[실준반 71기 88조 행부맘]투자로 연결되는 임장, 임보를 위해 우선순위를 기억하자!

이번 실준반 2강은 권유디님의 ‘실력을 키우는 임장보고서와 단지임장’ 강의였다.

지난 7월 실준반을 들으며 임장보고서쓰는 법을 배웠던 터라 임장보고서를 쓰는 방법을 어느정도 알고 있다고 생각했는데, 이번 강의를 들으며 내가 임장보고서를 쓰는 법에 치중하느라 투자와 연결하여 생각하는 임장보고서를 쓰는데 집중하지 못했다는 것을 깨달았다.

임장보고서 탬플릿에 따라 입지분석을 하나씩 해 나가는 과정에서 

내가 이 작업을 왜 해야 하는지(why), 그리고 이 작업을 통해서 무엇(what)을 남겨야 하는지 

새롭게 깨닫고 알게되는 강의였다.

임장보고서 체계를 관통하는 한가지 키워드

우선순위

같은 값이면 뭐부터 살까?

지난 실준반에서 임장보고서를 쓰는 방법에 대해 익히고 하나씩 배우는데 집중했다면, 

이제는 임장보고서를 쓰는 과정을 통해 지금 보고있는 지역의 생활권(동)별 우선순위와 생활권내 단지별 우선순위를 정하여 ‘내 투자금으로 무엇을 사는게 좋을지’  투자금에 맞는 관심투자단지의 우선순위를 정해 매물임장을 해나가는 실전투자자의 투자과정을 익히고, 

앞으로는 이 과정을 반복할 수 있도록 습관을 들이는데 노력을 기울여야 겠다는 생각을 했다.

***임장보고서 작성&단지임장에서 권유디님께 배운 나의 BM포인트들***

1. 입지분석을 할때 ‘많은 사람들이 살고 싶은 곳일까?’ '수요’를 떠올리며 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 정리하기

2. 입지등급 판단시 S, A항목은 주변 지역 수요 유입 가능함, B,C는 수요를 끌어오기 힘듬을 생각하기

3. 직장 관련 조사할때 종사자수 뿐만 아니라 직장인의 연봉을 파악하여 지역별 비교해보기(예:강서구VS동대문구)

4. 학군 관련 배정 중학교 파악방법 : 학구도안내서비스에서 확인 (학군지에서는 중학교 배정단지가 중요함 예: 도곡렉슬VS도곡경남) 

5. 학군을 판단할시에는 학학주근접(학원가, 학업성취도, 주거) 충족시 최우수 학군(예:대치, 목동, 평촌, 광남) 그외 학군은 학군으로서 수요를 끌어들이기는 힘들다. 

6. 환경 관련 분임시 느낀 점을 임보 환경부분에 정리하기

7. 교통, 학군이 좋은데 비선호 환경이 있다면? 비선호환경이 존재하더라도 직장접근성, 교통, 학군 등 거주에 결정적인 요인이 확실하다면 상쇄할 수 있음.(한가지 장점이 확실하면 다른 비선호 요소들이 있어도 선택가능하다. 항상 투자자는 가치 대비 저평가된 자산을 찾는 마인드가 필요함!)

8. 공급관련) 해당 지역 공급 파악시 인구이동 잦은 지역에 대량 공급이 있을시, 지난 과거 대량 공급이 있을때 전세가, 매매가등 가격변화 모니터링하며 예측해보기(예: 2018년 헬리오시티 입주시 영등포구 매매/전세 가격 변화 체크)

9. 호재관련) 교통, 환경개선, 일자리등의 호재들-하락장(찬밥), 상승장(기름)=> 하락장에 호재를 꼭 체크해보기

                   상승장의 호재는 기름일 수 있으니 유의하기(리치고로 파악하기 좋음)

10. 시세 작성, 투자 단지 찾기) 시세파일-투자금-필터링하여 투자금에 맞는 단지 찾기!

11. 시세 지도 작성하고, 생활권 입지, 단지위치, 시세분석, 저평가 여부등 나름대로 파악한것 정리하기

12. 단지임장에서 투자와 연결하는 포인트) 단지외부-안정성, 쾌적함, 유해시설, 지하철역, 초등학교

                                                           단지내부-동간거리, 관리상태, 조경, 자재, 지하주차장