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너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요 :)
함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다.
이번 10.15 규제 대책으로
서울 수도권 대부분의 지역의 토지거래허가구역이 되었습니다.
토지거래허가구역에서의 매매절차가 익숙하지 않은분들이 많으실텐데요 :)
함께 매수절차를 정리해보려고 합니다.
① 매매약정금 지급
매수인은 먼저 매도인에게 매수의사를 밝히고 매매약정금을 지급합니다.
본격적인 계약 준비를 위한 약속의 개념인데,
쉽게 말해서 가계약금을 보내는것과 비슷한 것이라고 생각하시면 됩니다.
마찬가지로 이 매매약정금은 나중에 토지거래허가를 받은 후
정식 계약이 체결되면 계약금의 일부로 산입됩니다.
📌이때 주의하셔야 할 점은, 혹시나 허가가 안나올 경우를 대비해서
“허가가 불허되면 약정금을 반환한다”라는 내용을 꼭 약정금 지급전에 특약으로 넣으셔야 합니다.
그래야 혹시 허가가 안 나오는 경우 특약으로 약정금을 돌려받을 수 있게 됩니다.
②매매약정서 작성
보통은 가계약금을 넣고, 본 계약일자를 정해서 매도인과 매수인이 만나
계약금을 주고받고 계약서를 작성하게 되는데요.
토지거래허가구역인 곳에서는 본 계약서를 작성하기 전에
매매약정금을 지급 후 매수인과 매도인이 만나서
매매약정서를 먼저 작성하시고 토지거래허가신청을 하셔야 합니다.
이 매매약정서에는
- 부동산 정보
- 매매약정금과 위반시 조항
- 중도금, 잔금날짜, 계약 조건등을 모두 포함하게 됩니다.
③ 토지거래허가 신청
작성된 매매약정서를 바탕으로 관할 시청 혹은 구청에 토지거래허가 신청을 하는데요.
더불어 아래와 같은 양식인 토지거래계약 허가신청서라는 것을
매도인과 매수인이 함께 작성한 뒤 허가를 받아야 법적효력을 가질 수 있다고 합니다.
신청은 온라인에서는 불가능하고 직접 관련 서류등을 작성해서
꼭 직접 방문해야하니, 부동산 사장님께 혹은 주택과나 토지과에 필요서류 등을
사전에 문의하시고 꼼꼼하게 놓치는 서류가 없도록 챙겨가시는 것이 좋습니다 :)
✔️ 신청서류
토지거래허가신청서, 토지이용계획서, 자금조달계획서,
개인정보 이용 동의서(매수인 전 세대원-주택 소유 여부 확인용),
매도인이나 매수인 중 한명만 갈 경우 매도인 혹은 매수인 위임장
(혹은 둘다 신청이 어려울 경우 양측의 위임장을 작성하여
공인중개사 혹은 법무사를 통해 대리 신청도 가능)
요즘 심사에서 가장 중점적으로 보고 있는 부분은
매수자의 “자금조달계획”이라고 합니다.
이 자금조달계획은 단순히 돈을 준비했다의 수준이 아닌
구체적인 자금 출처를 명확히 제시하고 증빙자료를 제출해야합니다.
(ex. 예적금, 부동산처분-매도계약서, 대출 등)
이후 토지거래허가는 2주~3주정도 소요되고,
이후 토지거래계약허가 처리 결과 안내라는 공문이 발송됩니다.
④ 허가 후 본계약 체결
허가가 나오게 되면 다시 부동산 사장님을 통해 매도인과 매수인이
본계약을 할 날짜를 정하고,
다시 만나서 약정서에 기재했던 그대로 정식 매매계약서를 작성합니다.
⑤ 입주 및 실거주
토지거래허가구역 내에서 아파트를 매수하는 경우
허가일로부터 4개월 이내에 실입주를 해야하고
의무적으로 2년동안 실거주를 해야하는 조건이 있습니다.
이를 지키지 않으면 허가가 취소되거나 과태료가 부과되는 등
불이익이 발생할 수 있으므로
입주조건, 기한등을 잘 챙겨두셔야 할 것 같습니다.
다소 복잡해보이지만, 간략하게 순서를 다시 정리해드리자면
매매약정금 지급(허가 후 계약금 일부로 전환) - 매매약정서 신청 -
허가 신청(자금조달계획 심사) - 허가 후 본계약 - 4개월이내에 입주+2년간 실거주
이 순서대로 토지거래허가구역의 매수 프로세스를 참고하시면 되겠습니다.
일반 매매와 달리 허가 절차가 추가되었다는 점,
그리고 매수자의 자금조달계획과 실거주 의무가 심사의 중요한 기준이 되니
꼭 이 부분 기억하시고 토지거래허가구역내에서도
안전한 매매거래 하시길 바랍니다 :)
