월부에서 투자 공부를 시작하고 처음으로 오프라인 강의를 수강하게 되었습니다.
이번 지방투자실전반 2주차 프메퍼 튜터님의 오프라인 강의를 수강하고 왔는데요, 오프라인 강의는 늘 열정 넘치시고 잘 하시는 분들이 가는 자리라고 생각했었는데, 이번엔 운이 좋게 선착순 신청을 받게 되어 오프강의를 참석할 수 있었습니다. ^^
투자관련은 남들보다 느리지만, 나름 클릭 속도는 빨랐는지ㅎㅎ 투자 공부를 시작한지 그리 오래 되지 않아 지난 7월 지투 실전반을 수강하고, 이번에 두번째 수강하게 되었습니다.
첫 강의때도 느꼈지만 실제 적용할 수 있는 비교평가의 끝판왕 강의를 다시 한번 오프라인으로 듣게 되어 영광이었습니다.
처음 지투 실전을 들을때와 지금의 마음가짐은 많이 달라져 있기도 하고, 두번째 듣는 강의여서 그런지 이해가 조금 더 잘 되는 것 같았습니다. 하지만 프메퍼 튜터님께서 말씀하셨듯, 행동으로 옮겨야 이 모든 시간의 의미가 있을 거라는 생각을 하게 되면서 오늘 강의 후기 남겨보겠습니다.
지방에서 선호도를 모르고 신축만 보고 선택하면 수익, 수익률이 달라질 수 있다!! 연식 이외에도 지방의 세세한 선호도를 파악할 수 있어야 한다!!
연식만 보는 것이 아니라 주변에 대체될 만한 단지가 있는지? 비선호 요소가 있는지?를 함께 파악하는 것이 중요!!
>> 지방은 신축을 우선으로 봐야한다는 것은 기초반에서 많이 들었던 이야기이다. 그러다보니, 지방 임장을 할때 신축위주로만 보려고 했던 것은 아닌가 라는 생각을 해보게 되었다. 가치를 아는 것이 중요하다는 것은 알지만, 나도 모르게 그 가치를 신축으로만 중점을 두고 선호도를 파악한 것이 아닌가 라는 생각을 하게 되었다.
프메퍼 튜터님 말씀처럼 연식 외에도 세세한 선호도를 파악하려고 노력해봐야겠다는 것을 느꼈다.
실전 투자를 하기 위한 단계별 비교평가: 가치 > 가격 > 투자금 > 리스크 순서대로 봐야한다!!
여기에 지방투자라면 가치와 가격 사이에 공급을 봐야한다. (가치>공급>가격>투자금>리스크) 가치와 공급을 같이 보면서 광역시 가치가 더 좋아도 중소도시 공급이 더 괜찮다면 중소도시로 먼저 투자 할 수 있다.
또한 이 순서를 지키는 것이 굉장히 중요하다고 말씀해주셨습니다. 우리가 비교평가가 어려운 이유는 순서를 지키지 않기 때문이라고도 말씀해주시며, 항상 가치를 먼저 생각하는 것을 강조해주셨다.
>> 항상 머리속으로는 가치가 중요하다라는 것을 알고 있지만, 나도 모르게 투자금에 눈이 가는 것은 어쩔 수가 없었던 것 같다.ㅠ 하지만…. 의식적으로 생각하자!!! 가치 먼저 보자!!!!!!!!!
비교평가를 잘하기 위해서는 개념과 과정을 잘 알아야 한다!!
전고점만 보는 오류를 범하지 말고 인구 규모, 전세가와 투자금, 공급상황, 리스크를 다 체크해서 선택하는 것이 합리적인 비교평가이고, 이 투자로 어떤 결과를 낼 수 있는 것인지 판단하는 것이 중요하다!!
또한 지역을 볼 때 내가 무엇에 비중을 더 많이 둘 것인가를 알고 비교평가를 시작해야 한다. 비교평가 하기 전에 지역별 특징을 먼저 잡는것이 먼저다!!!
>> 비교평가를 잘 하고 싶다라는 생각에 그냥 막 비교평가를 해보려고 했던 것 같다는 생각에… 반성하며, 지역별 특징을 먼저 잡은 후에 비교평가라는 것을 명심하자!!
비교평가의 기본 원칙
가치: 입지+상품성+선호요소
가격: 매매가(시세를 많이 보면 된다- 그 지역 단지들의 가격을 알고 말할 수 있어야 함)
비교평가를 너무 집중하다보면 가격에 매몰되는 경우가 많다.. 하지만 결국은 가치 있는 투자를 하는 것이 굉장히 중요하다!!
