투자에 대한 생각 :: 매수편 #5. 완벽한 매물은 거의 없다. 있다면 보통 비싸다. (매물의 의미)

25.10.09

안녕하세요 ^^

행복한 투자자,

부주낙낙입니다.

투자에 대한 생각, 그 중 매수편의 이야기들을 쓰고 있습니다😊

0. 투자에 대한 생각 :: 매수편

1. 투자에서 중요한 세가지 : "돈", "실력", "시간"

2. 리스크 대비 가용자금은 미리 알고 있어야 좋다.

3. 규제 상황에서도 투자는 가능하다.

4. 여러 부동산에는 늘 의외의 물건이 있다. (발품의 의미)

5. 완벽한 상태와 조건을 갖춘 매물은 거의 없다. 있다면 보통 가격이 상대적으로 비싸다.

6. 기왕이면 선호동과 선호층을 매수하는 것이 보유와 매도에도 유리하다.

7. 물건은 반드시 보고 사야한다(신축일지라도 그렇다), 그리고 아파트 매수 경험이 처음이라면 하루 정도 더 고민하는게 좋다.

8. 협상은 매매가를 낮추는 것만이 아닌, 조건을 맞추는 것도 협상이다.

9. 실전 투자, 현장에서 물건은 왔다가 떠나갔다 왔다가를 반복합니다.

10. 평소에 120%를 해야, 실전 매수현장에서 90%가 될까 말까 한다.

매수편의 다섯번째 이야기입니다. 현장에서 많은 매물을 보고, 투자검토를 하면서 들었던 생각이에요. 그리고 현실을 직시하고, 가장 적합한 투자를 위한 주제이기도 합니다. 이번 이야기의 중요한 포인트는 "현실을 직시하자. 그리고 그럼에도 최선의 투자를 선택해보자." 입니다.

"매물을 보는 것은 두가지, 상태와 조건을 살펴보는 것에서 시작해요."

"처음으로 부동산을 가는데 아파트 매물을 살펴볼 때, 어떤 것들을 봐야하는지 모르겠어요."

부동산에 찾아가는게 처음이라면 매물을 본다는 것이 퍽 부담될 수 있습니다. 처음에서 오는 모름과 불안, 걱정의 감정들이 함께하기게 더욱 더 그런 것 같아요. 성인이 되고 나서도 내집마련이나 투자를 위한 시기가 오기 전까지는 부동산에 찾아가는 일이 드물기도 합니다.(자취를 위한 원룸구하기와는 또 다른 면이 있는 것 같아요) 저 또한 부동산 주변을 거의 1시간 서성이다 겨우 문 열고 들어갔었고, 그 떨림과 걱정을 다뤄야했던 기억이 지금도 선명합니다...

당시에는 어떤 개념을 숙지하지도 않았고, 무작정 그대로 돌진 했던 것 같습니다ㅎㅎㅎ오늘의 주제는 이런 매물에 대한 얘기를 할 텐데, 그 때 알았으면 좋았을 부동산 매물에 대한 포인트입니다. 그리고 그 핵심은 바로 "상태"와 "조건"입니다.

매물을 볼 때, 파악해야하는 두가지 포인트는 "상태"와 "조건"입니다.

이유는 투자와 직접적으로 영향이 있는 부분이기 때문입니다. 부동산을 방문하고 매물을 하나하나 살펴보는 것은 결국 실전투자를 위함입니다. 이 투자 하나를 온전히 잘 마무리 하는 것. 투자에 영향을 주는 모든 것들을 파악하는게 매물을 보는 것의 핵심입니다.

"상태"의 의미

상태라는 말이 조금 낯설게 다가온다면, "투자금(돈)"에 영향을 주는 모든 것들을 파악한다고 생각해도 좋습니다. 대표적으로 생각해볼 수 있는 것은 수리비로 접근해 볼 수 있어요. 특히 서울 수도권 투자를 염두하고 계신 분들은 상대적으로 구축을 많이 볼 수 밖에 없습니다. 그렇기에 대략적인 수리에 대한 판단기준이나 수리비 등은 알고 계시는게 좋습니다.

