안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다.
10월 15일 부동산 규제가 발표되기 전,
다행히 수도권에 투자할 수 있는 기회를 잡았습니다.
돌이켜보면 운이 따랐던 부분도 있었지만,
그 시작에는 2년 전 지방에 심어두었던 1호기가 있었습니다.
당시에는 그저 “잘한 투자였다” 정도로만 생각했지만,
시간이 지나보니 부족했던점과 배움점들이 있었음을 느낍니다.
오늘은 그 첫 투자를 복기하며,
그 과정에서 배운 점을 정리해보려 합니다.
1. 지방에서는 연식이 전부라고 생각했습니다.
처음에는 지방에서는 ‘연식이 곧 입지’ 라고 생각했습니다.
그래서 비교하던 단지들 중 연식이 있는 구축 아파트는
입지가 아무리 좋아도 자연스럽게 제외하곤 했습니다.
그때는 새 아파트가 임차 수요도 안정적이고
더 많이 오르고 매도도 수월하다고 믿었기 때문입니다.
하지만 시간이 지나 보니,
제가 연식만 보고 배제했던 단지들이 오히려 더 큰 상승폭을 보였습니다.
위 단지는 2003년식으로 투자 당시 20년된 구축이였습니다.
해당 단지는 원도심에 위치하지만 지역내에서 상대적 학군지로 여겨져
많은 학원가가 위치해 학령기 자녀를 둔 엄마들이 가성비로 선택하는 단지입니다.
물론 중소도시에서 학군이 중요하지는 않지만
위 단지는 사람들의 선호도가 있는 단지면서 가격이 정말 쌌습니다.
(투자 검토 당시 84기준 2.8억)
그리고 지금은 2년 반만에 약 9천만원 이상 상승했습니다.
이 경험을 통해 지방이라고 해서 사람들이 무조건 신축만 좋아하는 것이 아니라,
부동산 가치의 본질은 사람들이 실제로 선호하는 단지냐에 달려 있다는 점을 배웠습니다.
2. 공급과 전세 리스크가 무서웠습니다.
첫 투자라 무엇보다 전세 리스크가 가장 두려웠습니다.
그래서 당시 공급이 많던 지역은 무조건 피했습니다.
‘공급이 많으면 전세를 맞추기가 어렵고, 2년뒤 역전세가 나고 매매가도 약세를 보일 것이다’라는 생각 때문이었습니다.
하지만 당장의 공급도 중요했지만, 2년뒤 공급이 어떻게 되느냐가 더 중요했습니다.
2023년 울산시의 공급은 적정수요를 넘어설정도로 많아
전세가가 일시적으로 낮았고, 투자하기에 리스크가 높은 시장이였습니다.
그때 공급이 많다는 이유로 충분히 싸고 감당가능했음에도 외면했던 단지가
울산 신정현대홈타운이었습니다.
물론 2023년에는 전세셋팅 리스크가 있었으나,
가격을 조정하거나 수리상태가 좋으면 나가는 상황이였습니다.
이후 공급이 줄어들고 울산 지역 전체적으로 전세물량이 부족해지면서
전세가가 빠르게 회복되고 매매가 역시 상승하였습니다.
결국 가격이 가치대비 싸냐 비싸냐가 아니라,
‘현재의 공급이 많다’는 이유만으로 배제하고 미래의 공급을 보지 못해
기회를 놓쳤습니다.
3. 적은 투자금으로 투자하고 싶었습니다.
당시 저는 적은 투자금으로 투자하는 것이 곧 투자를 잘하는 것이라고 생각했습니다.
그래서 가치가 더 높은 단지라도 투자금이 많이 든다는 이유로 배제하고,
전세가가 높아 투자금이 적게 들어가는 단지를 선택했습니다.
결과적으로 그 선택은 아쉬움을 남겼습니다.
제가 선택했던 단지는 상대적으로 가치가 낮아 상승세가 더뎠고,
일부 구간에서는 역전세로 인해 오히려 추가 자금이 더 들어가게 되었습니다.
또한 매도 시점에는 제가 배제했던 단지들에 비해 선호도에서 밀려 매도가 지연되었고,
시장의 매도세가 커지면서 더 낮은 가격에 매도해야 했습니다.
이 경험을 통해 투자자라면 투자금을 줄이는 것도 중요하지만,
가진 종잣돈 안에서 가치가 가장 높은 단지를 선택하는 것이 더 중요하다는 점을 배웠습니다.
돌아보면 아쉬운 점이 많은 것 같습니다.
그렇지만 부족했던 1호기가 있었기에 시장을 떠나지 않고 더 깊이 공부할 수 있었고,
그 경험과 수익 덕분에 수도권 진입이라는 결과를 만들 수 있었습니다.
요즘 10.15 규제로 인해
많은 분들이 “부동산 투자는 끝났다”고 좌절하며,
그동안의 노력과 시간을 한순간에 포기하는 모습을 종종 보게 됩니다.
그러나 늘 그래왔듯이 규제는 언젠가 풀립니다.
중요한 것은 ‘언제 풀릴지 모르는 규제’를 기다리는 것이 아니라,
지금 내가 할 수 있는 선택을 하는 것이라고 생각합니다.
과거에도 규제가 강하게 작용했던 시기가 있었지만,
그때 우리 선배님들, 그리고 저 역시
낯설고 두려운 시장 속에서도 절대적으로 저평가된 지방 투자를 선택했습니다.
그 선택은 제게 경험과 배움을 주었고,
종잣돈을 불려 수도권 투자로 이어질 수 있는 발판이 되었습니다.
부동산 투자에 완벽한 시점은 없습니다.
다만 지금 이 순간, 내가 할 수 있는 투자를 이어간다면
그 선택이 곧 다음 기회의 시작이 될 것이라고 믿습니다.
좌절을 딛고 행동하는 우리 월부인들 모두를 진심으로 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
