안녕하세요. 월급쟁이진진입니다.
그간 닉네임은 많이 들어봤지만 그 뜻은 처음 알게 되었던…!
Practice makes perfect, 프메퍼님의 2강이었습니다.
기초반에서는 들을 수 없었던 새로운 내용들이었지만,
실제 임장을 다니며 궁금하거나 고민되었던 부분이 강의 속에 가득 담겨있고,
아는 단지들도 많이 나와서 정말 몰입해서 들었던 것 같습니다.
가(공)가투리
💡지방투자의 프로세스는
가 > 공 > 가 > 투 > 리
지방 투자는 가치가 있는 것 중에서도 가격이 저평가되어 있고,
투자금이 적게 들며 내가 감당할 수 있는 물건을 선택하는 것임을 배웠습니다.
특히 지방 시장은 공급의 영향을 크게 받는 만큼,
공급 흐름을 유심히 살펴야 함을 1강에 이어 다시금 깨닫는 시간이었습니다.
투자에서 가장 중요한 것은 결국 수요와 공급이며,
특히 지방 시장은 서울이나 수도권보다 규모가 작기 때문에, 수요와 공급이의 영향이 더 크게 작용합니다.
결국 그 지역의 선호도는 곧 수요의 두께와 연결되기 때문에,
사람들이 더 좋아하고 선호하는 요소(대체되기 어려운 희소한 선호도)를
잘 파악하는 것이 중요하다는 점과 함께
대체 가능한 요소와 비선호 요소도 같이 파악해야 함을 배울 수 있었습니다.
💡지방 투자의 핵심 3요소는
지역 선호도 (핵심 인구 유입요소) + 신축 + 환경
👉 셋 다 있으면 최고, 교집합만 있어도 가치 있음.
비교평가
임장지가 적을 때는 선호도가 어느 정도 명확해 보이는 것처럼 느껴졌지만
임장지가 늘어날수록 쏟아지는 생활권과 단지들 속에서
‘과연 나는 어디에 투자해야 하는가’ 하는 혼란에 빠졌던 것 같습니다.
되돌아보면 정리를 체계적으로 하지 못했기 때문에 그 혼란이 더 커졌던 것 같습니다.
비슷한 규모의 광역시를 가도 생활권과 단지가 달라지면 혼란스러웠고
때로는 같은 지역에서도 단지 선호도가 헷갈리는 경우도 있었습니다.
이번 2강에서는 정밀한 비교 평가를 위한 순서와 방법을 정석대로 배울 수 있는 시간이었습니다.
특히 튜터님께서 실제 사례를 들어 비교 평가 과정을 설명해주셔서,
이해를 하는데 많은 도움이 되었고, 저도 적용해볼 수 있을 것 같았습니다.
💡 지역 내 비교 평가 방법: 지역 별 특징 확인 > 가치와 가격 비교 평가 > 검증
- 광역시: 땅의 가치 > 연식, 연식 + 환경 + 커뮤니티 + 학군
- 중소도시: 연식 > 환경 + 커뮤니티 + 학군
⚠️ 단, 예외도 존재하므로 이분법적으로 판단하기보다
지역 별 특징과 단지 선호도를 꼼꼼하게 살펴 유연하게 판단할 것
💡 지역 간 비교 평가 방법: 지역 별 규모 확인 > 단지 선호도 비교평가 > 검증
!! 그래프 비교 장표 잘 숙지하기 !!
⚠️단, 그래프나 전고점을 그대로 믿기보다는
그 안에 펼쳐진 당시 지역의 상황과 시장의 분위기를 함께 읽어내려는 노력이 필요함.
남은 수강 기간 동안 꼭 다시 듣고, 여러 번 곱씹어 보며
강의 자료를 임보 작성 시 곁에 두고 활용해
비교 평가의 눈을 기를 수 있도록 꾸준히 노력하겠습니다.
액션플랜 1 - 모의투자
선명한 앞마당을 만들기 위해서는 단순히 매물을 보는 것에서 그치지 않고,
매임 후 결과를 기록하고 모의투자까지 해보는 과정이 필요함을 배울 수 있었습니다.
그 과정에서 튜터님이 권장하는 매물 개수는 브리핑 포함 60개…!
그간 기초반에서는 가장 많이 봤을 때가 매물 7개였습니다.
이번에는 그 벽을 넘고 선명한 앞마당으로 가져가기 위해
담당 튜터님과 약속한 이번 달 목표는 브리핑 포함 매물 40개 세워봤는데
조금 더 욕심 내서 60개에 도전해보려고 합니다..!
전임과 매임은 항상 어렵게 느껴졌는데
실전반이라는 환경 속에서 전임을 꾸준히 하다 보니 그 벽이 조금씩 허물이지고 있음을 느끼고 있습니다.
그래서 이번 기회에 매임의 벽도 반드시 넘어보고 싶다는 생각이 들었습니다.
모르는 부분이 많기에 관련된 글도 찾아보고, 많이 물어가며,
혼자 매임도 하고, 끝내 목표 개수를 달성하고 본 것을 잘 정리해보고자 합니다.
결과를 남기고 복기해 실력을 쌓는 한 달을 보내도록 하겠습니다.
액션 플랜 2 - 가설검증
선명한 앞마당을 위한 두 번째 액션플랜은 가설검증임을 배웠습니다.
