3년만의 금리 인하가 새해 부동산에 미치는 영향 (집값 전망)

안녕하세요.

새벽보기입니다.

성탄의 아침, 평안하신지요.

크리스마스여도 우리의 먹고사는 문제는 새로운 소식을 전해주네요.

12월 FOMC(미국 중앙은행 회의)에서 파월 의장이 예상치 못한 내년 금리 인하를 언급했고,

세계 자산시장은 급격히 금리인하에 초점을 맞추며 움직이고 있습니다.

게다가 22일에 발표된 미국 물가지수 중 하나인 11월 PCE(개인소비지출)이 2년 만에

가장 낮은 수준으로 나오면서 고물가, 인플레이션에 대한 우려가 많이 사라지고 있습니다.

고금리 정책에 대한 누적 효과, 24년 미국 대선 등

금리 인하 배경에 대한 다양한 해석이 나오지만 우리들에게 중요한건

금리인하 시기에 어떻게 부동산이 움직였는지를 아는 거겠죠.

오늘은 조금 자세히 금리와 부동산에 대해 알아보겠습니다.

그것을 알면 자연스레 24년 상반기 부동산 전망도 나올 것 같습니다.

금리와 집값은 반비례한다?

금리는 돈을 빌리는데 드는 비용입니다.

한마디로 돈의 값이죠.

금리가 올라간다는건 돈을 빌리는데 드는 돈이 많다는 것이고

금리가 내려간다는건 돈을 빌리는데 드는 돈이 적다는 것입니다.

따라서 금리가 내려가면 자산의 가격은 올라갑니다.

적은 돈으로 돈을 빌리고 자산에 투자할 수 있어서죠.

부동산 역시 자산의 종류 중에 하나이기에 보통 금리가 내려가면 집값이 올라간다고들 합니다.

금리와 부동산이 반비례한다는 뜻입니다.

이론적으론 맞는 이야기죠.

과연 그랬는지 실제로 살펴볼까요?

서울 매매지수와 기준금리를 비교한 것입니다.

빨간색은 금리 하락 + 집값 상승한 시기입니다.

금리가 하락했을 떄 집값이 올라가네요. 우리가 통상적으로 알고 있는 것이지요.

파란색은 금리 상승 + 집값 상승한 시기입니다.

금리가 상승하는데, 집값도 올라가네요?

간단하게 살펴봐도 금리 하나로 집값이 결정되지 않는다는 것을 알 수 있습니다.

금리가 집값 상승하락의 유일한 변수는 아니라는 거죠.

다만 여기서 좀 더 자세히 보면 얻을 수 있는 통찰이 있습니다.

하락장에서 상승장으로 바뀔 땐 대부분 금리하락기입니다. 이른바, 상승장의 초반이죠.

그리고 상승장이 되어 집값 올라가면 금리가 상승해도, 집값도 같이 오릅니다.

상승장의 후반이고, 사람들은 이것을 버블의 시작이라고 부르곤 합니다.

돈의 양과 가계대출

조금 더 자세히 볼까요?

(정신 잃음 주의)

아래 그래프는 돈, 가계대출, 집값(매매지수)을 비교한 것입니다.

주황색은 M2는 광의의 통화로써 시중 유동성을 나타냅니다. 돈의 양입니다.

파란색은 가계대출로, 가계에서 받은 대출(모든 종류 포함입니다)량입니다.

회색 막대그래프는 매매지수입니다. 서울 매매지수를 가져왔습니다.

3개를 비교한 이유는 금리가 떨어지면 돈의 양이 늘어나고

위에서 살펴본 것과 같이 돈의 양이 늘어난다면 집값이 올라갑니다.

그 때 대출이 어떤 역할을 하는지 본 것입니다.

지지난 상승장(2005년-2008년), 지난 상승장(2014년-2022년) 모두

돈의 양보다 대출의 양이 많이 늘어난 것을 볼 수 있습니다.

모든 시기는 아니지만, 적어도 집값 상승기엔 대출이 집값상승에 영향을 주는 겁니다.

그리고 위에서 알아봤듯 금리 수준은 '집값 상승의 초반'에만 유의미합니다.

이후는 사람들의 심리로 만들어진 수요로 인해 금리가 올라가도 지금 사지 않으면 안된다는 생각에

금리가 높아도 대출을 받아서 집을 사기 때문입니다.

그것이 위 그래프에도 잘 나와있습니다.

이미 많이 올랐음에도 대출이 돈이 늘어나는 것보다 더 많이 늘어나죠.

정리 :: 금리와 부동산의 관계 및 전망

정리하자면, 집값이 하락장에서 상승장으로 반전하려면 금리는 낮아야할 공산이 큽니다.

집값상승기엔 대출이 집값 상승에 역할을 하기 때문에 금리 수준이 상승기 초반엔 중요하고요.

그럼 지금은 금리가 집값에 영향을 줄 정도일까요?

그렇지 않습니다. 금리가 엄청나게 높은 수준은 아니지만,

낮은 수준은 아닙니다. 평균적인 수준이죠(기준 금리 그래프를 참고하시기 바랍니다)

따라서 금리가 의미있게 내려가지 않으면 금리가 집값에 주는 영향은 미미할 것으로 보입니다.

유의미한 금리 인하는 내년 중반 이후이고, 그 사이에 어떤 변수가 나오냐에 따라

유의미하게 내려갈지 여부가 확실하게 정해질 것 같습니다.

집값에 중요한건 공급, 정책, 가격이죠.

그 중에서도 압도적으로 중요한 것은 가격입니다.

엊그제 임장을 다녀왔는데,

시장 참여자들은 여전히 일정 가격이 오면 매수를 진행하려고 하고 있습니다.

거래는 거의 없지만, 낮은 가격이라면 하겠다는 매수대기자는 있습니다.

물론 거래가 잘 일어나진 않고 있죠.

낮은 가격을 원하는 매수대기자와 현 호가 수준의 매도를 원하는 매도자 간의

간극이 매우 크기 때문입니다. 거기서 간극이 좁혀지는 물건들이 급매로 거래되고 있습니다.

당분간 금리의 방향이 정해질 때까지 이런 상황이 반복될 것으로 보입니다.

다만, 가격이 매우 싼 수준의 아파트들이 나오고 있습니다.

(저에게도 1억 이상 네고해주시겠다는 사장님들이 계셨습니다)

금리가 움직일 때까지 기다려야지 라고 생각하지 마시고,

만약 내집마련 매수 대기자시라면 진지하게 시장을 보고 계실 시기입니다.

글을 쓰는 도중에 방금 은행에서 대출 관련 이자 문자를 받았는데,

금리는 소폭 상승했네요. 뉴스는 금리 인하로 도배되어도,

우리가 마주하는 매일은 또 다릅니다.

큰 뉴스에 앞으로 어떻게 될 것을 너무 염려하기보다

내가 할 수 있는 것, 나에게 중요한 것을 알아가는 2024년 되시길 응원드립니다.

P.S 저는 내년에 방송과 강의에 집중할 것 같아요.

앞으로도 월부와 함께 월급쟁이분들의 내집마련과 행복한 노후를 도울 예정이니

내년에 또 다른 기회로 많이 찾아뵙겠습니다 :)