안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
집값이 비쌀 때는 아무리 열심히 저축해도 내 집 마련이 쉽지 않습니다.
그래서 상대적으로 돈을 덜 들이고 집을 마련할 수 있다는 말에 지역주택조합에 관심을 가지는 분들이 많습니다.
‘토지 확보 100% 완료!, 추가 분담금 전혀 없음!’ 이런 문구들이 광고를 보면 꼭 들어가 있죠.
하지만 가입하고 나면 처음 들은 이야기와 완전히 다른 경우가 많습니다.
오늘은 이 지역주택조합에 대해서 이야기해 보도록 하겠습니다.
토지 확보가 안 되면 모든 게 멈춥니다.
지역주택조합의 가장 큰 관건은 토지 확보입니다.
조합이 사업을 추진하려면 일정 비율 이상의 토지를 확보해야 하지만 실제로는 일부 필지만 매입된 상태에서 조합원을 모집하는 경우가 많습니다.
토지 확보가 지연되면 인허가 일정도 같이 늦어지고 사업 전체가 장기화될 위험이 있습니다.
간혹 ‘확보 완료’라는 문구가 붙어 있어도 실상은 ‘매입 예정’에 불과한 경우도 있으니 반드시 등기부등본으로 실제 확보 여부를 확인해야 합니다.
달콤한 말에 속기 쉽습니다.
지역주택조합은 조합원이 많아야 돈이 모이기 때문에 가입을 적극 권유합니다.
이 과정에서 ‘추가 분담금은 절대 없다, 이미 시공사가 정해졌다.’는 식의 과장된 홍보가 이루어지기도 합니다.
조합이 정식으로 설립 인가를 받아야 시공사가 공식 확정될 수 있는데요.
‘시공예정사’라고 써 있으면 아직 계약이 안 된 상태라는 뜻입니다.
나중에 얼마든지 바뀔 수도 있다는 말이죠.
결국 조합원이 부담해야 합니다.
사업이 본격화되면 조합원들은 분담금을 납부해야 합니다.
문제는 처음 안내받은 금액보다 훨씬 많은 추가 분담금이 발생하는 사례가 빈번하다는 것인데요.
건축비가 오르거나 인허가가 늦어지면 그 비용은 대부분 조합원이 부담하게 됩니다.
어떤 경우에는 시공사 계약이 해지되거나 공사가 중단되기도 합니다.
조합 설립 이후에는 빠져나올 수 없습니다.
조합 설립 인가가 떨어지는 순간, 여러분은 조합원이라는 법적 신분이 생깁니다.
이때부터는 단순 변심으로 탈퇴가 불가능합니다.
정당한 사유가 있어야 하고 계약서에는 보통 ‘탈퇴 불가, 위약금 지급’ 같은 조항이 들어 있습니다.
다만, 그 위약금이 너무 과하거나 불공정하다면 법적으로 무효가 될 수도 있습니다.
허위·과장 광고였다면 계약 취소도 가능합니다.
조합 측이 토지 확보 상황이나 추가 분담금 여부를 사실과 다르게 안내했다면 허위·과장 광고에 해당하는데요.
이 경우 계약을 취소하고 이미 납부한 금액을 돌려받을 수 있습니다.
또한 형사상 사기죄로 고소도 가능합니다.
처음부터 사업을 진행할 의사나 능력이 없었다는 점을 입증해야만 사기죄가 인정되기 때문에 쉬운 과정은 아닙니다.
계약서에 적힌 내용과 전혀 다르게 사업이 진행된다면 그 자체로 계약을 취소할 사유가 될 수도 있습니다.
지역주택조합은 재건축·재개발처럼 공공기관이 주도하는 사업이 아닙니다.
조합원 한 사람, 한 사람이 돈을 모아 직접 만들어가는 민간사업이죠.
그만큼 책임도, 위험도 모두 조합원에게 달려있습니다.
“괜찮겠지?”하고 넘겼던 사소한 것들이 큰 문제가 되어 돌아올 수도 있습니다.
가입 전이라면 꼼꼼히 확인하시고 이미 가입하셨다면 전문 변호사 상담을 통해 탈퇴 가능성이나 위약금 문제를 점검하셔야 합니다.
시간이 지날수록 대응이 더 어려워지니까 문제가 생겼다면 빠르게 움직이셔야 합니다.
지금이 여러분의 선택을 되돌릴 수 있는 마지막 기회일 수도 있습니다.
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