투자로 연결시키는 사전임장보고서 작성하는 법 [하루쌓기]

안녕하세요

하루쌓기입니다.

지난 추석연휴 함께하는가치 튜터님께서 주신 좋은 기회 덕분에

저희 조 내에서 사전임보작성하는법에 관한 작은 발표를 해 보게 되었습니다.

많이 부족하고 어설펐지만 좋은 기회 덕분에 또 한 번 성장할 수 있었습니다. 

준비했던 내용들을 아래와 같이 글로 남겨 보고자 합니다.

1. 사전임장보고서의 작성 목적은 무엇일까?

우리가 임장지 내에서 임장을 하고 또 임장보고서를 작성하는 목적은

해당 임장지의 선호도를 확인하기 위함입니다.

사전임장보고서는 말 그대로 임장하기 전 작성하는 보고서인데,

여기서 임장이란 매물임장을 의미하는 것으로 보는 것이 맞을 것 같습니다.

통상 사전임장보고서 작성 마감일은

분위기임장과 단지임장이 진행 중이거나 완료 후로 설정이 되고, 

사전임장보고서를 제출해야만 비로소 매물임장을 할 수 자격이 주어지기 때문입니다.

그렇다면 매물임장을 하기 전에 사전임장보고서를 왜 작성해야 할까요?

그것은 매물임장을 할 단지들을 추리기 위함입니다. 

우리는 매물임장을 하기 전 분위기임장, 단지임장, 

그리고 전화임장을 하고 사전임장보고서를 작성하며

지역내 생활권과 단지들의 선호도를 가늠합니다. 

그리고 사전임장 단계에서 가늠한 선호도를

보다 뚜렷하게 하기 위해 매물임장을 합니다. 

더불어 저평가 단지들을 추려내고 투자가능한 매물들에 매물임장을 하며, 

조건을 확인하고 협상을 진행하며

투자물건 별로 우선순위를 정하기 위한 목적도 있습니다. 

즉, 사전임장보고서를 작성하는 목적은 매물임장할 단지를 추리기 위함입니다. 

이러한 목적을 알고 사전임장보고서를 작성해야 하며, 

그렇지 않을 경우 사전임장보고서는 마감일에 제출해야 하는

과제 그 이상의 목적성을 갖기 어려울 수 있습니다. 

2. 매물임장으로 이어지는 사전임장보고서란 무엇일까?

매물임장으로 이어지는 사임을 작성하기 위해서는

해당 임장지에 입지를 확인하는 것과 동시에 선호도를 가늠해야 합니다. 

그리고 그 선호도를 확인하기 위해서는 정보를 인풋함과 동시에 질문을 남겨야 합니다.

예를 들면 다음과 같습니다.

나무위키를 통해서 A지역은

대중교통 인프라가 부실하다는 정보를 취했다고 해 봅시다. 

그렇다면 저는 나만의 임장보고서에 다음과 같은 질문을 남깁니다.

Q. A지역의 주요 교통수단은 무엇일까? 

통근 시 많은 사람들이 자차를 이용한다면 이 지역의 핵심일자리의 위치는 어디에 있고

그 지역으로 통근하기 위해 사람들이 주로 이용하는 도로는 무슨 도로일까? 

그 도로를 이용하는 해당 지역의 사람들의 수요는 어떠할까? 

사람들이 주로 이용하는 도로의 접근성이 아파트 수요와 연결이 될까? 

여기서 중요한 것은 정보를 취득함과 동시에 궁금한 점을 생각하고

그러한 궁금점을 기록을 통해서 남기는 것입니다. 

질문을 하고 그러한 질문에 답을 얻기 위한

꼬리질문과 방법들을 기록해 두어야 실제로 내가 궁금했던 것에

답을 찾는 프로세스로 이어질 수 있습니다. 

머릿속으로만 기억하는 것에는 언제나 한계가 있기 마련입니다.

이번에는 다른 예를 통해 질문을 남기고

그 질문에 답을 찾아가는 과정까지 시현해 보겠습니다.

