10/15. 3차 부동산 대책, 바로 해석해보겠습니다. (1편)



안녕하세요. 이장원 세무사입니다.

혹시 지금, 집 살 생각 있으신가요?





2025년 10월 15일, 정부에서는 3차 부동산 대책을 발표했습니다.

이 대책에서 저는 실수요자 보호에 집중하려는 정부의 강력한 의지를 느꼈는데요. 내 집 마련을 꿈꾸는 사람이나 투자자 모두에게 큰 파장을 일으킬 것 같습니다.

들끓던 부동산 시장, 왜 규제하나?

최근 부동산 시장은 2023년 초 잠시 주춤했다가 다시 가파른 상승세를 보였는데요. 특히 서울 한강변과 같은 인기 지역은 물론, 서울 전역으로 이 상승세가 빠르게 확산되었습니다.



부는 이런 문제들을 막기 위해 강력한 규제를 낸 것으로 보입니다.

규제지역 확대, 내 집 마련 더 어려워지나?



이번 대책의 핵심 중 하나는 바로 '조정 대상 지역'과 '투기 과열 지구'의 확대입니다 .

서울 전역을 포함해 경기도의 주요 도시들이 대거 규제 지역으로 묶였습니다 .

이 지역에선 집을 사고파는 것이 훨씬 복잡하고 어려워지는데, 투기를 막기 위한 강력한 조치라고 볼 수 있습니다 .





토지거래허가구역도 서울 전역과 경기도 12개 지역에 추가 지정되었는데, [ (서울) 전 지역(25개) / (경기) 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시(12개) ]

이는 재개발·재건축 지역을 중심으로 투기 세력을 차단하려는 의도로 보입니다 . 이제 집을 사려면 2년 실거주 의무가 생기고, 허가 없이 거래하면 벌금까지 물 수 있으니, 거래가 더욱 힘들어지겠죠.

대출 문 높이기: 현금 부자만 집 살 수 있나요?

부동산 시장의 과열을 잠재우기 위해 대출 규제가 대폭 강화됩니다 .

특히 고가 주택일수록 대출 한도가 턱없이 낮아져, 15억 초과 주택은 최대 2억원만 대출이 가능해집니다 . 이는 25억짜리 집을 사려면 거의 모든 금액을 현금으로 가지고 있어야 한다는 뜻이죠.

스트레스 DSR이라는 것도 도입되는데, 대출 금리가 갑자기 오를 경우를 대비해 대출 한도를 더욱 낮추는 방식입니다 .

마치 운전면허 시험처럼, 최악의 시나리오를 가정해서 "이 정도 금리 인상도 버틸 수 있니?" 하고 묻는 것이죠.







가장 눈에 띄는 변화 중 하나는 전세 대출에도 DSR이 적용된다는 점입니다 .

이는 전세 대출을 받아 집을 사는 갭투자를 막으려는 것으로 보이는데요.

무주택자나 지방 거주자들도 예외는 아니게, 점진적으로 DSR 적용 대상이 확대될 예정입니다 .

결국 서울 부동산 사고 싶으면 일단 무주택자가 되라는 뜻으로 보여지네요.

세금 조정, 팔아야 하나?

이번 대책에서 세금 부분은 아직 구체적인 내용이 없지만, 보유세(재산세, 종합부동산세)는 강화될 가능성이 높습니다 .

집값이 오르면 그만큼 내야 하는 세금도 늘어나기 때문이죠.

심지어 연 억대 종부세를 내는 경우가 뉴 노멀이 될 수도 있고요.

반면, 거래세는 일부 완화될 가능성도 언급되었는데, 특히 비규제 지역이나 지방의 저가 주택에 한해서 중과세를 없앨 수도 있다고 합니다 .

이는 거래를 활성화하면서도, 투기 세력이 아닌 실수요자들에게 혜택을 주려는 것으로 보입니다.

과연 시장 안정될까?

이번 대책은 문재인 정부 때와 달리 한 번에 강하게 때리는 방식을 선택했습니다 .

과거처럼 점진적인 규제가 오히려 풍선 효과만 키웠기 때문일까요.

하지만 규제 지역이 추가로 확대될 가능성도 있으며, 풍선 효과로 인해 규제를 덜 받는 주변 지역으로 투기 자금이 몰릴 수 있다는 우려도 나옵니다 .

정부는 이번 대책을 통해 자금을 생산적인 분야로 유도하고, 부동산 시장의 거품 붕괴를 막으려는 큰 그림을 그리고 있습니다 .

하지만 집을 사려던 신혼부부나 갈아타기를 고려하던 실수요자들에게는 날벼락 같은 소식일 수밖에 없네요.