집 안보고 매수/매도 후 하자 발견으로 분쟁시 누구의 책임인가요?

펭수님 안녕하세요. 조금 검색해보시면 아시겠지만 하자담보 책임이라는 것이 칼로 무 베듯 시원하게 딱딱 맞아 떨어지지는 않더라구요. 하자 보수를 요청하는 쪽에서 입증을 해야하는 큰 골자가 있는데, 당사자간 이견이 있다면 이 부분이 시원하게 진행되지 않는 경우가 많은 것 같습니다. 우선 저라면 이렇게 생각해 볼 것 같습니다. 매수인) '현 시설 상태로 매매' 라는 문구가 들어 가 있다면 집을 보았든 보지 않았든 말 그대로 현 상태에 동의한 것이기 때문에 하자담보책임을 주장하는데 아쉬움이 있을 수 있습니다. 서두에 언급드렸듯 민법 상 하자담보책임은 임의 규정이기 때문에 그렇습니다. 중대한 구조적 결함(배관 누수, 균열 등)을 매도인이 고의로 밝히지 않고 숨긴 것이 아니라면 매수인에게도 집을 꼼꼼히 살피지 않은 책임이 있다는 판례 취지입니다. 애석하게도 구축의 경우 누수가 발생된 것을 두고 노후에 대한 누수를 매도인에게만 책임을 물을 수도 없다는 취지도 함께 환기하시면 좋은 것 같습니다. (서울중앙지법 (2020가단5093655) 참조 매도인) 매도인 입장에서는 매매 당시 목저굴에 하자가 존재하고 있음을 알면서도 고지하지 않은 경우(상기 언급한 숨긴 경우) 하자 담보 책임을 지는데요. 단, 매도인이 실거주 하고있지 않아 인지하지 못하고 있는 경우에는 고의 또는 중과실로 인정되지 않아 그 책임이 제한되는 경우가 있습니다. '현 시설 상태로 매매' 문구가 들어 가 있다더라도 알고도 숨겼다면 동일하게 책임을 지는 것으로 알고 있습니다. 중개인) 이럴 때 보통 중개인은 뒤로빠져있는 경우가 많기는 하나 원론적으로 중개인은 중개사법에 의해서 중개 의뢰인에게 매물의 권리관계나 물리적 상태를 성실하게 확인하고, 설명해야 할 의무가 있습니다. 최근 대법 판예에서도 설명 의무에 대하여 '통상적으로 조사로 알 수 있는 사항을 확인하지 않은 경우에 손해배상 책임이 있다'고 한 바 있습니다. 지역마다 다르겠지만 이 판례 이후 부사님들께서 중개보수를 잔금 전에 계약 시점에 미리 달라고 하시는 경우가 많더라구요..? 반복되는 워딩입니다만 중대한 하자를 '알 수 있었음에도' 몰랐다고 주장하는 (숨김)이라 하더라도 상기 언급드린대로 책임이 따릅니다. 민법의 하자담보책임의 취지는 매수인을 보호취지에 무게가 실려있는 것이나 이 조항만으로 책임을 단순히 물을 수 있는 것이라기보다는 물을 수 있도록 만들어진 법이라 이해하시면 좋겠고, 이에 대한 입증은(매도인과 중개인이 미리 알고 있었으나 고지하지 않았다는) 전적으로 책임을 묻는 쪽에서 해야하는 아이러니함도 있는 것이 현실입니다. 아무쪼록 마무리 잘 하시면 좋겠습니다.

안녕하세요 펭수님 :) 위에 다른 분들이 자세한 답변 해주셨네요! '현 시설 상태의 매매계약임' 이지만 중대하자의 경우 6개월이내 매도인에게도 책임이 있죠. 다만 매수인도 중개인도 모두 제대로 확인하지 않은 책임이 있으니 중개인분에게 원활히 합의 될 수 있도록 도움을 요청해보시면 어떨까요? 잘 해결되시길 응원드리겠습니다! 화이팅!

안녕하세요. 펭수님! 저도 질문에 있어서 궁금해서 좀 찾아봤는데요. 일단 하자담도책임에 따르면 하자가 있는 사실을 몰랐다면 매수자는 매도인에게 손해배상을 청구하거나 계약을 해제할 수 있습니다. 하지만 중요한 전제는 '매수인이 그 하자를 알지 못했고, 과실 없이 몰랐을 때입니다. 안보고 계약한 매수자는 과실 있는자로 평가가 되기 때문에 하자 발견 후에 청구가 어려운 걸로 알고 있고 다만, 매도자나 중개사가 고의로 숨긴 중대한 하자가 있을 때는 예외로 청구가 가능한 걸로 알고 있습니다. 매도자에 있어서는 부동산 하자 중에서 중대한 하자(누수나 법적인 문제 등)를 일부러 숨기거나 알면서도 고지하지 않았다면 손해배상이나 계약해제 이유가 돼요. 매도인 본인도 잘 몰랐거나 관리상 하자 같은 경우는 매도자 책임이 인정되기 어려워요. 중개사는 법적으로 하자 부분을 확인할 수 없는 부분에 대해서는 면책인 걸로 알고 있습니다. 하지만 누수 흔적이나 곰팡이 등 명백히 보이는 하자를 방치했다면 중개사 설명의무 위반으로 손해배상 청구가 가능하다고 하네요. 사실 질문에서처럼 현 상태 그대로의 매매 계약을 넣었으면 하자 발견후에는 계약금 반환이나 해제는 어렵더라구요. 다만 매도자가 하자를 알고 숨겼다는 증거(문자나 이전 수리내역 등)이 있다면 그 부분에 대해서는 손해배상 청구가 가능한 판례들이 있더라구요. 그래서 계약시에는 어떤 일이 생길지 모르기에 꼭 꼼꼼히 확인하시고 특약이 필요한 부분이구요. 계약 후에 하자 발견시에는 사진이나 동영상, 누수 흔적 등 증거로 확보하고 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내 매도자나 중개사에게 말해야하는 이유입니다. 혹 문제가 생기면 부동산분쟁조정위원회나 소비자원에 상담을 신청할 수 있다니 알아두시면 좋을 것 같습니다:) 펭수님 보다 안전한 계약 응원하겠습니다!