※ 간략한 참고

(빨강) 거실부분

▷ 도배, 바닥, 등, 걸레받이 등의 전반적으로 교체할 것들이 없는지 살펴보면 좋아요. 요즘 신축이라면 시공부터 옵션으로 베란다 확장형이 많지만, 구축이라면 베란다가 있는 구조가 많을거예요. 그런 곳이라면 거실과 베란다를 확장공사하여 생활공간을 넓혔는지를 함께 살펴보는 것도 좋습니다. 지역마다 아파트마다 다르지만, 확장형을 선호하는 곳도 있습니다. 반면 오래된 아파트일수록 때로는 외풍방지나 보온 혹은 공간확보를 위해 베란다가 있는 비확장을 선호하기도 합니다. *개인적으로 도배나 장판 등은 소모품이라고 생각하고, 주기적으로 교체해주면서 임차의 운용에 더 힘쓰는 편입니다.

(파랑) 베란다 부분

▷ 베란다에서 볼 부분은 외부 창호(샤시), 결로 곰팡이 등, 바닥 타일, 보일러 설치일 등을 살펴볼 수 있습니다. 이 중 금전적으로 수리비를 많이 차지하는 부분은 샤시 부분입니다. 그래서 네이버 부동산에서 매물 소개를 할 때, 샤시 포함 올수리(특올수리) /올수리/ 부분수리/ 기본상태 등으로 표시되는 것들에서도 드러나는 부분입니다.

(녹색) 화장실 부분

▷ 화장실에서는 변기나 세면대 등의 도기, 욕조, 타일 등을 살펴볼 수 있습니다. 구축 매물들을 보면 의외로 화장실은 수리가 되어있는 곳들을 많이 볼 수 있습니다. 되려 이런 부분이 올수리를 결심했다면 애매하게 생각될 수 있는면도 있습니다만, 그럼에도 살릴 수 있는 면들을 잘 살펴보면 좋을 것 같습니다.

(보라) 주방 부분

▷ 싱크대 상태, 상부장 하부장, 바닥 마루가 물에 의한 손상이 있는지 등을 살펴보곤 하는 것 같아요. 전체적으로 교체를 하기도 하고 필름지 등으로 보수하거나 색상을 바꿔 느낌을 잡기도 합니다.

(기타) 누수

▷ 누수는 물이 지나가는 배관 근처와 외부 창에서 새어나올 수 있는 부분들을 살펴보면 좋아요. 물이 흐른 흔적이나 곰팡이 등이 생긴 부분들에 대해서 매물을 살펴보다 함께 보는 부동산 소장님이나 실장님에게 여쭤보면서 파악해도 좋습니다. 그리고 이런 하자 부분들은 매도자에게 책임이 있을 수 있는 부분이기에 너무 큰 걱정은 하지 않으셔도 됩니다. 다만, 기왕이면 누수(이력)이 없는 곳이 더 나은 선택이라고 생각합니다. 괜한 걱정을 할 필요는 없으니까요.

(참고)

https://cafe.naver.com/wecando7/10969427

아파트 계약에 알아야 할, "매도인의 하자보수" 민법과 특약_(하자담보책임)

상태에 대해서 어떤 부분을 봐야할지 정말 막막하실 분들을 위해서 간략하게 참고용으로 적어보았습니다. 이 정도만 숙지하고 매물을 살펴보셔도 기본은 챙길 수 있다고 생각합니다(파이팅!)

무엇을 보아야하는가는 추후에 더 자세하고 실용적인 글로 더해보겠습니다 :)

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한 손을 벽에 대고 집을 한바퀴 돈다는 것도, 이런 집의 상태를 빠뜨리지 않고 챙겨보기 위함으로 볼 수 있습니다.

