[지투기 3박하게 등기7조 새벽디제이] 지방투자의 투자전략&투자범위설정!

PROLOGUE

저 드디어 잔쟈니님 실물영접을 했지 머에요! ㅠㅠ

영상만으로도 넘나 우아하고 매력적인 잔쟈니님, 

항상 똑부러지고 야무지게 강의를 해주시는 잔쟈니님!

잔쟈니님 강의를 들으면 - 단어 하나하나가 참 단정하다는 느낌이 들거든요. 

모든 문장이 깔끔하게 떨어지면서, 명확하게 의미를 전달하시는 터라 

강의를 들을 때마다 감탄합니다. 

마음속 팬심을 간직하고 오프라인 강의를 들으러 갔던 날 :) 
맨 앞자리 앉아서 클로즈업으로 실물영접해야지! 하며 앉아있었는데요. 

진짜, 어떤 분이 ‘여자 윤도현’, ‘가을 목소리’라고 하셨던 그 느낌이 뭔지 알겠더라고요. 

영상에는 안담기는 목소리의 알맹이! 그 디테일이 있네요. 

진짜 목소리가 너무 듣기 좋아서, 8시간을 거의 채운 오프라인 강의 내내 귀호강까지 했습니다. 

이런 우아한 모습으로, 귀에 딱 꽂히는 음성으로, 강의를 해주시는데

내용까지 얼마나 좋았게요! :D

지난 7월 지투기에 이어서 창원 지역은 두 번째 듣는 강의인데, 

물론 제가 까먹은게 많아서 더욱 새롭게 느껴지는 것도 있겠지만 ㅋㅋㅋㅋ

잔쟈니님의 이번 강의는 뒷부분을 훨씬 풍성하게 보강해 주셔서 

투자 범위와 투자 전략을 다시 꼼꼼하게 점검해 볼 수 있었습니다. 

아니 오늘의 프롤로그는 왜이렇게 긴 것인가?? 

잔쟈니님에 대한 팬심을 잠시 접어두고 ㅋ

다시 한 번 지역 분석으로 들어가 보겠습니다. 

| 기회를 다시 주는 시장

지난 3개월 간 창원의 근황을 알아보았습니다. 

선호입지에 신축들이 들어서면서 다시 주변 아파트의 가격이 머물러 있는 모습이 보입니다. 

선호도가 좋은 곳은 매매가 약간 상승하고 있지만 전체적으로 매매 전세가가 보합하고 있습니다. 

그래서 다시 한 번 기회를 주는 시장이라고 분석하셨어요. 

→ 지금 보고 있는 지역 임장이 끝나고, 1호기를 하고 난 후에는 

  창원 임장을 해봐야겠다고 생각했어요. 

| 왜 창원인가?

창원은 수요가 많고, 가격이 싸고, 공급이 줄어들고 있기 때문에 매력적인 지역입니다. 

100만 인구가 살고 있어 거의 준광역시급이고요. 

울산의 109만에 거의 근접합니다. 

중소도시 중에서는 인구가 엄청 많은거죠. 

그리고 근처에 330만 부산과 김해를 두고 있는 모습입니다. 

인구는 뭐다? 수요다! 그래서 가격 상승의 힘이 된다!

그리고 거의 3년째 그대로인 가격도 매력적입니다. 

입지좋은 선호구축이나 입지 중하의 신축도 매매가가 버티고 있어요. 

→ 아직! 오르지 않고 있으니 전세가를 눈여겨 볼 수 있겠죠!

그리고 공급도 거의 줄어들고 있고, 분양도 거의 끝났습니다. 

소액으로 할 수 있는 단지를 찾을수만 있다면! 

→ 그런데 항상 ‘소액’으로 할 수 있는 단지가 어디까지인지가 고민이 되어요. 

ㅋㅋ 이 고민도 뒷부분에서 잔쟈니님이 딱딱 순서를 짚어주셨어요. 

하지만 - 그걸 적용하는 것은 또 다른 문제 ㅠㅠ

적용을 잘해야 하는데! ㅎㅎㅎ 이론과 실제는 늘 괴리가 있어요. 이 괴리차이가 실력차이겠죠 ㅠㅠ

| 창원의 가치와 입지분석 

창원에 마실(!)을 가본적이 있어서 강의가 쏙쏙 들어왔습니다. ㅎ

(마실이란 = 열기만 듣고 가보아서, 분임도 단임도 흉내만 내고 온 나들이ㅋㅋ)

창원의 입지 분석에서 몇가지 특이사항이 있었어요. 

