안녕하세요!
부와 자유를 향하는 보보12입니다~
2주차 강의 완강했습니다!!
비교평가의 달인 프메퍼님
비교평가 방법에 대해 알려주셨어요
연휴라서 또 열심히 들었답니다!
후기 간략하게 한번 작성해볼게요!
배운점
- 지방 투자 프로세스
- 가치 판단 - 가격 판단 - 투자 판단
- 전고점만 보면 되는 것이 아니라 전고점 당시 공급도 확인해야함.
- 인구규모, 전세가, 투자금, 공급 등을 다 체크한 후 비교평가를 해야함.
2. 비교평가 : 사람들의 수요와 우선순위를 판단하여 좋은 물건에 투자하게 하는 행위
- 지역 선호도를 명확히 알고 투자 우선순위 정하기
- 가치 대비 가격이 싼 것을 선택(가치 : 입지+상품성+선호요소, 가격 : 매매가)
3. 지방 투자 프로세스 : 가치, 저평가, 수익성, 리스크
- 가치가 있는 것 중 가격이 저평가 되어있고 투자금이 적게들고 내가 감당 가능한 물건
- 수요 = 지역의 선호도
4. 지방의 특징 : 빈 땅은 많고 사람은 적다, 상품성(연식) > 입지(위치), 학군, 환경, 커뮤니티(=지역 선호도)
- 상대적으로 희소한(대체되기 어려운) 선호도를 찾아라
5. 지역내 비교평가, 지역간 비교평가
- 지역별 특징을 찾기(선호요소) → 같은 규모 지역끼리 비교 → 다른 규모 지역끼리 비교
- 광역시(땅의 가치 높음) : 연식+환경+학군+커뮤니티, 중소도시(연식 중요) : 연식>환경+학군+커뮤니티
- 지역 내 선호/비선호 단지의 가격차이를 가져오는 것은 무엇인가?(같은 평형/연식의 단지 가격 차이를 본다)
- 임장+임보로 가치파악 → 네부+그래프로 가격 확인 => 가치 높은데 가격 싼 것이 저평가
- 가치 비슷하면 현재 가격이 더 싼것
- 환경 vs 신축 공식이 아니라 비교하는 단지마다 다르게 판단
- 비교평가 검증 꼭 해보기!!!
- 지방에서 연식은 어느정도 비중? 연식은 가변하는 선호요소라서 신중하게 접근 필요
6. 뾰족한 단지 선호도 찾기
- 가설 검증 / 모의 매물문의 → 시세 트래킹 / 투자 그룹핑
- 매임 후 시트 정리 → 결과 남기기(하나) → 살아 있는 호가 정보 남기기
- 가설 검증(주장-근거-결론-적용) → 핵심 포인트 : 앞으로 공급, 현재와 비슷했던 시기
- 상승률 상중하 단지 특징과 현재 투자 연결
7. 앞마당 정리 요약
- 시세트래킹(저평가 정리), 생활권 별 선호도(상/중/하)
- 3년 내 공급상황, 현장 전세물량, 아실 매물 증감, 네부 전세개수
- 랜드마크 - 투자관심 단지 - 구축 대장 단지
8. 투자 그룹핑(5분위 시세표)
- 절대가 5개 단지 비교 → 투자금 5개 단지 비교 → 절대가 투자금 위아래 비교 → 투자 가능선과 투자 우선순위 → 기존 투자 물건과 비교
- 매매가를 깎을 방법, 전세가를 높일 방법. 투자금을 줄이는 것이 중요
느낀점
비교평가 항상 어려웠어요
일단 강의로는 이해하고
글로 정리했지만
직접 붙여보면 어려울 것 같네요
그치만 이번엔 꼭 비교평가해보기!
가설검증 해보기!
투자 우선순위 5순위까지 정리해보기
모두 적용해보도록 하겠습니다!!
1호기 할 수 있다!!!