"나는 수리비를 잘 모르는데 어쩌지?"라는 생각이 드신다면, 자연스러운 생각이고 실전투자를 위해서 스스로 필요한 것을 생각한 것이라 좋은 흐름이라고 생각합니다. 뭐든 배우면 됩니다. 특강이나 강의에 있는 인테리어 부분을 학습하는 것을 추천드리고, 많은 매물을 보면서 수리해야하는 부분에 대해서 사진을 찍고, 아파트 인근 인테리어점에 들러 문의해보시는 것도 좋은 방법입니다.(두가지 다 동시에 하는게 제일 좋겠네요)

함께 집을 둘러보는 부동산 소장님, 실장님들도 잘 아시는 경우가 많아서 해당 부분들에 대한 의견을 여쭤보시는 것도 굉장히 도움되는 방법이라고 생각합니다.

그리고 자연스럽게 이어지는 것이 상태에 따른 전세금의 차이입니다. 상태에 따라 전세금액이 달라질 수 있고, 전세금액이 달라짐에 따라 투자금액 또한 달라질 수 있을거예요.

"타입별로 구조가 꽤 다른데, 전세금도 많이 차이가 날까요?"

"이 정도 싱크대라면 수리를 해야 세입자가 들어올까요?"

"요즘 세입자들이 시스템에어컨 있는지 많이 물어보나요?"

"올수리하면, 전세금을 더 높게 받을 수 있을까요?

이런 부분들도 생각하고, 질문하면서 의문들을 풀어가시면 좋을 것 같아요. 여기서 주의할 점은 전세금을 높이는 것은 투자금에 도움되는 부분임에는 분명하지만, 보다 본질적인 것은 매매가 자체를 낮추는....싸게 산다는 것을 꼭 기억하셨으면 합니다.

"조건"의 의미

조건을 다시 표현한다면, 이 물건을 무사히 계약하고 전세세팅까지 할 수 있는가에 대한 판단이라고 할 수 있습니다.

매수 가계약 → 매수 본계약 → (매수 중도금) → 매수 잔금

전세 가계약 → 전세 본계약 → (전세 중도금) → 전세 잔금

앞서 상태를 보는 것이 투자금에 영향을 주는 모든 것을 살펴보는 것이었다면, 이 조건을 보는 것은 이 투자과정을 무사히 마치기 위해 영향을 주는 모든 것을 파악하는 것입니다.

"누가 거주하고 있는지?"

"근저당의 수준은 어떻게 되고, 잘 다룰 수 있는지?"

"거주하는 사람의 향후 계획에 따른 일정 조율이 가능한지?"

"임차인이라면 계약갱신청구권의 사용여부와 향후 계획은 어떻게 되는지?"

"전세 수요가 많은지, 전세시장이 괜찮은지?"

"전세를 맞추기 어렵다면, 주인전세 등의 리스크를 없애거나 줄일 수 있는 조건이 되는지?"

등등의 리스크에 대한 점들을 확인하여야 합니다.

때로는 돈을 아끼고 더 버는 것보다, 리스크를 줄이는 것이 더 필요할 때가 있습니다. 현 서울/수도권 투자에 있어 여러 규제가 되는 면들이 있습니다. 이런 때에는 투자에 대한 운영 경험이 충분치 않다면, 수익을 극대화 하는 관점보다는 리스크를 감소하고 잃지 않는 투자에 더 집중해야하는 면도 있다고 생각합니다. 조건은 이런 면에 집중해서, 이 투자 한 건을 무사히 잘 마칠 수 있는가에 대한 검토라고 생각하면 좋을 것 같습니다.

무엇보다 투자하면서, 망하지 않아야 합니다!

부동산의 고수가 되고 싶다면,

매물을 잘 보기 위해서는 진리가 있습니다. 직접 눈과 발로 많이 보는 것이 그 해답이라고 생각해요. 그런 행위의 익숙함 이 후에 여러 포인트들을 잡아보고, 판단해보는게 따라옵니다. 경험상 익숙해지기까지는 3개월 이상은 필요했던 것 같아요.(노력 여하에 따라 한달도 가능합니다) 그리고 좋은 소식은 그 적응의 시간은 생각보다 짧고, 그 이후에는 반드시 익숙해지고 부동산을 보는 눈이 생긴다는 것입니다.

