관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
안녕하세요. 김밍키입니다:)
이번주는 창원을 통해 지방임장을 효과적으로 하는 법에 대해 잔쟈니님께서 강의해주셨습니다!
잔쟈니님의 세심하고 따뜻하고 똑똑한 강의를 통해서
어떻게 내 머릿속을 들여다보셨는지 처음 지방임장을 하면서
수도권과 달라서 의아하고 궁금했던 것들을
쏙쏙 골라 말씀해주셔서 더욱 몰입해서 들을 수 있었습니다.
본 것, 깨달은 것 (+서울/수도권과 다른 점)
[지방에서의 학군지에 대한 정의] 우수한학교+학원가+"부자커뮤니티"
: 수도권에서의 학군지는 학업성취도가 높은 중학교와 학원가가 몰려 있어서 그 자체로 거주 수요를 이끄는 곳을 학군지라고 정의 했다. 그렇게 알고 있는 대로 현재 임장지에 적용을 해보니 부산 남구의 용호1동, 메트로시티가 학군지이지 않을까? 생각 되었다.
하지만 지방에서의 추가 기준인 “부자커뮤니티” 까지 적용해보면 과연 용호1동이 찐 학군지일까?에 대해서는 의문이다. 이것을 임장을 통해 알아가고 그렇게 확장시켰을 때 메트로시티는 ‘학군지 구축’으로서의 수요가 있는지, ‘투자범위에 넣을 수 있는지’까지 확장해서 생각해 보아야겠다.
그리고 더 나아가 이러한 학군이 연식을 뛰어넘는지? 까지 추가로 보아야겠다.
[지방에서의 환경, 상권의 특징]
인구가 적기 때문에 사람이 모이는 곳에 모든 상권이 모인다. 사람이 모이는 곳에 밥집, 술집, 학원, 모텔 다 들어온다. 결국 복작복작한 곳이 수요가 있다.
: 여러 강의를 통해 서울의 찐 학군지는 상가에 pc방, 노래방 등 유흥상권이 하나도 없고 오로지 학원으로만 빽빽히 채워진 모습을 지니고 있다고 배웠다. 하지만 지방은 인구가 적은 특성상 그렇게 깨끗한 학원가를 갖추기가 어렵다는 점에서 차이점이 있다는 것이 재밌었다.
또한 부산 남구를 임장하면서 신축 주변에도 근린상권이 별로 없고, 구축 택지에도 근린상권이 많지 않다라는 점을 느끼면서 상권이 있는 곳에만 몰려있구나라는 인상을 받았는데 그것이 지방 도시의 특징이라는 점에서 한 번 더 본 것을 확인 받는 순간이었다.
[지방에서 가장 중요한 공급]
-과거의 입주, 공급이 매매와 전세가에 어떤 영향을 끼칠까?에 대해 궁금하지만 어떻게 접근해야할 지 몰랐는데 말씀해주신 부분을 다음 임보에 활용하면 되겠다!
-미분양 추이 : 소화되지 않은 전세물량으로 인한 매매/전세가 추이를 살펴볼 수 있다.
-적정공급량은? 20년 평균치로
-부동산지인은 분양을 한 것만 공급으로 잡힌다..!!! (공사중인 것은 안잡힘) → 꼼꼼한 현장 임장이 중요함!
[지방에서의 교통]
지역을 대표하는 주요 직장이 있는 곳과 애매한 경우를 나눠 봐야 한다.
→ 부산이라면 센텀과 서면
🌟[지방투자에서 그래프와 가격 읽는 법 그리고 입지 후순위 구축까지 보아야하는 이유]
매도하기 좋은 시기를 알려준다.
후순위 구축의 그래프를 보고 온기가 퍼졌는지 아닌지를 확인 한다. 후순위 구축까지 온기가 퍼졌는지 확인하여 앞으로의 흐름이 더 갈지 안 갈지 체크할 수 있다.
[지방에서의 환금성]
지방에서의 환금성은 가수요가 붙지 않았을 때 실거주자들이 선택할 만한 단지인가? 보는 것
[단지임장의 중요성]
생활권 우선순위에 매몰되지 말자. 개별 단지의 선호도를 파악하는 것이 중요하고 그 간극을 매우는 것이 단지임장이다. 특히나 지방임장에서 단지의 상품성이 중요하기에!
[몰입해야하는 이유 그리고 소중한 동료들!]
투자 난이도가 줄어 드려면 그만큼 익숙해지는 시간이 필요하다. 그러려면 쉬다 하다 하는 게 아니고 어느 정도 꾸준히 밀도 높게 하는 시간도 필요하다. 그렇게 되면 투자 난이도가 줄어들면서 그 사이 시간에 다른 것들을 채울 수 있게 된다.
그리고 오늘도 이번 한 달도 잘 나아갈 수 있도록 응원과 격려 도움 주고 있는 라빈스에게 감사합니다!!
적용할 점
-시세지도와 그룹핑을 통해 그것을 해석해서 매임할 단지를 미리 선정하자
-전고점 top20을 통해 선호하는 생활권과 연식을 확인하자
-부산 남구에서 20평대 투자가 가능할만한 단지는 어디인지 생각해보기 (20평임에도 불구하고 그 단지가 좋아, 생활권이 좋아)
-부산 남구에서 투자 가능한 범위가 어디일까 생각하기
-다음번 분위기임장 후 백지도 그려서 입체화 시키기
-단지임장 전 준비 철저히 해서 현장에서 더 많이 보고 느끼고 오기
