안녕하세요^^
인생이란 위대한 항로에서
자유를 찾아 항해중인
행복한 투자자 해적왕 🏴☠️ 입니다😁
실전반의 꽃!!
실전반의 원씽!!!
튜터링 데이 🤩
특히, 지방에서 핵심거주요인이
지역마다 각기 달라
지방투자 실전반에서 튜터링데이는
더욱 유익한 시간입니다!!
비교분임 전 사전 티타임!!
“이번 비교 분임 루트를 그리면서
정말 몇 번을 고쳤는지 모릅니다.
여러분들께 00을 제대로 알려주고 싶어서
핵심 지역을 놓치고 싶지 않아
수정을 많이 했어요!”
-험블 튜터님-
저도 몇 개구를 앞마당으로 가지고 있는 00광역시!!
정말 각 구별로 핵심거주요인이 다 달라서
앞마당 팔 때마다 어렵다고 생각했던 지역입니다.
튜터님께서 임장 전
카페에서 커피와 빵을 시원하게 쏘시고
임장지와 오늘 루트에 대해 사전 설명을 해주셨습니다.
단순히 루트 뿐만아니라
00광역시를 한판으로 설명해주시면서
임장지와 비교임장지의 핵심거주요인!
그리고 생활권과 단지들의 선호도를 결정하는 선호요인들!
임장을 하면서 눈여겨 볼 포인트들에 대한 설명을
미리 해주셔서 비교 분임지를 제대로 이해할 수 있었습니다!!
✅ 전세레버리지 투자의 본질!!
“전세레버리지 투자에서 가장 중요한 건
‘전세‘입니다!
투자 대상의 전세 수요와 가격!!
그래서 지방에선 신축이 중요합니다.”
-험블 튜터님-
최근 임장지내 전세 매물이 거의 없어
전세가격의 상승이 입지 좋은 지역에 선호도 높은 단지들 부터
가파르게 오르고 있는 상황입니다.
하지만, 일부 지역에선 또 일정금액대에서
상방이 머무르는 느낌도 있었는데
튜터님의 설명으로 지방에선
전세가격을 면밀히 살펴야 함을 배웠습니다.
✅ 본질은 가치(=입지)!!!
“가치와 상황&감정을 혼돈하지 마세요!
00단지가 좋아보이는데도
전고가가 눌러있고 지금도 거래가 안되는 것이
투자 이후에도 거래가 되지 않을까? 라는 것은
가치가 아닌 감정입니다!
단지의 가치는 입지로만 평가하는 것입니다!
구조가 아닙니다!!”
-험블 튜터님-
전날 매임을 다녀온 단지가
입지가 좋지만 단지 내부 구조가 일반적이지 않아
가치에 대해 의심하였는데
튜터님의 설명을 듣고
제가 가치가 아닌 감정과 상황에 치우쳤다는 것을 깨달았습니다!
앞으로는 투자의 본질인
가치=입지를 믿고 판단 하겠습니다^^
✅ 지방에서 우선순위는 좋은 것 부터!!!
“지방에는 일부 대장을 빼면 현재 다쌉니다!
우리는 싸고 좋은 걸 사는 가치 투자자입니다!
그런데 싼거 중에서 더 싼 것을 찾을려고 하는데,
씬게 중요합니다!
그러니 좋은 것부터 봐야 합니다!”
-험블 튜터님-
현재 저희가 보고있는 00지역은
일부 대장급을 제외하곤
모두 전고대비 20%이상 빠져있는 상황입니다.
그런데 절대적 저평가인 시장에서도
상대적 저평가를 찾는 오류를 범하지 않는 것에 대한
튜터님의 말씀이 크게 와 닿았습니다.
모두가 다 싼 시장에서는 더 싼것을 찾는 것이 아닌!!
저 좋은 것을 찾는 것이 중요함을 깨달았습니다^^
비교분임 : 튜터님의 임장법을 흡수하라!!
카페에서 비교임장지 루트에 대한 설명을 듣고 임장을 시작하니
내가 지나가는 길과 사람들 그리고 상권과 단지들이
지도위에 올려져서 입체적으로 이해되기 시작하였습니다!!
그리고 핵심선호요소를 지날때
인근 단지들을 어떻게 봐야하는지
튜터님의 시야로 이해할 수 있어 매우 유익하였습니다.