"완벽한 상태와 조건을 갖춘 매물은 거의 없다. 있다면 보통 가격이 상대적으로 비싸다."

"이 매물은 가장 저렴한데, 상태가 수리를 다 해야해."

"이 매물은 애매한 수리야. 화장실하고 싱크대는 살릴 수 있는데, 나머지는 다 손을 봐야하네."

"이 매물은 2천만원이 더 저렴한데 동향이야."

"이 매물은 샤시까지 포함해서 올수리가 되어있는데, 가격이 5천만원 더 비싸네."

아반떼 사러 갔다가, 그랜져 계약한다는 것 들어본 적 있으신가요 :) 때로는 아파트도 마찬가지 마음이 드는 것 같습니다. 더 좋은 물건들에 눈이가게 마련이에요. 그리고 해당 단지의 가장 좋은 물건을 보게 되면 자연스럽게 가격이 처음 생각보다 비싸지고, 그 때 들게 되는 고민은 다른 (더 상위 입지의) 동네 물건을 볼 수 있는 돈이 되어버립니다.

"이 돈이면 거기도 되는데...?"

(근데 사실 그 돈이 없는 경우가 더 많죠)

이 경우에 선택지는 두 가지입니다.

1) 하나의 강점을 지닌 매물을 선택하거나,

2) 좋은 물건을 일반적인 가격으로 협상하는 것입니다.

(협상에 대한 이야기는 시리즈의 8번째에 더 자세히 얘기해보겠습니다)

아, 하나 더 있습니다. 투자를 보류하는 것입니다.

이 경우는 대다수는 추천하지 않아요. 투자는 지금 할 수 있을 때 하는게 좋다고 생각하기 때문입니다. 그럼에도 단기간(6개월 정도)에 투자금을 저축할 수 있거나 투자금을 확보하여 더 좋은 물건을 보유할 수 있다면, 잠시간 보류할 수 있다고 생각합니다. .

위 캡쳐 사진은 수도권의 어느 괜찮은 구축 매물을 살펴본 것입니다. 가장 저렴한 가격은 1층의 낮은 층수이기에 가격이 가장 저렴하게 나왔습니다. 그 다음 중층 매물이 환금성을 고려한 투자기준에 맞네요. 그리고 남향에 샷시포함 올수리까지 된 좋은 물건은 그에 맞게 가격이 앞자리가 바뀌어서 나옵니다.

이 세 매물만 있다고 가정했을 때를 고려한다면, 1번 물건은 저층이라 투자기준에 적합하지 않기에 제외합니다. 그리고 2번 물건은 투자기준에 적합하기에 검토 대상에 놓을 것입니다. 마지막으로 3번 물건은 좋은 물건이지만 2번 물건에 비해 과하게 비싸기에 2번에 비해 후순위로 놓을 것 같습니다. 여기서 중요한 포인트는 제외가 아니라 후순위로 둔다는 것입니다. 만약에 (그럴 가능성은 꽤 낮지만요) 3번 물건의 가격이 2번 물건과 비슷하게 내려온다면 더 우선순위가 될 수 있으니까요

그리고 실제 현장에서 물건을 검토할 때에는, "투자기준에 적합한 것 중에서 가장 좋은 물건"이라는 생각과 함께 인근의 다른 아파트도 함께 살펴보는게 반드시 필요하다고 생각합니다.

부동산 투자는 이런 치열한 고민들 속에서 가장 좋은 물건이 아니라, 투자기준에 맞고 나에게 가장 적합한 물건을 고르는 싸움인 것 같아요. 그 과정에서 명확한 기준을 알아야 하고, 욕심을 제어할 수 있는 마음 그리고 한번 더 해보는 행동이 중요할수 밖에 없는 것입니다.

그리고 좋은 소식은, 그래도 우리의 투자기준을 지키면서 선정한 그 아파트 자체만으로도 이미 꽤 괜찮은 선택일 가능성이 높다는 점입니다.

