[등기 7일 만들어 15억 만들조 챤챤] 우선순위를 정해라! (실준반 2주차 수강후기)

[ 지역 개요 ] 

개괄적 정보 확인

<지도와 특징>

1. 위치

-지도상 위치

-강남과의 거리(직선거리)

2. 동별 특징

-법정경계 확인(동 구분)

-분위기가 다른 땅의 개수 확인

-분임직후 느낌 남기기

3.지적편집도

-지역의 주요 기능 파악 (분홍상업소비 / 파랑공업직장 / 노랑주거)

*병합해서 동네 분위기 가늠

<인구>

1.인구수 

-지역내 인구수 확인(수도권 덜 중요)

-최근 10년 인구증감 확인 (줄어든다고 무조건 나쁜건x)

2.연령별인구 : 동별 연령분포 비교 (특징일뿐 투자우선순위와 무관!!)

-20-30대 : 교통 / 20평대

-영유아+30대 : 신축

-10대+40대 : 학군 / 30평대

-50-60대 : 구도심, 구축

3.인구이동

-전출입합계 top3 확인

[ 입지 분석 ] 

땅의 가치 확인

우선순위만 판단 (좋다 나쁘다x)

<직장>

1.종사자수 (양적평가)

-S 30만

-A 20만

-B 10만

-C 그외

2.연봉/대기업수 (질적평가)

3. 7대업무지구

-도심 : 강남(강남서초송파)

-부도심 : 광화문(종로중구) 여의도(영등포양천동작) 가산(구로금천) 판교(분당) 마곡(강서) DMC(마포)

<교통>

1. 빠르고 편리하게

-S 강남30분

-A 강남1시간 부도심30분

-B 부도심1시간

-C 그외

2. 노선 선호도

2 > 9 > 3 > 7 > 5 > 신

<학군>

1. 중학교 학업성취도

-S 95% 3개 이상

-A 90% 3개 이상

-B 85% 3개 이상

-C 그외

*단지별 학군평가시 : 배정 학교 중 더 높은 학교 기준으로 판단

2. 학원가

-학학주근접

-학원 500개 이상 최상위학군

*강남대치 양천목동 광진광장 안양동안만 학군 이사 수요 유의미

<환경>

1. 등급

-S 백화점 2개이상 (현신롯갤)

-A 백화점 1개이상

-B 대형마트 1개이상 (홈롯이, 아울렛, 몰, 지역백화점)

-C 그외

+종합병원 스벅

*신도시, 택지 선호

*비선호환경 있어도 강력한 요인(교통 학군 등) 있다면 상쇄 가능

<공급>

1.3년 평균 공급 물량이 적정수요의

-S 0.5배 이하

-A 1배 이하

-B 2배 이하

-C 그외

*적정 공급량 : 지역인구 X 0.005 (0.5%)

*전출입관계 TOP3 지역 공급도 확인 (C등급이면 영향 줄 수 있음)

*수도권은 일부 지역(광명, 동대문) 제외하면 모두 부족

<호재>

1.교통 (철도개발)

-'착공 이후' : 등급 반영

-신규사업현황 체크

2.환경개선 (재개발 재건축)

-'사업시행인가' : 등급 반영 (교통보다 보수적으로 접근)

3.일자리 (기업유치)

-구글링 후 종사자수 반영

[ 시세 분석 ]

가격 확인

*1~2등동네 3개씩 총 6개 시세 따기

[ 단지 임장 ]

아파트 선호도 파악

-1~2등동네 3개씩 총 6개 단임 하기

-단지 하나당 10~15분 임장, 나서기 전 2분 정리

<단임 체크리스트>

1.안정성 : 역, 정류장, 초등학교 가는 과정 안전 

2.쾌적함 : 인도차도구분, 정돈

3.스트레스 : 언덕

(+도로크기, 상권종류, 아파트밀집도)

4.동간거리 (+대형평수)

5.조경&단지관리 : 나무, 단지내도로, 자재 / 분리수거, 쓰레기상태, 외관

6.지하주차장 : 여부, 연결

(+ 주관적인 느낌 코멘트, 주차난, 외제차)

=> 단지별 선호도(선호도 바탕으로 해당지역 내 우선순위 정하기)

=> 투자기준 부합단지

*비슷하면 비슷하다고 판단하기