💡가설검증 4단계는
주장 > 근거 > 결론 > 적용
즉, 투자 질문을 데이터를 해석해서 결과를 확인하고 투자에 적용하는 과정입니다.
아직 저에게는 낯설고 익숙하지 않은 개념이지만,
어렵다고 피하지 않고 이번 임보에는 꼭 한 장의 장표라도 직접 만들어 넣어볼 수 있도록
많이 고민하고, 찾아보고, 생각해볼 예정입니다.
실전반 첫 수강이라 생소한 부분이 많지만,
이해한 내용을 최대한 잘 담아내고,
배운 내용을 실제로 ‘팔 수 있을 만큼’ 깊이 있게 파서
유의미한 결과로 이어지도록 노력하겠습니다.
숙성된 앞마당을 향하여
💡앞마당 정리 요약
실제 투자로 이어질 수 있도록 앞마당을 숙성 시키기 위해서는
한 번 만든 앞마당을 방치하지 않고,
매달 꾸준히 들여다보며 가치와 가격을 다시 정리하는 과정이 필요하다는 걸 배웠습니다.
사실 아직은 앞마당을 제대로 만들어본 적도,
정리를 꾸준히 해본 적도 없는 상태에서
실전반에 참여하게 되어 부끄러운 마음도 있었습니다.
그러나 후회만 하고 변화하지 않는 태도가 더 문제라고 생각합니다.
그래서 이번 실전반을 계기로 앞마당을 잘 쌓아나가도록 노력하려고 합니다.
틀리는 것은 당연한 과정이며,
그 안에서 배우고 성장한다는 사실을 늘 마음에 새기겠습니다.
💡투자 그룹핑
절대가와 투자금을 기준으로 5분위 시세표를 활용해
꾸준히 투자 그룹핑을 하는 습관이
투자 후보를 추리고 실제 투자 물건을 만들어가는 과정이라는 걸 배웠습니다.
다만, 찐 후보는 현장에서 찾을 수 있기에,
이를 매물 털기와 연결해야 하며,
적극적으로 임하는 과정 속에서
후보의 순위가 바뀌고 더 좋은 투자가 가능해진다는 점이 매우 인상적이었습니다.
또 하나 새롭게 배운 점은,
가상의 선을 그어 ‘투자 가능한 구간’ 내에서 후보를 지정해보는 방법이었습니다.
이번에 조장님 좋은 자리를 마련해주셔서 조원분들의 실전 투자 경험을 들을 수 있었는데,
공통적으로 "투자금 안에서만 보려다 보니 더 좋은 매물을 볼 생각조차 못 했었다”는 아쉬움을 말씀해주셨습니다.
경험과 함께 나눠주셨던 협상 여지를 염두에 두고, 더 좋은 매물도 함께 검토하라는 조언이 깊이 와닿았는데,
강의에서도 이 부분이 다시 강조되어,
가상의 선을 설정하는 방법은 반드시 실행해보고 싶은 실전 포인트로 남았습니다.
한 지역이나 특정 단지에만 매몰되지 말고
넓은 시야로 시장을 바라보라는 튜터님의 말씀을 새기며,
이번 임장지에서는 그 조언을 반드시 적용해보겠습니다.
튜터님께서는 투자의 과정이 끝없는 터널을 걷는 기분이라고 말씀하셨습니다.
그 속에서는 끊임없는 의심과 두려움, 망설임, 좌절감을 경험할 수 있다고 하셨습니다.
때로는 사랑하는 사람을 원망하거나, 남을 탓하고 싶은 순간이 올 수도 있다고 하셨습니다.하지만 꾸준히만 한다면 결국 목표한 대로 이루어지는 것이 투자라고 강조하셨습니다.
저 또한 투자는 바로 그런 과정이라고 생각합니다.처음에는 목적지를 향해 한 길로만 달리면 되는 줄 알았지만,
실제로는 그 길 곳곳에 예상하지 못했던 수많은 어려움과 변수가 존재했습니다.
다만, 그 시간을 묵묵히 견디며 나아간다면 결국 목적지에 도달할 수 있는 과정이라 믿습니다.저 역시 터널을 지나, 반드시 의미 있는 투자를 이뤄낼 수 있도록 꾸준히 노력하겠습니다.
그리고 그 길을 함께 걷고 있는 조원분들께 진심으로 응원의 마음을 전합니다.
비전보드에 그린 꿈들을 이루는 그날까지, 우리 모두 화이팅입니다!
[이달의 BM]
1. 임보에 임장지의 선호도를 담아내고 비교평가 기준과 순서에 따라 저평가 된 투자단지 선정하기
2.매임 후 매물 시트 정리
3. 수익률 분석
4. 가치와 가격을 정리하여 선명한 앞마당 만들기
5. 임보에 앞마당 정리 요약 장표(초보용) 넣어보기
[이후 BM하고 싶은 항목]
1. 임보에 모의투자 장표 넣어 살아 있는 호가 정보 남기기
2. 임보에 1page 가설 검증 1개 남겨보
3. 임보에 앞마당 정리 요약 장표(중수용) 넣어보기
4. 5분위 시세표 활용하여 투자 그룹핑하기
5. 꾸준히 지역 간 비교평가를 연습하여 잘 해내기
비교평가의 모든을 아낌없이 나눠주신 프메퍼 튜터님께 진심으로 감사드립니다.
이번 강의에서 배운 내용을 하나하나 곱씹어 완전히 제 것으로 만들 수 있도록 노력하겠습니다.