"헷갈리는 선택들"

앞이 막힌 남향 vs 앞이 틔인 동향

▷아파트의 매매가 수준에 따라 다르겠지만, 보통 남향과 동향에서 가격차이는 1~3천만원까지도 차이가 나는 것 같습니다. 그리고 그 차이가 1천만원 내외의 수준이라면 개인적으로는 남향을 선호합니다. 합리적인 가격차이라면, 더 좋은 물건이 확실히 전세를 세팅하거나 매도할 때 유리한 점이 많기 때문입니다. 이 중에서 우리에게 어려움을 주는 것은 실제 현장에서 남향인데 앞이 막혀있어서 애매한 매물이 나올 때인 것 같습니다. 동향을 선택하자니, 동향이 주는 그 자체의 아쉬운 선호가 마음에 걸리죠. 그럼에도 전망이 막힌 남향에 저층 물건과 앞이 뚫린 동향에 중층 이상의 물건이라면 동향도 충분히 고려할 수 있다고 생각합니다. 관건은 결국 가격이 얼마인가이며, 어떤 단지의 어떤 매물인지라는 점도 물건에 따라 변수가 많은 케이스인 것 같습니다.

선호동(로얄동)의 일반적 타워형 vs 뒷동의 구조 좋은 판상형

▷우리나라는 전통적으로 판상형을 선호합니다. 거실과 주방으로 이어지는 통풍이 잘 된다는 장점과, 거실을 중심으로 가족중심형의 모습이기 때문이고 안정적인 구조로 느껴지기도 합니다. 그리고 일반적으로 타워형은 판상형보다 덜 선호하고, 가격도 더 저렴한 경우가 많습니다. 가격은 저렴한데 전세가는 비슷해서, 투자금이 상대적으로 적다면 타워형을 전략적으로 투자해볼수도 있을겁니다. 타워형은 다소 분리된 구조라 개개인의 독립된 모습을 지킬 수 있습니다. 성인이 된 자녀나 신혼부부들이 선호할 수 있는 구조일겁니다. 그리고 재밌는 점은 결국 구조가 잘 구성되어있는가 혹은 동 차이나 전망차이에 의해서 타워형이 더 선호되는 단지들도 있다는 점입니다. 결국 우리가 고려할 수 있는 점은 일반적으로는 판상형이 더 좋지만, 단지의 크기나 전망, 구성에 따라서 여러 변수들이 있다는 점입니다.

남동향 vs 남서향

▷요즘 (준)신축들을 주로 볼 때, 남동향과 남서향 배치의 아파트를 볼 수 있습니다. 방향에 따른 차이는 햇빛이 어느 시점에 들어오느냐의 차이에 따라 벌어집니다. 남동향은 햇빛을 더 일찍부터 볼 수 있고, 남서향은 해를 더 늦은시간까지 볼 수 있는 점이 있어요. 생활패턴의 차이에 따라 선호가 나는 것이기에 어떤 방향이 더 좋다고 일반화하기는 어렵다고 생각합니다. 이런 경우에는 방향의 차이보다는 거실에서 밖을 바라보았을 때 어떤 뷰가 보이는지를 더 생각해보면 좋을 것 같아요. 멀리 틔여있는 뷰가 보인다던지, 단지 내부의 정원이 보인다던지 혹은 앞동에 가리지 않는(답답하지 않은)지를 살펴보면 좋습니다. 그리고 그런 뷰도 중요하지만, 해당 동이 초등학교에 가까운지 커뮤니티에 가까운지 상가에 가까운지 등의 위치를 살펴보는 것도 좋은 포인트입니다. 결론은 남향 > 남동향=남서향 > 동향 순으로 향을 생각해도 충분할 것 같아요.