해당 지역의 스카이뷰를 통해 확인해 본 결과 아래와 같이 빈땅이 거의 확인되지 않습니다. 

이러한 정보를 취하게 되자 바로 다음과 같은 질문을 생각하게 됩니다. 

Q. 이 지역은 입지독점성이 있을까? 입지독점성이 있다면 입지독점성이 있는 땅은 어디에 위치해 있을까? 

위와 같은 질문을 남기고 그것에 대한 답을 찾아가 봅니다.

입지독점성에 대한 검증은

해당 지역의 구축아파트의 가격을 통해 확인해 보기로 결정합니다.

구축아파트의 위치는 네이버부동산에서

연식필터를 25년이상으로 걸고 확인합니다. 

해당 지역에 25년 이상 된 단지가 많지 않을 경우

연식의 범위를 20년차까지 늘려도 괜찮다고 생각합니다.

대부분의 구축단지들이 n억대 미만을 형성하고 있음에도 불구하고

n억을 초과하는 단지들이 있다면

그 땅은 입지독점성이 있다고 볼 수 있다고 생각합니다.

아래와 같이 부산 남구를 예를 들어 보겠습니다.

네이버지도를 통해 확인해 본 결과

90년대 아파트들은 대체로 3억미만의 가격을 형성하고 있는 것이 확인됩니다. 

그런데 유독 대연동 역세권 단지들이

4억이상의 호가를 나타내고 있는 것이 확인됩니다. 

그럼 이런 생각을 해 볼 수 있습니다. 

‘대연동 역세권 단지들은 입지독점성이 있는 것 같다. 

땅의 가치가 있는 곳이니 단지들을 볼 때

대연동 역세권 단지들을 조금 더 넓게 그리고 세심하게 살펴봐야겠다.’

그리고 아래와 같이 호갱노노를 통해 과거 가격흐름을 보며

내가 갖고 있는 생각을 검증하는 단계를 거칩니다. 

그 다음 내 생각을 임장보고서에 남깁니다.

‘대연현대는 97년 구축아파트임에도 불구하고 전세가가 꾸준히 상승하는 단지구나. 

못골역 역세권 단지는 5억대 6억대만큼은 아니지만

그래도 현재 4억대 후반을 호가를 나타낼 만큼 입지를 가진 땅인 것으로 보인다. 

대연동푸르지오는 05년식임에도 현재 네이버호가 7억원에

과거 가격흐름도 높은 수요를 보여주고 있구나. 

못골역보다 경성대역 역세권의 땅의 가치가 더 높을 수 있겠다.’

결론: 대연동 역세권 단지는 땅의 가치가 있다. 

경성대역 역세권의 땅의 가치가 못골역 땅의 가치보다 더 큰 것으로 보이고,

해당 역세권 단지들을 볼 때는 연식이 조금 되더라도

투자 물건 범위를 조금 더 넓게 보며 의사결정 할 필요가 있겠다.

틀려도 좋습니다. 

사전임장보고서는 선호도를 가늠하는 단계입니다. 

51대49의 가능성을 가지고

어떤 가설이 더 가능성이 높을지 가늠하고 프로세스를 거치며,

선호도를 보다 뚜렷하게 남기는 과정을 거치는 것에 목적이 있는 것입니다.

이것이 내 생각을 남기는 임장보고서입니다. 

저는 최근까지만 해도 직장, 교통, 학군, 환경과 같은

입지 데이터만을 기초로 직관적인 느낌만을 임장보고서에 남겼습니다. 

아마 많은 분들이 이러한 단계에서 그치고 계실 겁니다. 

이 또한 나쁘지 않습니다. 

하지만 직감에 의존한 생각으로는

해당 임장지의 선호도를 뚜렷하게 남길 수 없습니다. 

질문하고 전임하고 검증하고, 

여러 방법과 수단을 통해 내 생각을 검증한 후

그 결과를 기록을 통해 출력해 내야 합니다. 

이렇게 남긴 결과는

직관에 의존한 생각정리와는

질적으로 큰 차이를 남길 수밖에 없습니다.

가치를 알아야 단지 별 선호도를 가늠할 수 있습니다.