지방의 직주근접- 창원은 직장의 임팩트가 꽤 강한 도시였습니다. 

학군의 경우, 학원가와 부자커뮤니티가 받쳐줘야만! 학군이라고 부를 수 있다! 

규모가 크지는 않지만 더 뾰족한 선호도를 갖는 곳이 생기게 됩니다. 

그래서 학군의 영향이 일부 생활권과 단지에만 국한되고, 연식차이를 뒤집을 만큼 크지는 않습니다. 

역시나 지방에서는 환경(눈에 보이는 것! 연식! 같은것!) 이 중요했고요. 

공급에 따라 가격 반응이 정직하게 나타나는 도시인 것을 파악했습니다. 

그래서 꼭 질문해봐야 할 것은 “이 공급이 입지 순위를 바꿀만한 것인가?” 라는 질문. 

→ 잔쟈니님이 주신 부록! 별표별표!!!

 입지 요소별 질문 체크리스트를 주셨는데, 임보에 잘 녹여내면 참 좋을 것 같습니당. ^^:

 | 창원 생활권과 가격 

지금 같은 시기에 가치와 가격을 잘 파악하면 좋은 단지를 골라낼 수 있다. 

창원의 가격을 한판그리기로 보여주셨고 아직 절대가자체가 싸다는 걸 알 수 있었어요. 

→ 잔쟈니님은 생활권을 정리할 때 #키워드를 참 잘 뽑으시더라고요. 

저도 이런 부분을 잘 BM해야겠다는 생각이 들었습니다. ㅎㅎㅎ

키워드 10개 안댐! ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

→ 그리고 수년간의 경험과 임장을 통해 알아내신 지역주민보다 더 자세한 

이 지역에 대한 사람들의 생각을 알 수 있어서 참 좋았습니다. 

→ 선호 신축을 보면 매수 시기를 알 수 있고, 후순위 구축을 보면 매도 시기를 알 수 있다. 

→ 저는 가격 총정리 하신 - 이 분위시세표! 

표 그리기를 아직 임보에 적용해 본적이 없는 새싹이 못된 공기(ㅠㅠ)여서 ㅋㅋㅋ

한 번도 이런 표를 그려본 적이 없네요! 

(별표3개) 일단 이번 지투기를 마무리 할 때는 이렇게 시세 지도를 한판정리할 수 있도록 해보겠습니다!

| 투자범위 설정 및 투자 전략

지방은 신기하게도! 대장단지 옆이라고 가격이 같이 오르지 않네요??  ㅋㅋㅋ

지방에서는 정말 투자범위가 아주아주 중요할 거 같아요. 

특히 신축이라고 느껴지는 범위, 구축이지만 괜찮아! 라고 생각하는 범위가 

정말 너무 난해합니다. ㅠㅠ

→ 마지노선은 어디인가??? 약점을 어디까지 감당할 것인가???

이걸 구분해 낼 수 있는 눈을 기르는게, 실력을 기르는 것일텐데! 아직 제눈에는 안보이는게 함정 (ㅠㅠ)

일단, 연식/중심/학군 을 주목해 봅니다. 

그중에서도 감내할 수 있는 거리 (이런 애매한 게 어려움ㅋ)에 있는 단지를 봐야 합니다. 

→ 창원에서 핵심키워드를 뽑아내는 방법을 알려주셨으니, 

이렇게, 각 지역에 맞는  ‘핵심키워드’를 뽑아내는 법을 적용해 보아야 합니다. 

지역별로 핵심키워드가 다르기 때문에 어떤 키워드냐에 따라 단지의 우선순위, 선호도가 달라질 수 있습니다. 

“모든 투자는 우선순위다!”

→ 이말인즉슨, 지방에서 20평대 투자해도 되냐? 본전치기 20평대는 사면 안되지. 

특정시기에만 오르는 단지는 보면 안되지. 

20평대여도 웬만한 30평대 이상으로 사람들이 좋아하는 곳을 봐야지. 