1등 매물의 아쉬운 동 vs 2등 매물의 선호동(로얄동)

▷입지 차이가 얼마나 나느냐에 따라서 천차만별일 것 같습니다. 그럼에도 대략적인 범주를 하자면, 아쉬운 매물일지라도 아파트가 바뀌는 것에 있어서 선호하는 생활권이나 급지가 바뀐다면 더 좋은 동네의 선택을 고려해볼 것 같습니다. 그리고 만약 2등 매물이 그 생활권에서 대장급의 선호를 가진다면 또 그 대장급의 선호를 선택해볼 것 같아요. 지역 내에서 집중되는 곳들은 그 자체적인 가치가 있다고 생각합니다. 부동산은 말 그대로 움직일 수 없기에, 땅이 주는 절대적인 가치에서 벗어날 수 없습니다. 이 고민이 될 때에는 그 땅의 가치가 어느정도의 파워를 가지는 곳들간의 비교인지를 고려해보면 더 도움이 될 것 같아요.

헷갈리는 선택들

마지막으로 드리고 싶은 말씀은, 지금 보고 있는 이 매물이 우리들의 아파트 투자기준에 적합한가에 질문에 답을 할 수 있는지에 대한 부분입니다.

사실 현장에서 헷갈리는 물건들은 명확하게 뭐가 더 좋다라고 판단하기 무색한 것들도 있습니다. 짜장면 vs 짬뽕 / 간짜장 vs 쟁반짜장 같은 선호의 질문일 수 있어요. 어떤 가게의 음식인지, 어떤 요리사가 한 음식인지, 재료가 어떤 재료인지에 따라서 달라기도 하고 가격에 따라 달라지기도 할 것입니다.

애초에 기준에 적합한지, 나의 상황에 적절한지 그리고 가장 아쉬운 상태와 조건의 물건일지라도 충분히 투자하기 좋은 가격인지, 협상이 되지 않더라도 지금 가격만으로도 충분히 투자하기 좋은지 등이 더 주요한 포인트일 수 있습니다.

투자기준에 적합하다면 우선 잃지 않는 투자라는 점에서 긍정적이라고 생각합니다.

"자본주의의 핵심은 현금을 자산화 하는 것"

https://youtu.be/2rO8_2gJKjc?si=UqPLNIk3OEJqbBXj

*프로그램명 : 다큐프라임 - 자본주의 1부 돈은 빚이다

방송 일자 : 2012.09.24

자본주의의 핵심은 현금을 자산화 하는 것

첫번째는 현금을 자산화하는 것

두번째는 잃지 않는 투자를 하는 것

세번째는 지속하는 것

우리들은 자본주의 세상속에서 살고 있습니다. 그런 자본주의 세상 아래에서 꾸준히 현금을 자산화 해야한다는 것을 느낍니다. 그런 자산들이 자본주의의 등락을 함께 하면서 규모를 키워가기도 하고 때론 위기를 맞이하기도 합니다. 이 여정들을 잘 운영해가고 지속하면서 맞이하는 것이 "부"라고 생각하기도 합니다.

우리가 매물을 보러 다니고, 고민되고 헷갈리기도 한 선택들을 이어가는 것이 이런 자산을 쌓는 행위인 것입니다. 더 많이 다니고, 더 많이 아쉬워하고 더 많은 고민들이 결국 좋은 결과들을 가져올 것이라고 믿습니다. 때로 이런 고민들이 어렵다면, 월부에 있는 거인의 어깨(코칭)를 빌려보시는 것도 적극 추천합니다^^

오늘의 이 글이 현장에서 물건을 살펴보고, 검토를 하는 그 선택에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 글 읽으시는 분들의 좋은 투자선택을 응원하겠습니다 :) 파이팅이에요!

오늘의 이야기들

"매물을 보는 것은 두가지, 상태와 조건을 살펴보는 것에서 시작해요."

"완벽한 상태와 조건을 갖춘 매물은 거의 없다. 있다면 보통 가격이 상대적으로 비싸다."

"헷갈리는 선택들"

"자본주의의 핵심은 현금을 자산화 하는 것"

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

오늘도 좋은 하루 되시길 바라겠습니다 :)

[다음에 이어질 시리즈]

1. 아파트 투자에 대한 생각 :: 매수편의 여러 이야기들

2. 아파트 투자에 대한 생각 :: 보유편

3. 아파트 투자에 대한 생각 :: 매도편