23년 8월 18일 카페 작성 글, 닷컴으로 이동합니다.
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안녕하세요. 그뤠잇입니다.
저는 비교적 이른 나이인 30대 초반에 결혼을 하면서 부동산에 일찍 관심을 갖게 됬는데요.
결혼 후 몇 년이 지난 2016년, 지금 돌이켜보면 정말 집을 사기 좋은 시기에 일산 경의선 라인의 대규모 신축 아파트를 계약금 3000만원, 중도금 전액 거치식 대출조건으로 계약하게 됩니다.
미분양 줍줍 아파트였고, 청약통장도 사용하지 않아 제 기준에서는 엄청 잘 샀다라는 생각을 했었던 기억이 납니다.
(돌이켜 보니 이 때 동일 금액으로 성북구 등 서울 투자도 가능했었습니다ㅎㅎ)
막상 집 계약을 하고나니 좋다는 기분보다는 집주인이 됬다는 무게감과 이것을 실거주 할까 아니면 세입자를 구해 전세를 줘야하나 라는 생각을 하면서 혼자서 부동산 공부를 시작하게 됬었는데요.
그리고 입주가 시작된 2018년부터 저는 전세로 거주하면서 이 아파트는 올해 2023년까지 총 4번의 전세계약을 진행했는데요.
지나고 나니 각각의 계약에서 복기할 점들이 있어 글을 적어봅니다.
1. 대규모 입주장에서의 전세 계약(2018년)
상황
- 입주 시작 후 대출받았던 중도금과 잔금 처리 필요, 이미 지급한 계약금과 전세금을 세팅하여 처리 가능함
- 전세 시세는 2.5억 ~ 2.9억, 중도금 + 잔금 처리에 필요한 금액은 2.7억
생각
- 2.7억으로 전세 계약을 해도 괜찬지만 좀 더 전세금을 높혀서 이익 실현을 하자
- 비슷한 시기에 분양했던 일산 원시티는 피가 1억 넘게 붙엇는데 이 정도는 받아도 되지 않을까?
진행
- 2.8억 이상을 고수했지만 연락오는 곳은 없었음
- 시간은 계속 흘렀고, 마감시한이 다가오면서 다급해짐
- 시세가 2.6억까지 떨어졌고, 연락오는 부동산에서 더 기다리면 가격이 떨어진다는 말에 결국 2.6억에 전세 계약 체결
복기
- 대규모 입주장에서 전세 매물 빼기의 어려움을 경험함, 차별성이 부족하고 시간은 매도자가 아닌 매수자에게 유리
- 본업이 전혀 안될 정도의 스트레스를 경험하면서 이럴 때 어떻게 생각해야할지 지나고 나서 고민해보게 됨
- 동일한 상황이 온다면 최대한 빨리 가격을 맞추어 계약을 체결하고, 너무 전세금액에 욕심부리지 말 것
2. 우연히 찾아온 새로운 전세 계약(2019년)
상황
- 18년에 계약했던 세입자가 1년 2개월 정도 거주한 후 동일 아파트에서 건설한 바로 옆 임대단지로 이주하고자 함
- 전세계약이 남은 상황에서 이주한다고 했기 때문에 세입자가 알아서 계약자를 찾고 중계료도 부담하는것으로 협의
생각
- 18년에 못받았던 전세 금액을 이번에 회수할 수 있겠다는 생각
- 매물을 확인하고 부동산에 확인해보니 전세 매물은 많지 않았고 시세는 약 3억 수준
진행
- 2주정도 지난 후 새로운 세입자를 구했고, 계약 체결
- 새로운 세입자분은 세컨 하우스로 사용한다는 점이 처음에 이상하게 생각했는데, 오히려 가끔씩 사용하고 깨끗하게
사용할 것 같아 긍정적으로 생각함
복기
- 대규모 입주장에서 전세 빼기가 정말 어려웠었는데 1년 정도 어긋나니 오히려 계약이 수월해졌음
- 전세 매물이 많은 상황에서 전세 계약을 하게 된다면 2년 계약이 아닌 3년 계약 등 다른 매물과 기간을 달리하는
방법을 고려해봐도 좋겠다고 생각함
3. 부동산 폭등장에서 마주한 전세 연장 계약(2021년)
상황
- 21년 부동산 폭등장이 오면서 전세 시세가 4.5억까지 올라감.
