정말 오랜만에 듣는 프메퍼님 강의!★
지난 서투기 단지 분석 강의 때도 느꼈지만, 프메퍼님은 정말 핵심만 똭!똭!
투자자들이 어떤 걸 어려워하실지를 너무나 잘 아시는 것 같다.
아마 그만큼 정말 많은 시행착오를 겪으시고, 에센스만 남은 정수를 알려주시는 거겠지.. (무한감사💙)
이번 달, 임보가 원씽인 나를 위한 강의인가 (아님) 싶을 정도로 벤치마킹하고 싶었던 부분이 많았다.
교안에 나왔던 것들은 모두 제 임보로 갑니대잉!~~~ 🤍
본격 후기 시작.
이번 지투 실전 2강의 주제는 [비교평가]다.
1차시 : 비교평가의 개념 및 기본 원칙
2차시 : 지역내 비교평가
3차시 : 지역간 비교평가
4차시 : 투자를 위한 액션플랜
5차시 : 비교평가를 적용한 실전 투자사례
사실 나는 지역의 가치를 판단하는 것도 허덕이는 수준이라,
비교평가가 어렵다고는 하지만 실행에 옮겨본 적이 별로 없어서 와닿지 않았다.
그치만 임보에 쓰기 위해 혹은 투자를 하려고 실제 매물들을 비교해보려니,
어떤 단지를 골라야 하는 지부터 막히는 거다. (첫 번째 장벽..)
어찌저찌 골라서 어찌저찌 해봤지만, 수학처럼 붙잡는다고 답이 나오는 것도 아니고
이게 맞나 싶은 온갖 질문만 쌓여가며 ‘아 이래서 비교평가가 어렵다고들 하는거구나’ 했다.
이번 강의를 들으며 나는 비교평가에서
어떤 부분을 핵심 기준으로 삼아야 하는지
어떤 순서로 접근해야 하는지
어느 정도 수준까지 딥하게 파고 들고
또 어느 선에서는 더이상의 비교가 무의미한지를 배웠다. (현장으로 갓!)
우선 비교평가의 대원칙부터.
1강 잔쟈니님도 말씀하셨듯, 모든 평가의 시작은 [가치]로부터 시작된다.
가치 판단을 위해 지방 투자에서 가장 중요한 기준은 1) 인구, 2) 연식, 3) 생활권 선호도, 4) 공급/리스크.
안다고 생각했던 내용이지만, 비교평가에 어떻게 적용되는지를 세밀히 알려주셔서 넘 좋았다 (벤치마킹 메모메모)
지역내 비교평가와 지역간 비교평가의 예시로 넘어갈 때, 나의 지방 첫 앞마당이었던 [부산진구]가 나왔다… 두둥
진짜 정말 너어어어어어어무 어려웠는데,
강의에서도 막 아주 디테일하게 다뤄진 적이 없던 지역이라 [답안지]가 없었는데
역시.. 월부에 있다보면 다 알게 되나보다 (눈물)
첫 앞마당이니만큼 엄청난 애정으로 달려들었던 곳이라 프메퍼님의 설명에 나도 덩달아 생생하게 진구를 떠올렸다.
완벽하게 해소되지 않았던 궁금증까지 드디어 해결되며 정말로 강사님과 나의 생각을 비교해볼 수 있는 순간이었다.
이번 달에도 열심히 분석하고 비교평가해서, 우리 보리 튜터님의 지식과 노하우를 왕창 레버리지해야지! 싶었다.
그러고보니 잔쟈니님 강의에도 내 앞마당들이 많이 나왔었는데.. 역시 나는 운이 좋다. 감사합니다💙
지방 투자 프로세스는,
[가치] - [가격] - [투자금] - [리스크] 판단으로 이어진다.
다만 수요가 얇은 지방의 경우, [공급]을 가격 이전에 함께 살펴보며 저평가 여부를 판단할 수 있겠다.
그래서 저평가된 더 좋은 단지를 찾기 위한 [비교평가]는 <가치>와 <가격>, 두 축을 함께 놓고 본다.
같은 가격이면 더 좋은 것 (=절대적 저평가; 아이폰 vs 갤럭시)
같은 가치라면 더 싼 것 (=상대적 저평가; 손흥민)
프메퍼님이 비교평가의 결론은 “우선순위 세우기”이며, 결국 또 “단지 vs 단지”라고 하셨지만,
나는 거기에 조금 보태어 마무리했다.
※ 비교평가, 나의 결론
우선순위 세우기
우선순위를 세우지만, 세부 순위에 연연하지 않는다.
[단지 vs 단지]
그 이전에 [지역 vs 지역] → [생활권 vs 생활권] → [단지 vs 단지]
그 이후에 [매물 vs 매물]
그러니까, [지역 vs 지역] → [생활권 vs 생활권] → [단지 vs 단지] → [매물 vs 매물]
+
김찌가 더 맛있냐 된찌가 더 맛있냐의 질문에 매몰되지 말자. 둘다 맛있다. 부대찌개도 맛있다.
비교평가의 목적은 ‘투자를 하기 위함’이다. 그냥 투자 말고 ‘더 좋은’ 투자.
강의 후반부로 갈수록 정말 어마무시한 정보들이 많이 나왔다.
(+중간중간 사소하지만 정말 유용한 꿀팁들도 잊지 모태..)
특히 매물 임장 & 가설 검증 & 앞마당 정리 & 투자 그루핑이 그러했다.
(+프메퍼님의 실제 투자 사례는 그저 입틀막)
얼핏 들어나 본 적은 있어도 이 단계까지 제대로 가본 적이 단 한 번도 없는 나에게는 보물같은 강의였다.
매임은 했지만 들쭉날쭉 정리되지 않은 자료들과
왜 매임을 하고 왔는데도 머릿속에만 둥둥 떠다니는 것 같았는지, 그 이유도 알게 되었다.
보리 튜터님도 이전 앞마당 정리 질문에 비슷한 이야기를 해주셨었다.
죽이 되든 밥이 되든 꼭 100% 다 넣어보자! 🥸
정말이지 .. 아마 다음주 중반부터 파워포인트 창 옆에 프메퍼님 교안이 매일같이 떠있지 않을까 한다..💙
월부를 시작한 이후로, 여태 알려주신 순서대로 뭔가 하기는 해왔어도
“제대로” 하지는 못했던 영역들이 엄청나게 많았는데, 실전반에 와서 하나하나씩 채워지는 기분이다.
드디어 시작한다는 기분도 들고 ..
나도 언젠가 프메퍼님처럼 확신을 갖고 4천 깎아달라 할거다.
ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
월학은 아예 고려 사항에도, 정말 요만~~~~~~치도 없었는데,
1호기를 마치면 월학에 가서 프메퍼님 피셜 매우 무섭다는 프메퍼님도 뵙고 싶단 생각이 들었다. 🩶🩶
마지막 즈음 예전 동료들과 임장 다니셨던 사진을 보시며 울컥하는 프메퍼님 보며 나도 힝. 했지만 ..
암튼 결론은,
이번 달 비교평가 (내 수준에서 할 수 있는 만큼의) 120% 뽀개기 !★
귀한 강의 감사합니다 💙
무조건 실행에 옮기겠습니다 💙
언젠가 자랑스럽게 임보 보여드릴 날을 기다리며..
후기 끝💙💙💙
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