안녕하세요.
어려움을 함께 나누고
열정을 다하는
긍휼과열정, 긍정입니다.
최근 기사 한 줄이 시장의 분위기를 단적으로 보여줍니다.
https://v.daum.net/v/20251010074513542
서울과 지방의 집값 격차가 17년 만에 최대치로 벌어졌다는 내용입니다.
실제로 2007년 11월을 기준(100)으로 할 때,
현재 서울과 부산 아파트의 가격 격차는
1.5배 수준으로 역대 최고입니다.
정부의 연이은 대책에도 불구하고,
한강벨트를 중심으로 한 서울의 아파트 값은
연일 신고가를 경신하고 있으며,
지방 도시는 거래 절벽에 갇혀 있습니다.
기사를 접하면 이런 생각을 할 수 있습니다.
“역시 서울은 불패다. 지금이라도 매수해야 한다.”
그러나 이러한 판단이 무조건 옳다고 할 수는 없습니다.
모두가 같은 방향을 바라볼 때,
진짜 투자자는 잠시 멈춰서
반대편을 살펴보는 시각을 가지고 있어야 합니다.
1. 서울이 많이 오른 이유 - “오르지 못했던 기간이 있었기 때문”
2008년 글로벌 금융위기 이후
서울의 집값은 2014년까지 무려 8년간 정체기를 겪었습니다.
당시 서울 부동산은 “이제 끝났다”는 평가를 받았으며,
거래량은 얼어붙었습니다.
2008~2009년 글로벌 금융위기 이후,
서울 아파트 가격은 8년 가까이 제자리였습니다.
이전 고점(2008년)을 회복하는 2016년까지,
무려 8년의 시간이 걸렸습니다.
그만큼 긴 정체가 있었기에
에너지가 축적되고
이후의 상승이 강하게 나타날 수 있었습니다.
그러나 현재는 상황이 다릅니다.
지난 고점이었던 2022년 7월 이후
불과 3년 만에 회복하였습니다.
과거의 긴 정체기를 거치지 않은 상태에서
다시 고점을 향하고 있는 것입니다.
그렇다면, 이 짧은 시간 안에
또다시 ‘폭발적인 상승’이 가능할까?
이것은 아무도 모릅니다.
결국 사이클은 한방향으로 움직이던 것을 멈춘다.
그리고 일단 멈추면 중력이 사이클을 중심 집중 경향이 일어나는 방향,
그러니까 중간지점으로 사이클을 끌어당기고 그동안 축적된 에너지가 되돌림에 힘을 실어준다.
투자와 마켓 사이클의 법칙 / 하워드 막스
2. 지방은 정말 ‘기회가 없는 시장’일까?
‘서울은 오르고 지방은 안 오른다’
는 인식은 부분적으로만 맞는 말입니다.
하지만 장기 데이터를 보면 상황이 달라집니다.
20년전 기준으로 보면
(지방과 사이클이 달라지기 시작하는 시점을 기준)
서울의 매매지수는 약 227까지 상승했고
부산은 219까지 상승했습니다.
장기적으로는 거의 비슷한 상승을 하는 것을 볼수 있습니다
(그것은 KB시세에 나온 최초 시점인 86년으로 보아도 비슷합니다)
중요한 것은 현재 시점에서
부산은 179, 서울은 225입니다.
누가 더 싼걸까요?
물론 인구 감소, 산업 집중, 일자리 격차 등
지방 도시는 구조적인 한계가 존재합니다.
그러나 지방의 도시 안에서도
사람들의 선호가 확실한 단지의 자산은 여전히 의미가 있습니다.
서울만큼은 아니더라도,
가격 대비 수익률(ROI) 관점에서 보면
지방의 매력은 결코 작지 않습니다.
오히려 “가성비 좋은 자산”으로서의 가치는
서울보다 높을 수도 있습니다.
남들이 실망할 때 매도할 때 매수하고,
탐욕스럽게 매수할 때 매도하는 것은 엄청난 용기가 필요하지만 보상도 가장 크다
투자와 마켓 사이클의 법칙 / 하워드 막스
결론! 모두가 달려갈 때, 시야를 넓혀라
서울은 여전히 대한민국의 중심이며,
가장 강력한 자산임은 부정할 수 없습니다.
그러나 ‘좋은 자산’이 곧 ‘좋은 투자’는 아닙니다.
좋은 투자는
좋은 가치를 지닌 자산을
가치 대비 저렴한 가격으로
자산을 모아가는 것입니다.
지방 광역시는 여전히 저평가된 가격에 있습니다.
자산은 결국 순환하며,
시장은 과열과 침체를 반복합니다.
사람들의 시선이 한곳으로 몰릴수록,
반대편에는 기회가 반드시 존재합니다.
지금 모두가 같은 곳을 이야기할 때
한 발 떨어져 다른 흐름을 보는 투자자가 되어야 합니다.