- 임대차 3법 때문에 5% 상승만 가능한 상황
생각
- 정상적인 상황이면 차액 실현을 1.5억이나 낼 수 있는데 전세금을 5% 밖에 못올리는 것에 대해 억울하다는 생각
- 실제 거주한다고 하고 나가게 한다음 다른 세입자를 구할까 등 가능한 방법을 혼자서 연구해봄
진행
- 세입자분에게 솔직하게 말씀드리고 혹시 5% 이상 전세금 상승을 해주실 수 있는지 정중하게 문의함
- 세임자분께서 이해해주셨고, 10% 상승한 금액으로 연장 계약 체결
- 부동산 중개인의 별도 인증 서류 작성을 통해 추후 문제 제기 예방
복기
- 폭등장을 통해 눈앞에 이득을 취하지 못할 때 사람의 심리에 대해 경험하게 됨
- 지나고 보니 정말 이성적이지 못했고 앞으로 비슷한 상황이 온다고 해도 완벽하게 이성적으로 생각할 수 있다고
생각할 수 없음
- 하지만 앞으로 투자 활동에 있어 도움이 되는 경험이었고, 전세금 상승에 큰 욕심을 부리지 말자라고 생각하게 됨.
- 월부 오기 이전의 경험이었는데 월부에 와서 너바다님이 말씀하신 5%씩만 전세금 올리면 된다는 말씀에
깊이 공감하게 된 경험이었음
4. 역전세 위험 없이 처리한 계약(2023년)
상황
- 22년 하락장을 거쳐 전세 시세가 3억 후반까지 떨어짐
- 역전세로 인해 많은 집주인들이 고민이 많았지만, 떨어진 시세보다도 전세금이 낮은 상황
생각
- 폭등장이었던 지난 21년에 전세금을 4.5억까지 무리해서 높혔다면 지금 어땟을까?
- 그랬다면 지금 7천만을 돌려줘야 했는데 내가 감당 가능했을까?
진행
- 이미 초기 분양시 투입한 계약금은 모두 회수했고, 충분히 이익을 봤다고 생각하여 갈아타기를 시도해봄
- 3월에 월부를 시작한 것도 이런 이유였는데 앞마당이 부족하고, 원했던 구성남 지역은 금액이 조금 모자랐음
- 거주자분께 연장 의사를 여쩌봤는데 연장을 희망하심. 정중하게 연락드려 상황을 설명드리고 우선 1년 연장을
한 후에 내년에 어떻게 할지 다시 정하자고 말씀드렸고, 거주자분께 동의해주심. 24년 10월까지 연장완료
복기
- 역전세란 이런거구나, 전세금에 대해 다시 생각해보게 됨
- 전세금이란 결국 내 돈이 아니라 돌려줘야할 돈이며, 무리하게 욕심을 내면 절대 안된다고 느끼게 됨
- 보유한 아파트는 실거주 비율이 높은 아파트, 주변 부동산을 돌면서 부사님들과 이야기를 나눠보니 투자 수요가
적기 때문에 매도를 계획중이라면 전세 기간 세팅에 신중해야한다는것을 배우게 됨
시간이 많이 흘러 벌써 4번째 전세 계약을 체결했다는게 새삼 신기하기도 하지만 생각해보니 정말 다양한 경험을
했던 것 같습니다.
집을 소유하게 되니 자연스럽게 부동산 공부를 하게 되고, 투자 욕심도 생겼던 것 같은데요.
특히 최근 폭등장과 하락장을 겪으면서 혼자서 많은 생각을 하게 된 것 같습니다.
그리고 올해 3월에 월부에 와서 강의를 들으면서 너바나님, 너나위님이 왜 그렇게 전세 5% 상승, 그리고 잃지 않는 투자를 강조하시는거에 대해 제 경험을 생각하면서 더 잘 이해할 수 있었던 것 같습니다.
4번의 전세 계약 경험과 독강임투를 토대로 앞으로 더 좋은 결정을 할 수 있는 투자자로 성장해보겠습니다.
감사합니다.
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서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!
