[실전준비반 71세좋게 42좋게 앞마당뿌실조 감사의열쇠] 2주차 권유디 튜터님의 "입지분석 한판정리" 강의 후기

안녕하세요.

감사로 모든 문을 여는 감사의열쇠입니다.

오늘은 권유디 튜터님의 “입지분석” 한판 정리 강의를 들었습니다 :)
 

많은 수강생들이 궁금해 할

임장보고서의 “입지분석” 파트를 하나하나 뜯어 

마이크로급 매니지먼트를 해주셨고,

특히 수강생들의 속을 쉬원~~~~하게 긁어줄 
“시세따기” 파트에 대해 정말 심도 깊게 다루어 주셨습니다.

중간 중간 비교 예시로 나왔던 지역분석 이야기는,

튜터님의 인사이트를 덤으로 얻어갈 수 있는

귀한 레버리지 시간이었습니다!

오늘은 강의를 들으며,

초수강생의 관점에서 어떻게 들으셨을지,

그리고 저의 지난날 들을 반추하며

지금의 시점에 깨달은 것들을 정리하는 후기를 써보려고 합니다.

 # 입지분석이 중요한 순간

이번 권유디 튜터님의 강의로 땅의 가치를 이해하는 

“입지분석”을 한판 정리해주신 기분이 들었습니다.

3년차 투자자가 되면서,

입지분석보다 더 힘을 주게 되는 단지분석과 결론파트,

그리고 앞마당 관리!

입지분석에는 상대적으로 힘을 덜 주게 되는데요~

입지분석이 임장보고서 첫 부분에만 등장하고,

결론으로 갈수록 지역 내의 단지의 가치와 선호도에 집중해

투자 결론을 뽑아내는 프로세스로 진행되다보니,

막상 투자의 결론에 입지분석의 가치는 

잘 반영이 되지 않는 것 같다는 느낌도 받았던 것 같습니다.

하지만 입지분석의 강력한 힘은,

지역 내에서의 단지비교 할때가 아니라,

우리와 같은 가치 투자자가 할 수 고도의 능력!! 

“지역간 단지비교”를 할 때는 매우 유용한 평가기준이라는 것을

다시금 생각해 볼 수 있었습니다.

사실 입지 분석은 “땅의 가치”를 선호 요소로 분석한 것인데,

한 지역을 공부하면서 땅의 가치를 대체로 비슷하고,

지역 안에서는 역세권과 직주근접을 제외하면 

환경(신축,균질성 등), 학군 등의 요소가 

선호도를 가르는 기준이 되었기 때문에 

투자 결론에서는 입지분석 등급은 눈 여겨 보지 않게 되었던 것 같습니다.

하지만 입지분석 등급이 빛을 발하는 순간은~~~~

지역 간 단지 비교를 할때!! 라는 것을 알게 되었는데요.

내가 열심히 공부해 놓은 입지분석을 통해 확인한 땅의가치!

그것을 지역간 단지비교할때 차근히 정리하며

제대로된 단지 비교, 

투자결론을 낼 수 있는 투자자가 되어야겠다는 생각을 하였습니다.

 # 입지 요소를 투자와 연결 했을 때

입지분석의 수많은 데이터들~~~ 

투자자로서 어떻게 분석하고 해석해야 하는지를 알아야 하고,

한번쯤은 고민하며 숙고해야 하는 시간들이 반드시 필요하겠지요.

처음 임장보고서를 쓸때는 임보에 “생각을 담아라" 라는 말을 많이 들었었고,

이 후에는 “생각을 투자와 연결하라” 였던 것 같습니다.

그러다 보니 인구, 직장, 교통, 학군, 환경, 공급, 호재 등의 요소를 분석하며

이 생활권은 연령별 인구에 노인인구가 많은 가장 후순위라 투자 안되겠다~

여긴 직장이 하나도 없는 지역인데 투자 괜찮나?

여긴 지하철이 없는 생활권인데 제외해야지~

여긴 역세권이지만 단지 상태가 너무 심하네.. 저가치야~

이런 생각들을 했던 것 같습니다.

가치의 요소만을 보고 투자해 안해.

저가치를 판단하고, 투자의 마지노선을 정하려고 했던 것 같습니다.

하지만 실전반, 월부학교에서 수많은 튜터님들을 만나고 배우면서,

정말 저가치 단지들을 제외하고는,

투자하지 못할 단지, 투자하지 못할 생활권이 없다는 것.

