안녕하세요, 월부 회원 여러분!
부동산 & 형사 동시 전문 변호사, ‘변호사형’ 조효동입니다.
최근 부동산 상담을 하다 보면, 가장 많이 듣는 질문 중 하나가 바로 “가등기, 이거 진짜 믿어도 되나요?” 입니다.
많은 분들이 가등기를 ‘권리를 확보하는 확정판’처럼 생각하지만,
법적으로는 “그냥 순위만 미리 잡아두는 예약표”에 불과합니다.
오늘은 법원이 실제로 어떤 가등기는 ‘안전한 장치’로 인정하고, 어떤 가등기는 ‘그냥 종이쪼가리’로 보는지, 사례와 함께 차근차근 살펴보겠습니다.
1) 가등기 = 확정 권리? ❌
“그냥 다음 단계를 위한 예약입니다.”
많은 분들이 “가등기 해놨으니 내 거다”라고 생각합니다.
하지만 본등기까지 이어지지 않으면, 실질적 권리행사는 불가능합니다.
📌 부동산등기법 제88조
→ 가등기는 ‘청구권 보전을 위한 수단’
즉, ‘확정권리’가 아니라 ‘준비단계’입니다.
👉 착각 포인트
- 가등기 = 내 소유권 확보 ❌
- 가등기 = 본등기로 갈 수 있는 “순서표” ✅
2) “가등기 걸었는데 계약이 무효라고?”
법원은 ‘가등기 자체’보다 ‘그걸 떠받치는 계약 구조’를 봅니다.
실무에서 자주 나오는 케이스:
✅ 가등기는 되어 있음
❌ 그런데 계약서에 핵심 요건이 빠져 있음
서울고등법원 사건에서는 가등기를 뒷받침하는 계약 내용이 불명확했다는 이유로,
가등기 효력을 무효로 판단했습니다.
👉 핵심은 ‘가등기’가 아니라
“그 가등기를 정당화하는 법률관계(계약, 합의, 대가)”입니다.
3) 담보목적 가등기 → 오히려 더 위험할 수 있다
대출이나 돈을 빌려줄 때
“가등기 하나 걸어두면 안전하겠지”라고 생각하시지만…
❗ 담보를 위한 가등기는 ‘가등기담보법’이 따로 적용됩니다.
서울남부지방법원 판례에서는 청산절차를 정확히 안 지켰다는 이유로 가등기가 무효가 되기도 했습니다.
👉 금액이 크거나, 당사자가 여러 명이면
그냥 형식적인 가등기로는 절대 안 됩니다.
4) 명의자와 실제 권리자가 다르면?
“가등기 명의는 친구 이름인데, 실제로는 내가 돈을 빌려줬어요.”
이런 경우가 생각보다 많습니다.
그러나, 부산지방법원 판례에서는
명의자와 실질 채권자의 관계가 명확하지 않으면 무효라고 판단했습니다.
👉 결국 법원은 ‘누가 돈을 냈는지, 서류가 일치하는지, 흐름이 투명한지’를 봅니다.
👉 “이름만 빌려서 형식만 맞춘 가등기”는 위험합니다.
5) 가장 많이 하는 착각
“어차피 가등기 걸었으니, 나중에 본등기 하면 되겠지?”
❌ 아닙니다.
청주지방법원 충주지원 사건에서는 본등기를 제때 하지 않아
예약완결권이 소멸 → 가등기 효력도 사라짐
“가등기 = 자동 보존”이 절대 아닙니다.
가등기 이후, 반드시 본등기를 마쳐야 합니다.
👉 후속조치(본등기, 청산절차, 서류 보완)가 생명입니다.
✅ 가등기, 이렇게 체크하세요!
✅ 반드시 해야 할 것 (Do)
- 가등기의 법적 근거가 되는 계약서 내용을 명확하게 작성
- 담보 목적이면 가등기담보법 절차 정확히 적용
- 명의자 ≠ 채권자일 경우 관계와 자금 흐름을 서류로 입증
- 본등기 일정, 조건, 기한을 계약서에 확정
- 이후 절차까지 끝까지 관리
❌ 하면 안 되는 것 (Don’t)
- “가등기만 있으면 안전하겠지”라는 막연한 믿음
- 서류 없이 구두 약속만 믿기
- 명의신탁(명의 빌려쓰기)
- 후속조치 없이 방치
법률 검토 없이 셀프 계약
❗ 자주 나오는 오해 Q&A
Q. 가등기 했으면 소유권은 안전한 거 아닌가요?
➡ 아닙니다. 본등기까지 이어져야 진짜 권리입니다.
Q. 서류 형식 맞추면 효력 생기죠?
➡ 내용(실질 관계/대가/당사자 의사)이 틀리면 무효입니다.
Q. 담보 가등기면 더 안전한 거 아닌가요?
➡ 오히려 절차 까다롭고, 잘못하면 무효 리스크가 큽니다.
Q. 명의만 빌려줬는데요?
➡ 반복 참여 + 구조 인지 → 공동정범 가능성 有 (실명법 위반도 추가)
마무리하며
가등기는 “권리를 확보하는 장치”가 아니라 “권리를 확보할 기회를 잠시 잡아두는 장치”입니다.
💡 변호사형 한마디
“가등기는 ‘보험’이 아니라 ‘예약표’입니다. 예약을 걸었다면, 반드시 제 시간에 탑승까지 해야 진짜 내 자리가 됩니다.”
