- 오늘의 필사: 준삭스님의 “규제가 있어도 변함 없는! 투자금 2천만원 아껴주는 매물 임장 방법”
- 벤치마킹
- 매물임장 전 나의 기준을 정하자: 투자금, 추가 가용금액, 대출가능액, 투자자산현황, 리스크 등을 예시 장표를 투자결론부에 포함시키자. 이것이 내가 보아야 하는 매물의 가격/상황/상태의 범위를 정하는 기준선이 된다. 내가 할 수 있는 투자 스트라이크존을 매달 임보 작성할 때마다 업데이트하자!
- [구축] 수리 범위는 시장 상황에 맞게 정하자: 지금 공부하고 있는 지역과 단지를 토대로 투자금을 아낄 수 있는 수리 범위를 정해보자. 그 지역의 공급 상황, 주변 단지의 전세 수요(전세 매물개수와 전세 거래량), 거주민들이 선호하는 물건상태 등을 확인해서 시장 상황과 내 상황에 맞는 기준을 정하자. 무조건 특올수리를 해야 하는 것이 아님을 깨닫는다.
- [신축] 시공 후 하자를 찾아 매수 조건을 유리하게 조율하자: 신축에도 하자(보유하는 동안 돈이 들어갈 수 있는 문제들)가 있음을 알게 되었다. 신축이라고 무조건 좋은 것이 아님을 기억하자. 매수 전에 하자를 최대한 꼼꼼하게 확인하고 협상하는 과정에서 조건을 유리하게 조율해보자.
규제 이휴 어떤 방향으로 투자를 이어나갈지 고민이 많으신가요?
수도권 비규제 지역으로, 지방으로 급하게 달려가고 있지 않으신가요?
방향은 달라져도 투자 방법은 변하지 않았습니다.
싸게 사서 - (확신을 가지고) 기다리며 - 비싸게 판다!
저는 여기서 ‘싸게’ 그리고 ‘잘’ 사는 방법에 대해 이야기 하고자 합니다.
- 매물 보기 전 꼭 알아야 할 것 - 나의 기준 확립
- 최종 투자 의사결정은 매물의 가격/상황/상태에 따라 달라집니다. 그래서 가장 먼저 나의 ‘상황’을 잘 아는 것이 정말 중요합니다.
- 투자금, 추가 가용금액, 대출가능액, 투자자산현황, 리스크 등 나의 자산 바구니에 담아도 되는지, 얼마까지 감당 가능한지 나만의 ‘기준’을 만들어야 합니다. 그래서 저는 매달 자산 현황을 업데이트하며 어떤 매물을 위주로 볼지 결정합니다. 아래 장표를 참고하여 1차 방향을 잡고, 어떤 매물을 볼지 방향을 정해보세요.
- [구축] 수리 범위도 시장 상황에 따라 달라진다.
- 매물을 볼 때 이런 생각을 하셨을 겁니다. ‘구축은 무조건 깔끔하게 올수리를 해야 한다’, ‘애매한 시트지는 무조건 교체해야 한다’. 이런 수리 의사결정 또한 시장 상황에 따라 다르게 판단할 줄 알아야 합니다.
- 예를 들어, 강서구 염창동의 전세 상황을 볼 때 5천세대 중 전세매물은 23개뿐이며 단지별로 1~2개씩 밖에 없는 것을 볼 수 있습니다. 이런 상황에서는 선택지가 많이 없기 때문에 구축 복도식 매물인 상황에서 꼭 샷시교체/확장을 하지 않아도, 특올수리를 하지 않아도 전세 수요가 꾸준하다는 것을 확인할 수 있었습니다. 누군가는 꼭 살아야 하기 때문입니다.
- 따라서 수리비와 투자금을 세이브 한 만큼 투자 범위를 더 넓게 볼 수 있고 수익률을 같이 올릴 수 있습니다. 물론 수리가 더 잘된 집은 높은 전세금과, 빨리 셋팅을 할 수 있다는 장점을 가지고 있지만 시장 상황과 내 상황에 따라서 수리 범위를 조절해 투자금을 유동적으로 조절할 수 있으며, 투자금을 아껴 추가로 주택 하나를 더 매입할 수도 있는 기획를 만들 수도 있을 것입니다.
- 결론적으로 시장 상황에 따라 무조건 특올수리가 아니라, 2천만원 가량 아껴주는 가성비로 수리를 할 수 있는 의사결정을 할 수 있습니다.
- [신축] 하자가 제일 많은 신축.. 꼭 봐야 하는 이유
- 신축 매물을 보다보면 사장님들께서 이런 말씀을 제일 많이 하십니다. “고칠 게 없어서 볼 필요가 없다” 하지만 하자는 생활하자 뿐만 아니라 시공 후 하자 또한 많이 발생하기 때문에 구축보다는 더 디테일하게 봐야 합니다.
- 타일은 화장실, 주방, 베란다 등 손으로 두드려보고 속이 비어있는 소리가 나는지 확인해보고, 티비에 가려져 보이지 않는 거실 아트월, 가구에 가려져 보이지 않는 결로를 눈으로 확인, 샷시는 손으로 직접 열어보며 잘 작동되는지 디테일하게 체크를 해봐야 합니다.
- 따라서 안전에 직결될 만한 하자를 디테일하게 찾으며 협상포인트를 쌓아가면 좋겠습니다.
신축에서 많이 발생하는 하자
- 화장실, 베란타 타일 들뜸
- 샷시 손잡이 파손
- 거실 아트월 파손
- 외벽 크랙에 의한 누수
- 결로/곰팡이(단열차이)
- 바닥-걸레받이 사이 뜰뜸
- 이렇게 매물을 보기 전에 기준을 잡는 법과, 매물을 볼 때 투자금을 세이브하는 법에 대해 알아봤습니다. 투자 최종 의사결정은 메물에 따라 달라집니다. 마지막 단계에서 선택에 따라 투자금이 n천만원씩 달라 질 수 있습니다. 그래서 경험이 중요하다고 생각합니다.
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