투자는 "내가 투자하려고 하는 그 시기에, 

내가 알고 있는 단지 중에서,

내가 가진 투자금으로 할 수 있는

가장 좋은 단지"에 투자하는 것 이라는 것을 알았습니다.

가치는 거의 변하지 않고 그대로 이지만,

가격은 지역마다 시기마다 출렁이며 변하기 때문에,

가치를 알고 있는 투자자가

가격이 변하는 시기에 “좋은 기회”를 줄때

선호도가 떨어지는 생활권에,

선호도가 떨어지는 단지에도

투자는 할 수 있다는 것!

그것을 배웠던 것 같습니다.

때문에 이제는 입지 분석을 단지의 가치를 종합적으로 분석하고

판단하는 기준으로 삼고 있으며,

“내가 생각하는 단지 가치대비 싼 것”에

집중하는 단계로 나아가게 된 것 같습니다.

초 수강생 분들은 저와 같이 

입지요소로 섣불리 투자의 판단 기준으로 삼지 않으시면 좋겠습니다 :)

 # 더 많이 고민해야 할 ‘단지의 가치’

시세 따기의 모든 심화 과정을 모두 담은 강의!

많은 수강생 분들의 궁금증을 해소시켜 주는 실효성 높은 강의가 되었던 것 같습니다.

그리고 처음 수강을 하시는 분들은 시세따기, 시세지도, 전수조사, 시세트래킹..

모든 것들이 익숙하지 않고 뭐지뭐지? 하실텐데요 ~~ㅎㅎㅎ

투자자에게 가장 중요한 것은 

시세가 아닌 “단지의 가치”를 아는 것 같습니다.

튜터님께서도 강의에서 계속적으로 힘주어 말씀 주셨 던 부분이 

“임장과 임보를 통해 가치 판단이 되어 있는 상태" 여야만,

시세를 따고 나서 비교평가가 가능하다 라는 것이었는데요.

시세를 따는 행위 자체는, 몇번 반복하면 누구나 다 할 수 있는 행동일 겁니다.

하지만, 투자자로서 단지의 가치를 이해하는 것은

“단순한 반복 행동” 만으로 절대로 알 수 없는 것 같습니다.

직접 내 발로 임장을 하고, 내 손으로 임보를 쓰면서

“단지의 가치”를 이해한 후에 힘을 주어야 하는 것이

“시세” 라는 것을 염두해야 할 것 같습니다. :)

해서 시세따기의 행위보다

이 단지는 사람들이 왜 좋아할까?

이 단지랑 저 단지 중에서 더 좋은 단지는 뭐지?

이 지역의 핵심 선호요소는 뭘까?

라는 궁금증을 단지와 연결하여

단지의 가치에 대해 더더욱 고민하는 시간을 많이 들이는 것이 

투자자가 해야 하는 본질이라는 것을

잊지 않아야 겠습니다.

 # 더 중요한 것에 시간을 투입하자!

투자를 당장 앞둔 사람들에게는 전수조사와 시세따기는

땔래야 땔 수 없는 행동이 될 겁니다.

내가 알고 있는 단지들을 한눈에 나래비를 세워놓고 가격을 뜯어봐야~~
내가 투자할 수 있는 단지가 어디인지를 알 수 있을 테니까요 :)

하지만, 지금 투자의 실력을 기르기 위해

“제대로 된 앞마당”을 만드는 것이 첫번째 원씽인 분들에게는,

시세따기 보다 더 중요한 것이 

지역 전체를 가격을 기준으로 내려다 볼 수 있는 “시세지도”이며,

앞마당을 만들고 나서 그 앞마당을 돌보는 행위인 “시세트래킹” 입니다.

때문에, 혹여라도 시세따는 행위에 압도되거나,

너무 많은 시간을 분배하며 

시세지도를 그리지 못하거나, 

단지분석을 할 시간이 모자르거나,

하지 않는게 더 중요하다는 부분도 생각해보게 되었습니다!

강의를 너무 많이 수강한 걸까요..?!

이제는 노파심이 생기는 것 같습니다 ㅋㅋㅋㅋ

고인물이 되어가는 열쇠는 이만 후기를 정리하겠습니다.

이번 2강도 너무 좋은 강의해주신 권유디 튜터님!

진심으로 감사드립니다 :)