안녕하세요?

부자아빠의 꿈을 이루고 있는

로건파파입니다.

오랜만에 실전준비반을 돌아오면서

처음 이 과정을 걷는 분들이 어떤 점을

어려워하실까 고민하며 지금까지

나눔글을 써왔습니다.

▶ 초보도 따라하는 분위기 임장 루트 그리는 방법

https://weolbu.com/s/HVd8mJSMMo

▶ 초보도 따라하는 아파트 시세따는 방법

https://weolbu.com/s/Hd4YGcyzwk

▶ 초보도 따라하는 시세지도 그리는 방법

https://weolbu.com/s/HjjXPhYfok

그리고 다음편도 사실 준비해 왔었는데요…

실준반 강의를 들으면서 제공해주시는 자료를 보니…

이거 뭐 내가 따로 나눔글 쓸 필요가 있나?

라는 생각까지 들더라구요…;;;

너무나도 세세하고 친절한 강의에

제가 따로 보충해 드릴 부분이 사라지고,

단계별로 하나하나 제공되는 탬플릿과 자료에

첫 수강생 분들이 굳이 더 찾아서 쓸 만한게 없더군요 ^^;;

(역시나 탄탄한 커리큘럼의 월부 강의…)

그렇게 시간이 흐르며 마지막 주차까지 다가왔습니다.

그래도 이렇게 나눔글을 포기하긴 아쉬워서

마지막 결론 부분에서 처음 수강하시는 분들이

어려워 하시는 비교평가에 대해서 알려드릴까 합니다.

사실 그 전에도 비교평가에 관련된 글을 몇 개  써봤는데요,

▶ 비교평가 이렇게 해보세요! - 1탄 (가격고정비교 #1)

https://weolbu.com/s/GPDefRjQ4Y

▶ 비교평가 이렇게 해보세요! - 2탄 (가격고정비교 #2)

https://weolbu.com/s/GUFjAiMvqY

▶ 비교평가 이렇게 해보세요! - 3탄 (가치고정비교 #1)

https://weolbu.com/s/GV18yqh9h2

▶ 비교평가 이렇게 해보세요! - 4탄 (가치고정비교 #2)

https://weolbu.com/s/GZCwTFmFqA

처음 수강하시는 분들의 눈높이에 맞춰서

최대한 쉬운 방법으로 설명해 보려고 합니다.

쉬운 비교평가 1단계 - 고정하기

비교평가가 쉬우려면 

일단 비교하는 대상들의 공통점이 많아야 합니다.

우리가 자동차를 구매하려고 할 때,

자동차를 비교한다고 하더라도

세상의 모든 자동차를 한 번에 비교하지 않습니다.

일단, 내가 타고 싶은 차의 종류가

경차인지, 세단인지, SUV인지 따로 나누고,

그 안에서도 배기량에 따라서 1600cc / 2500cc 이하인지,

중고들은 중고들끼리, 새차는 새차들끼리

나눠놓고 각각의 분류 안에서 서로 비교를 하게 되죠.

아파트도 마찬가지입니다.

세상에 이 많은 아파트들을 아무 분류도 없이

바로 비교하기에는 우리의 실력이 많이 모자라죠.

따라서 다른 복잡한 것은 다 고정시켜놓고 한 두가지만 비교해봅니다. 

일단은 평형, 연식, 그리고 가격을 고정합니다.

이 중에서 가장 중요한 것이 ‘가격 고정’ 입니다.

흔히 듣는 속담 중에

“같은 값이면 다홍치마”

라는 속담이 있죠.

우리가 어떤 상품을 결정할 때,

뭐가 어느정도 더 좋은지 잘 모르기 때문에

가격도 다르고 가치도 다르면 선택하기 힘들어집니다.

(두 자동차의 가격도 다르고 가치도 다르기 때문에 어떤 선택이 좋은 선택인지 알기 어렵겠죠?)

하지만 두 자동차의 가격이 같다면,

그 중에 더 좋은 것을 선택하면 되기 때문에

선택에 있어서 한결 쉬워질 수 있습니다.

(만약에 쏘나타를 1,500만원에 판다면 대부분 모닝 대신 쏘나타를 선택하겠죠?)

