마포구 아현동 마래푸(마포 래미안 푸르지오) 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 70기 35조 홍운]

▶ 아파트명

마포 래미안 푸르지오 ('마래푸')

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

사업체수 56,782개 / 종사자수 279,788명 → 최상위 30만명 이상에 근접, 직장 입지 양호 (A)

2. 교통

강남 44분 / 여의도 14분 / 시청 19분 → 강남 1시간 이내, 부도심 30분 이내 (A)

3. 학군

서울여자중학교 90.9% / 숭문중학교 84.6% / 아현중학교 74.6% → 우수 학교도 있지만, 아파트와 가장 가까운 중학교의 학업 성취도는 서울 평균 이하. 학군 장점은 크지 않아 보임 (C)

4. 환경

반경 1km 이내 대형마트 1곳 → (B)

5. 공급

향후 3년내 473세대 > 연평균 158세대. 반면 수요량 1,863세대 → 공급물량이 적정수요 1/2 이하 (S)

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 마포 마래푸 24평 현재 매매 13.9억, 전세 7.2억

10년내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 16.1억, 전세 6.9억 (gap 9.2억)

10년내 저점 매입시: 2014년 9월 매매 5.5억, 전세 3.7억 (gap 1.8억)

* 고점 매입시 수익률 (139-161)÷92 = -23.9%

* 저점 매입시 수익률 (139-55)÷18 = 466.7%

▶ 현장 사진

▶ 작성 후기

입지는 직장 A, 교통 A, 학군 C, 환경 B, 공급 S 로 직주근접이 장점인 아파트.

저평가 여부는 아직 비교군이 없어서 판단 불가.

다만 전고점 대비 현재 매매가 수준으로만 판단해보면 하락폭이 크지 않아 현재 시점 투자 매력은 낮아 보임.

끝.