그리고 그 위에 가격을 입혀서 저평가 여부를 판단할 수 있습니다. 

우리는 이러한 과정을 반복하여

임장지의 선호도를 가늠할 수 있게 됩니다.

반복이 많을수록 깊이가 깊어지고

그만큼 임장지의 선호도가 뚜렷하게 내 머릿속에 남는 다는 것은

인과관계에 따른 당연한 이치입니다.

3. 선호도를 가늠한 다음에는 무엇을 해야 할까?

데이터와 질문 그리고 검증을 통해 선호도를 가늠했다면

이제 가치(입지)와 가격을 지도 위에 올릴 차례입니다. 

준비한 입지지도 위에 단지별로 가격을 올리고

생활권 별로 단지선호도 대로 순번을 매깁니다. 그리고 가격을 비교합니다.

그 다음 아래와 같은 생각을 해 볼 수 있습니다.

‘A단지는 상대적으로 입지가 있는 곳에 구축 59인데 4억은 너무 싼 것 같다.

매전차가 5천만원 밖에 되지 않는데, 4억은 진짜 싼 거 같네. 

다른 단지와 비교해 보고 과거 그래프를 보아도 4억은 싼게 맞는 것 같아. 

그런데 59랑 84가격차이가 1억인데 59가 싸면 84도 싼 것 같은데? 

이 생활권 단지들이 전반적으로 모두 싼 것 같네. 

시세그룹핑에서 다른 생활권들과 조금 넓게 비교해 봐야겠다.’

위와 같이 생각한 단지에 저평가 단지를 표시하고

나의 생각을 나만의 임장보고서에 남깁니다.

그 다음 시세그룹핑을 통해 생활권 별로 단지와 가격을 입히고

지역 내 단지들의 저평가 여부를 확인합니다. 

그리고 내 생각을 나만의 임장보고서에 남깁니다.

‘더 선호 생활권인 A생활권의 더 수요 있는 단지인 더샵과 자이가

덜 선호 생활권 덜 선호 단지인 힐스테이트와 이편한세상보다

가격이 더 싸거나 비슷하네? 자이와 더샵은 저평가된 것 같다.

시세지도에 봤던 대로 A생활권은 대체로 저평가되어 있는 것 같다. 

해당 생활권의 단지들에 매물들을 꼼꼼히 체크하고 매임해 봐야겠다.’

앞서 임장, 전임, 기타 수단을 통해 확인한 데이터와

질문 및 검증을 거치는 프로세스를 통해

A생활권 5억대 단지들이 B생활권 5억대 단지들 보다

학군수요가 있고 땅의 가치가 높고, 예로부터 이 지역 사람들은

A생활권 5억대 단지들을 더 선호한다는 것을 가늠하고 있던 터였습니다. 

이에, 시세지도와 시세그룹핑을 통해

재빠르게 재평가 여부를 판단하고 매물임장 단지를 추릴 수 있었습니다.

4. 마치며

사전임장보고서를 통해 선호도를 가늠했고

가치 위에 가격을 입혀 저평가를 판단했으며

그에 따라서 매물임장 할 단지를 추렸습니다. 

다만, 이러한 과정을 거쳤다고 할지라도

내가 해당 지역 단지들의 선호도를 완전히 확인했다는 생각을 경계해야 합니다. 

임장지의 최종 선호도는 단지분석을 마친 후에 완료하는 것이며, 

설령 내가 최종 프로세스를 통해 선호도를 결정했다고 할지라도

그 과정에서 내가 보지 못한 요소들이 분명히 있을 수 있기 때문입니다. 

항상 51:49 태도를 견지하고 무엇이 더 가능성이 높을지 생각하며, 

반대로 내가 보지 못한 면에 무엇이 있을지 자기 확신을 경계하며

나의 생각을 다각도로 검토해야 합니다. 

그렇기 때문에 사임단계에서 선호도를 “가늠”한다는 것이고

이후 매물을 보며 보다 그 선호도를 “뚜렷하게” 만들어 간다고 표현하는 것입니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.