋겠습니다.
Q. 시세가 없는 경우에는 어떤 가격을 따시나요?
A. 저 같은 경우에는 임보를 쓰기 위해 시세를 딴다면,
최근 3개월 이내의 실거래가격을 따는 편이고
(네이버 부동산의 실거래가 혹은 아실의 실거래가)
투자를 위한 전수조사라면 없는 매매가는 비워두며
전세가는 주변 비슷한 단지들의 평균 전세가 정도를 씁니다.
Q. 판상형과 타워형의 경우 가격을 합쳐서 따나요?
A. 저는 지역에 따라서 다르게 땁니다.
보통은 그냥 판상형이나 타워형이나 크게 차이가 나지 않는다 생각하고
같이 한번에 뭉쳐서 따지만, 지방으로 갈수록 판상형과 타워형 선호도의
차이를 보이는 지역이 있기 때문에 그럴 경우에는 따로 땁니다.
Q. 10평대, 낀평형의 경우 가격을 어떻게 따나요?
A. 10평대의 경우에는 지방은 제외하고 서울,수도권의 경우에는 땁니다.
지방의 경우에는 59평형부터만 땁니다. 낀평형은 다 땁니다.
Q. 전세가를 왜 최저가를 따나요?
A. 이게 시장마다 다른데, 지금까지의 시장은 전세가 잘 빠지지 않는 시장이었기에
최저가의 전세가로 보수적으로 땄습니다. 다만 앞으로 공급부족으로 인해
전세가 귀하게 되는 시장이라면 최근 거래기록 중 최고가를 기준으로도
시세를 조사해 볼 수 있을 것 같습니다.
Q. 시세는 며칠에 따야 하나요?
A. 시세를 따는 정해진 날은 따로 없습니다. 월 초에 따도 좋고, 월 말에 따도 좋습니다.
중요한 건 비슷한 간격을 두고 꾸준히 시세트래킹 혹은 전수조사를 해나가는 것이죠.
또한, 하루만에 한 지역의 시세를 다 딸수도 있지만,
시간이 없다면 틈이 날때마다 틈틈히 따더라도 괜찮습니다.
혹시 이 밖에 시세 따는 것에 궁금한 점이 있으시다면,
댓글로 남겨주시면 제가 확인하는대로 답변을 올려드리도록 하겠습니다.
"투자자에게 꼭 필요한 세 가지는 시세, 임보, 글쓰기 입니다."
김인턴 튜터님께서 저희에게 해주신 말씀입니다.
시세 따는 것이 가끔 힘들고 눈이 빠지게 오래걸리지만,
진정한 투자자가 되기 위해서는 놓칠 수 없는 부분이기도 합니다.
힘들지만 즐겁게!! 우리 모두 시세를 놓치지 말아요!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
전수조사 양식.xlsx
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