내가 투자하는 시장이 상대적저평가 시장인지? 절대적 저평가 시장인지 아는 것이 중요!!
상대적 저평가 시장 >> 좋은걸 먼저 본다(가치)
절대적 저평가 시장 >> 가치대비 싼 것을 본다(가격)
지역간 비교평가
지역내 같은 평형, 다른 평형끼리 먼저 비교해보고 >> 이후 지역간 중소도시끼리 >> 그 다음 중소도시 vs 광역시 이렇게 비교평가 해보기!!
그래프 비교는 흐름이 같은 지역 내 단지끼리 비교 / 5년이상 지난 단지로 비교 / 단지 개수는 가급적 2개로 비교
그래프 역시 충분히 지역을 이해한 상태에서 비교를 해야 의미가 있다. 또한 그래프와 가치 가격이 일치하지 않을 수 있다. 그래서 임장과 임보를 통해 지역간 차이를 판단하고 도시의 위상을 판단할 수 있어야 함.
>> 지난 지투실에서는 지역내 비교평가를 완료하자라는 목표를 가지고 진행했었는데, 이번 지투실은 지역간 비교평가까지 해보고 싶다는 생각을 해보았다. 어렵지만.. 미룬다고 되는 일은 아니기에 이번 임보 작성시에는 꼭 지역간 비교평가도 함께 적용해봐야겠다.
지역간 레벨이 다르기 때문에 같은 1등 생활권이어도 가격은 다 다를 수 있다.
같은 중소도시여도 천안의 1등 생활권과 청주의 1등 생활권 가격이 다르다. 청주는 대전,세종이라는 형님이 있다.. 동생이 형님을 뛰어넘을 수는 없음.
>> 1주차 잔쟈니 튜터님 강의에서도 김해의 경우 주변 부산과 창원 형님들의 가격을 뛰어넘을 수 없다는 말씀을 해주셨던 것 같은데, 이번에 청주 지역에서도 같은 말씀을 해주셔서 지방에서는 주변 영향을 받는 지역도 함께 파악하는 것이 중요하하는 것을 알게 되었다.
저평가 단지가 나왔다면 바로 투자하는 것이 아니라 반드시 전수조사 한다.(3개지역 선정해서)
>> 프메퍼 튜터님의 뼈때리는 말씀.. 귀찮으니까 안한다.. 그리고 내가 뽑은 단지만 계속 시세를 보고 있다…너무 공감 가는 말이어서 스스로 반성하며, 투자 단지를 선정했다면…꼭 3개지역 전수조사해보자!!!
이번 강의에서도 모의매물문의 방법과 가설검증 방법에 대해서도 자세히 설명을 해주셨는데, 지난 지투에서 모의투자까지는 적용해 보았지만 가설검증은 시도하지 못했었는데요, 이번 지투실에서는 가설 검증까지 꼭 적용해보자라고 다짐해 보는 시간이었습니다.
마지막 Q&A시간에 하셨던 말씀 중에 5분위 시세표 적용법을 말씀해주시면서, 제일 중요한 것은 많은 단지를 보는 것이다!! 루틴으로 억지로라도 많은 단지를 봐라! 많이 볼 수록 투자를 잘 할 수 있다!! 라고 하시며, 조원분들께도 꼭 전해주라는 말씀과 함께 많은 단지 보는 것을 강조하셨습니다.^^
또한 튜터님께서 호재 관련 이야기를 해주시면서 말씀해주신 한가해보이 멘토님 글도 찾아보았습니다^^
2배 이상 돈을 벌어주는 부동산의 본질은 결국 ‘이것’이다
늦은 시간까지 열정적인 강의와 Q&A까지 진행해주신 프메퍼 튜터님께 감사 인사드립니다.
저는 연예인 사인도 잘 안받는 사람인데ㅎㅎ 저의 조 포도링 튜터님과 조원분들의 응원에 힘입어 부끄러움을 무릅쓰고 프메퍼 튜터님의 사인도 알차게 받아왔습니다. 일단 하는 투자자가 되겠습니다^^
튜터님께서 하신 말씀중에 너바나님, 너나위님, 자모님, 또한 튜터님도 가셨던 길이라고 말씀해주셨는데, 저도 힘들더라도 그 길을 따라서 가보겠습니다.
BM할 것들
- 지역간 비교평가(프메퍼튜터님 비교평가 검증법 적용)
- 가설검증
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