안녕하세요, 에츄추입니다. :))
이젠 시원하겠거니 했는데
임장하다가 땀을 한바가지 흘렸네요.
오전, 오후로 일교차가 큰거 같은데
임장하실때 감기가 걸리지 않도록
늘 조심하셨으면 좋겠습니다 :))
오늘은 지방 소액투자를 복기하며
제게 고통으로 위장하여 찾아왔었던
선물에 대해 말씀드리고자 합니다.
| 저.. 제가 급히 나가야겠습니다
2년간 잘 살고 계실줄 알았던 세입자분이
어느 날 직장 발령으로 인해
이사를 가야한다고 연락을 주셨습니다.
계약 당시 세입자 승계를 조건으로
세입자가 질권이 설정되어 있음을 체크하고
매수를 진행했습니다.
제가 그 과정에서 실수를 한 것은
세입자가 계약갱신권을 사용했는지
체크를 하지 못한 것이었는데요,
세입자가 나가겠다고 해서
그제서야 알고보니 계약갱신권도
사용하지 않은채 묵시적 계약으로
전세가 이어온 상태였습니다.
네.. 지금 같으면 말이 안되죠..^^
다시 생각하면 참 바보 같다..라는 생각이 들지만
제 실력을 인정하고 다음에 반드 체크하기로
다짐을 하게 되었습니다.
묵시적 계약은 임대인에게 불리했습니다.
임차인이 퇴거하겠다는 의사를 통보한 후
3개월 후에 계약은 해지가 됩니다.
임대인은 전세금은 반환해 주어야하며
다음 세입자도 임대인이 구한다는 걸 알게 되었습니다.
그제서야 상황을 파악하고
부랴부랴 다음 세입자를 구하게 되었습니다.
고통1. 계약조건을 꼼꼼하게 살피지 못한 댓가
복기 - 세입자 승계 조건 매수 계약 시
세입자의 전세계약 상태를 꼼꼼하게 확인할 것
ex) 질권설정, 계약갱신권 사용여부, 묵시적계약 여부 등
사진: Unsplash의Scott Graham
| 천만원은 기존 세입자에게 송금하세요~
다시 구하려는 세입자가 잘 안구해졌습니다.
오랜 자체공급과
주변 인접지역의 공급으로
전세는 꽤나 바닥권을 다지고 있었는데
집을 보러오겠다는 사람이 없었습니다.
마음이 불안했죠.
세입자를 구하지 못했을 경우를 대비해서
대출 가능 여부를 확인했고
동시에 해당 생활권과 상위, 하위 생활권에
전세광고를 돌렸습니다.
그러다가 1, 2팀 신혼부부가 집을 보면서
전세금을 네고하기 시작하셨습니다.
"우리가 신혼부부라 돈이 없어요"
"천만원만 깎아주시면 들어갈게요"
저는 천만원을 돌려주더라도
빨리 계약을 하고 다음을 준비하는 것이
낫겠다고 생각했고, 주변 선배님들께
여쭤보아도 비슷하게 조언을 해주셨습니다.
결국 어렵게 모은 천만원이 다시
생각도 못한 역전세로 빠져나갔습니다.
고통2. 역전세 천만원
복기 - 당시 아깝다고 생각했지만
매도하면 결국 내 돈으로 돌아오며
오를 때까지 버텨야 하는 과정이다.
| 에어컨이 안나와요 수리해주세요
한 여름에 갑자기 세입자분이
연락을 주셨습니다.
"에어컨이 안와서 점검을 해보니
매립된 배관에서 누설이 된다고 합니다"
누수는 경험글에서 많이 봤지만
에어컨 배관 누설은 처음 들어서
당황스러웠습니다.
다행히 세입자분과 부사님께 말씀드리니
업체를 알아봐주시고 견적을 뽑아주셨습니다.
3군데 업체의 견적을 받아
각각 연락을 드려 대화를 했지만
조치 금액은 200~400만원으로
천차만별이었습니다.
제가 별도로 지역내 관련업체에
연락하여 수소문해보니
대략 200~250정도 소요가 됨을 파악했습니다.
"또 돈이 나가는구나..."
세입자 가족에겐 1살 갓난아이가 있었기에
바로 결정을 해서 공사를 진행했습니다.
여기에서 공사비가 많이 든 이유는
에어컨이 매립배관 방식으로 설치되어 있다는 점과
실외기와 에어컨이 먼 구조로
배관이 길어짐에 따라 배관 교체비용도
그만큼 증가한다는 사실을 알게 되었습니다.
부사님과 이야기 하다보니
해당 단지는 매립배관에 문제가 생기면
고치는데 돈이 많이 든다는 이슈가 있다는걸
그때되서야 알게 되었습니다.
결국 조건과 가격을 협상하여
200만원을 들여 공사를 진행했습니다.
고통3. 보유 중에는 생각지 못한 비용발생
복기 - 매수시 단지 이슈사항을 파악못한 것은 내 잘못
앞으로 투자 단지의 이슈를 체크하고 그 부분에
이상이 없는지 반드시 확인하고 매수계약 진행
소액투자라고 해서
그 경험마저 작진 않은 것 같습니다.
그리고 위 경험들은
다음 투자를 진행하는데 좀 더 유리한 위치에서
계약하는 방향으로 개선해 나갈 수 있었습니다.
"돈은 돈대로 들고
너무 비효율적인 투자 아니야?"
라고 생각하실지도 모르겠습니다.
하지만 투자자로서 시장에 남아
조금씩 경험을 쌓다보니 이런 일들은
"고통을 위장한 선물"임을 알게 되었습니다.
또한 이는 곧 투자자의 "실력"으로 이어집니다.
이 하나의 소액투자로 3가지 선물을 받았습니다.
선물1. 세입자 승계 시 전세계약 조건 꼼꼼히 확인한다
선물2. 감당 가능한 역전세는 자산을 보유하는 방법 중 하나다
선물3. 매수 계약 전 매수 단지의 고질적 이슈를 체크하고 해결한다
이 밖에 전자계약, 질권만료에 대한 처리,
전세광고 하는 법 배운대로 행동해보기 등
경험을 자연스럽게 쌓게 됩니다.
이런 경험이 계속해서 쌓인다면
10년 후의 우린 어떻게 될까요?
지금은 지방에서 적은 돈으로
경험을 쌓고 수익도 창출할 수 있는
아주 좋은 시기인 것 같습니다.
투자가 망설여지시는 분들께
조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
좋은 하루 되세요!
<이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글>
현금 2억 있다면 여기를 보세요.
제2의 강동구라 불리는 여기가 어디냐면.. (대부분 모르는 ‘이곳’의 지역명 공개)
▼'이곳' 바로 공개▼
http://link.weolbu.com/466F3dG
------------------------
월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.
원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