이렇게 비교하고 아파트의 가격을 먼저 고정합니다.

고정할 때는 정확하게 10.7억이면 똑같은 10.7억을 찾는게 아니라

10억대 혹은 10억대 초반, 10억대 후반 등으로

가격은 현장에 따라 어느정도 달라질 수 있기에 

가격 범위를 5천 정도의 차이는 감안해볼 수 있겠습니다.

여기에 가격과 더불어 평형과 연식도 어느정도 비슷하게 고정하면 좋지만,

만약 가격/평형/연식 모두 다 고정하기 힘들다면,

가격과 평형 정도는 꼭 고정하고 비교를 해보시는 걸 추천합니다.

현재 임장하고 있는 관악구의 가격이 비슷한 두 단지를 가져왔습니다.

시장이 뜨거웠다보니, 이 전에 찾아놨던 단지들의 가격들이 급변하며

예로 들어드릴 만한 단지 찾기가 좀 어려웠습니다 ^^;;

두 단지의 가격이 저층 제외하고 6.1억 vs 5.8억으로 3천 정도 차이가 납니다.

물론 연식도 비슷했으면 더 좋았겠지만…

관악구 내에서 찾는데 한계가 좀 있었습니다 ^^;;

사실 연식이 좀 차이가 나면서

관악산휴먼시아 1단지는 계단식 방3개 화장실 2개 타입이고,

신림현대는 복도식 방2개 화장실 1개 타입입니다.

타입에서 차이가 좀 많이 나지만 계속해서 지켜보시죠.

쉬운 비교평가 2단계 - 물리적 거리, 강남접근성 확인하기

이제 지도를 펼칩니다. 

(네이버지도, 카카오맵 상관없지만 개인적으로는 카카오맵을 씁니다.)

그리고 강남에서부터 해당 단지까지의 직선 거리를

거리재기 기능을 통해서 재어봅니다.

관악산 휴먼시아1단지는 10.25km, 신림현대는 8.79km로

강남과의 물리적 거리는 신림현대가 더 가깝습니다.

이번에는 각 단지에서 강남까지 도달할 수 있는

교통편의 시간을 비교해봅니다.

교통은 되도록 정시성이 지켜질 수 있는 지하철을 기준으로 합니다.

교통편은 둘다 버스 혹은 환승이 필요한데,

관악산휴먼시아1단지는 47분이, 신림현대는 36분이 걸리네요.

물리적 거리나, 강남접근성으로는 신림현대가 더 우위에 있는 것 같습니다.

사실 서울, 수도권에서 강남+한강의 물리적 거리와

강남접근성만 따지더라도 어느정도 가치판단이 가능합니다.

하지만 우리는 조금 더 뾰족하게 다른 것들도 함께 확인해보겠습니다.

관악산휴먼시아1단지 < 신림현대

쉬운 비교평가 3단계 - 환경 확인하기

이제 환경과 학군을 확인해볼 차례인데요,

이는 사실 앉아서 손품으로만을 확인하기 힘든 부분이 있습니다.

그렇기 때문에 우리는 지금까지 분위기 임장, 단지 임장, 매물 임장을

그 순서를 지켜가며 알아봤던 것이죠.

특히 환경이라는 것이 거주자들이 충분히 살만하다고 느끼는지

주변에 위험하거나 혐오시설은 없는지,

단지는 잘 관리되어 있어 살기 쾌적한지,

주변 상권이 잘 갖춰져있어서 사는데 편의성이 높은지 등을

파악하는 것이라서 직접 임장을 다녀오지 않으면 알 수 없는 것들이죠.

(trello 단임 기록 참고)

관악산휴먼시아1단지의 경우 단지까지 가는데

너무나도 높은 언덕을 올라가야했고, 그냥 등산이라는 느낌이 들었어요.

물론 버스를 타면 단지 앞까지 편하게 올 수 있으나

눈이 오거나 차편을 놓치게 되면 상당히 불편해질 수 있을거라 생각했습니다.

단지 내부는 생각보다 깔끔하고 쾌적했는데, 경사가 많았습니다.