“저는 오늘 여러분들에게
제 뇌를 꺼내서 드릴 겁니다!!”
-험블 튜터님-
✅ 대단지의 약점(언덕 뒷동)있는 동도 가능하나요?
늘 항상 고민인 지점이었습니다!!
앞마당인 비교임장지에서도
늘 투자우선순위로 고려한 단지의 최저가는
앞동보다 0.5억정도 싸지만 전세가는 비슷해서
투자금이 적게 들어가는 상황입니다.
비교 임장지에서 비슷한 단지가 있어
튜터님께서 이에대해 설명해 주셨습니다 🤩
“우선 단지 가치가 높아야합니다!
지역내에서 선호도가 높아
뒷동이라도 들어가고픈 단지여야 합니다!
그리고, 전세가를 봐야합니다!
뒷동이 앞동에 비해 전세가 차이가 크지 않다면
투자금을 좁혀서 충분히 투자할 수 있습니다!!”
-험블 튜터님-
속쉬원한 사이다 같은 설명 감사합니다 🙏🏻🩵
튜터링 : 임장지를 제대로 뽀개다!!
동료들의 사전임보 발표에 앞서
튜터님의 임장지를 포함한 00광역시에 대한 튜터링을 통해
지역을 한판으로 이해할 수 있는 시간을 가졌습니다!
“와!!! 이건 지역 특강인데!!!”
현재 10월!! 00 시장의 모습과 공급상황
지역의 입지를 입체적으로 이해할 수 있는
정말 값진 시간이었습니다!!
환경의 소중함 🥹
✅ 동료들의 사전임보 발표를 통한 BM 포인트!!
🎯 선호하는 초교 순으로 생활권 비교평가 해보기!
🎯 학군에서 초등학교 학년별 학생수 증감 확인하기!
🎯 공급파트에서 과거 주요 단지 청약경쟁률과 분양가 체크!!
🎯 임장지 외 전체 도시의 정비사업(관처이상) 사업지 파악하기!
🎯 공급파트에서 입지 독점성 확인!!
👉🏻 과거 입주장에서 선호도 별 매매/전세 하락률 확인하기
✅ 튜터님 피드백!!
🎯 공급은 위기이자 기회!!
🎯 입주장이라고 피할게 아니라
이를 통해 더 싸게 살 수 있는 기회로 삼자!!
🎯 지역개요에서 GRDP는 생략!! 아싸!! 🫶🏻
✅ 임보를 잘쓴다는 것
1️⃣ 들어갈 내용이 모두 들어가 있다!
2️⃣ 입지분석에서 땅의 가치와 수요를 파악한다!
3️⃣ 땅과 땅, 수요와 수요를 비교할 수 있는 해석을 한다!
4️⃣ 시세를 잘 알 수 있도록 시세지도를 충실히 작성한다!
“임보를 잘 쓴다는 것은
사람들이 좋아하는, 그리고 살고 싶어하는
지역과 단지의 순서를 알고
가격이 어떠한지를 파악해서
최선의 투자를 이어나갈 수 있다는 것을 의미합니다!
그리고 지킬 수 있는 투자를 할 수 있습니다”
-험블 튜터님-
마무리 : 잊지 못한 도시 00
튜터링을 마치고
바다가 보이는 멋들어진 밀면집을 찾아갔습니다!
고향이 00이라 저도 몇번 지나가면서 들리려 했지만
웨이팅이 길어 못갔던 맛집이었는데
다행이 험블 튜터님과 피바람즈와 함께라면
행운도 따릅니다 ㅎㅎ
웨이팅 없이 바다를 보며 밀면을 먹었습니다 ㅎㅎㅎ
그리고 추억을 남기기 위해
우리 분위기 메이커 행님께서 정해온 포즈!!
이건 저를 위한거죠? ㅎㅎㅎ
정말 힘든 투자 활동도!!
멋진 동료들과 함께라 즐기면서 행복하게 해나갈 수 있습니다.
험블 튜터님!! 그리고 피바람즈와 함께한 튜데!!
저에겐 거친 사막 같은 투자판에
오아시스와 같은 하루 였습니다^^
정말 감사하고
잊지 않겠습니다 🥹
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