→ 선호단지 20평대의 힘! 거래가 끊이지 않아!

→ 구축이어도 꾸준한 매매 전세 수요가 있는 곳 찾기

→ 이런 단지는 사지 않는다! : 전세가 오르는 시기에만 수익실현이 가능한 (환금성 고려)

=> 입지 양호한 곳까지 오케이, 입지 양호한 곳의 준신축 오케이, 구축은 입지가 좋은 경우에만. 

그외의 구축은 우선순위 아님. 노노노노!

| 효과적으로 지방 임장하는 법

(밑줄 좍!) 어떻게든 투자금을 줄이려는 노력! 

2-3천의 종잣돈이 아니라, 이 노력이 나를 부자로 만든다!

(새옹지마) 단일투자나 단일 수익에 일희일비하지 말자. 

그 다음엔 더 잘 바꿀 수 있어! = 같은 투자금으로 최선의 단지를 한다. 

(특이점) 지방 임장의 특징은 시간이 제한적이고, 도시별 개별성이 강하고, 

→ 심지어 부산은 구별로 달라 ㅠㅠ → 매 도시마다 새로 시작해 ! (즐겨라 ㅋㅋㅋ)

생활권의 선호도와 단지의 선호도가 늘 같지는 않다!!! => 이부분이 특히 좀 어렵당.

→ 생활권 순위를 뛰어넘는 단지가 있어!!! ㅋㅋㅋ

(순서) 분임에서 생활권별 특징을 나누고, 단임에서 개별단지 특징을 정리하고, 

시세 지도를 그려서 가격결정요소를 뜯어봐! 

→ 고난이도의 분임과 단임을 실행시켜주신, 임장디폴트값을 올려주신 동기유발님께 다시금 감사를. 

사실 그 전까지는 분임과 단임을 왜 나누어 해야하는지, 굳이! 그렇게 해야 하는지 몰랐는데 

동기유발님 + 함께 임장해주신 분들 덕분에 왜 ‘비효율이 효율’인지 알게 댐. 

(단임) 단지가 특출난 상품성을 가졌는지, 선호도가 떨어지는 약점을 가졌는지 파악할 것. 

(시세지도) 저평가여서 그런것인가 VS 선호도가 떨어져서 그런것인가?

연식을 고정하거나, 위치를 고정하거나, 전세가 고정하거나 등등

궁금할 땐 매임 ㅋㅋㅋㅋ (전임, 현장)

| 문제를 극복할 수 있는 방법

퍼지는 것보다 쉬는게 쉬워. 쉬는 것보다는 계속 문제를 마주하는 게 나아!

시간을 흘려보내기!

일단 그냥 해. 하고 있어야 난이도가 낮아진다. 맞는 말씀!

그럼에도 불구하고 해내야 하는 이유를 붙잡고 가자. 

| 자산을 쌓으려면 

그 지역의 선호요소가 무엇인지 알고 와야 한다. 

희미한 앞마당 10개보다 제대로인 앞마당 5개가 투자에 더 도움된다. 

효율이 아닌 실력을 추구한다. 

동료라는 환경에 감사하자. 

EPILOGUE

마지막 큐앤에이까지도 아주 깔끔하게 정리해주셨어요.

최근 부산 임장을 다니면서 계속 좋은 단지들이 들썩들썩하고 있어서 마음이 좀 조급해졌는데요, 

제 질문은 아니었지만, 비슷한 고민을 하는 질문들이 있었고요. 

잔쟈니님께서 ‘할 수 있는 단지를 만들어 놓고 이동한다’,

‘할 수 있는 단지를 보고 나서 중소도시 간다’라는 답변을 주셨어요. 

일단 제가 지금까지 만든 앞마당 (그래봤자 부산 3개 +1개 만드는중)을 뽀개보도록 하겠습니다. ㅋㅋ

시세한장 그리기도 해보고, 단지 비교도 더 꼼꼼하게 해보고!

내가 투자할 수 있는 단지들 뽑아서 - 매코까지 받을 수 있도록!

할 수 있는 최선의 단지를 뽑기 위해서, 할 수 있는 최선을 다해보겠습니다. 

잔쟈니님, 월부의 튜터님들, 운영진님들, 조장님들, 동료분들, 늘 감사합니다.