(trello 단임 기록 참고)

신림현대의 경우에는 단지를 들어가는 입구에서부터

경사가 심해서 오르기는 힘들었지만, 마을버스가 단지 안쪽까지 들어오더군요.

연식이 좀 오래되어서 노후화된 외관이 보였으나

실상 단지 상태는 나름 준수하게 관리되고 있었습니다.

특히, 신림선 서울대벤처타운 역이 가까워서 기상이 안좋더라도

지하철로 접근할 수 있다는 점도 장점인 듯 보였습니다.

단지 자체의 상품성으로만 본다면 관악산휴먼시아1단지가 더 좋지만,

단지까지 접근하는 방법이나 주변 편의시설 등을 살펴보면

신림현대가 그 차이를 조금은 극복할 수 있지 않을까 싶습니다.

관악산휴먼시아1단지 ≥ 신림현대

쉬운 비교평가 4단계 - 학군 확인하기

이제 마지막은 학군입니다.

사실 서울, 수도권에서는 특별한 학군지가 아니면

학군이 그리 중요한 요소는 아닙니다.

특히 학업성취도율이 85%이하라면

그게 75%이든 65%이든 크게 차이가 나지 않는데요,

그래도 초등학교가 아주 멀다거나

학업성취도 차이가 아주 크다면 어느정도는

선호도를 가늠해볼 수 있으니 찾아서 비교해볼 수 있습니다.

사실 좀 더 디테일하게 배정 학교를 찾아볼 수도 있겠지만

대치, 목동, 분당, 광장동이 아닌 비학군지이기 때문에

이 정도로 근거리에 괜찮은 학교가 있는지만 판단해 봅니다.

모두다 70%대 이하로 서로 큰 차이가 없겠지만

그나마 관악산휴먼시아1단지 인근의 학업성취가 살짝 더 높네요.

관악산휴먼시아1단지 > 신림현대

쉬운 비교평가 5단계 - 종합 평가하기

이제 앞서 판단한 기준들을 가지고,

어느 단지가 더 좋을 것인가 판단하는 과정이 남았습니다.

종합평가할 때 주의해야 할 점은

모든 판단 기준들이 같은 중요도를 갖는 것이 아니라는 점입니다.

서울,수도권의 경우에는 물리적 위치와 교통을

지방의 경우에는 환경과 학군을 좀 더 중요하게 봐야하죠.

이런 식의 로직을 통해서

스스로의 비교평가를 정리해 볼 수 있을 것 같습니다.

그리고 나서 그래프를 가지고

내 생각이 맞았는지 확인해 보는 것이죠.

이렇게 그래프까지 확인해보면

이전의 자신의 판단에 확신 혹은 의문이 생기겠죠?

의문이 생긴다면 어떤 부분에서 달라졌는지

더 파고들어가다보면 더욱 자신의 실력이 쌓아져감을 느낄 수 있습니다.

쉬운 비교평가 정리!

 1. 가격, 평형 + @ 고정하기

 2. 물리적 거리, 강남접근성 비교하기

 3. 환경, 학군 비교하기

 4. 종합 평가하여 의사결정하기

이렇게 4단계로 정리해 볼 수 있을 것 같습니다.

한 발짝 더 나아가기

이렇게 어느단지가 더 좋은지 비교평가하는

방법에 대해서 알아봤는데요,

이 정도로만 비교평가를 쌓아나가더라도 충분히

많은 단지들의 비교평가해 나갈 수 있습니다.

다만, 우리는 투자를 하기 위한 투자자이기 때문에

여기에 한 발짝 더 나아가서

가격과 투자금에 대한 판단까지 곁들이면 더욱 좋습니다.

위에서 예를 들었던 관악산휴먼시아1단지와 신림현대의 경우,

이렇게 단지에 가격까지 입혀가면서

가격과 투자금에 대한 판단까지 더한다면,

더욱 투자에 근접한 판단을 연습해 볼 수 있을 것 같습니다.

물론! 현재는 토지거래허가구역으로 묶여서

당장 투자는 할 수 없지만, 이렇게 연습을 해나가면서

추후에 기회가 열릴 때 빠르게 의사결정할 수 있겠죠?

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!