안녕하세요 하늘색과 연두색을 좋아하는 하늘연두입니다.
지방투자 실전반 4강은 선배 강의였는데요. 윤이나 선배님과 재이리 선배님 강의였습니다. 두 분 다 이번 강의를 통해 처음 뵈었지만 너무 예쁘신 미모의 선배님이시더라고요. 물론 가르쳐주시는 열정도 못지 않았습니다. 이번 강의에서는 앞마당 관리와 계약 프로세스를 배웠는데요. 열정적인 강의를 이끌어주신 두 분 선배님 감사합니다^^
[앞마당 관리의 중요성]
지금은 투자가 안 되어 보이는 단지가 많아도 앞마당 관리를 꾸준히 하다 보면 기회를 먼저 잡을 수 있습니다. 우리는 임장과 임장 보고서를 통해 앞마당을 만들어 왔고 우리가 바라는 건 투자를 통한 수익 실현입니다. 그런데 앞마당만 만들고 관리하지 않으면 투자가 어렵고 수익을 실현하기 어려워집니다.
[앞마당 정리 3단계]
앞마당 정리가 막막했는데 이번 강의를 통해 3단계로 정리해 주셔서 이대로만 따라하면 되겠다는 생각을 했습니다. 물론 배운 것을 실제 해보면 쉽지는 않겠지만 그래도 미룰 수는 없는 게 앞마당 관리니까 알려주신 3단계대로 해봐야겠습니다. 시세 트래킹하고 원페이지 정리하고 투자 우선 지역 전수 조사하기.
[시세 트래킹]
시세 트래킹에서는 기본과 심화 과정이 있는데 아직 저는 기본으로 3-3-3 단계로 시작해 보겠습니다. 시세를 꾸준히 보지 않으면 저평가 단지를 살 수는 있을지 몰라도 가장 좋은 결정을 사기는 어렵습니다. 시세 트래킹 대표 단지를 뽑을 때 선택 기준을 알려주셨는데요. 여기서 선호도 하위 단지는 환금성이 나쁜 단지는 뽑지 않아야 합니다. 그리고 시세를 또렷하게 기억하고 싶다면 지도위에 올려보고 전화 임장을 해서 디테일을 더할 수 있습니다.
[원페이지 정리]
지역 정리는 임장 보고서 쓸 때만 하는 게 아니라 매달 하는 게 중요한데요. 강의에서 말씀해주신 갑자기 튀어나온 입주는 매달 정리하지 않으면 그때가 되어서 당황스런 상황이 되니까요.
- 시세 트래킹에서 저평가 단지를 기록을 통해 어느 생활권까지 시장 흐름이 왔는지를 파악할 수 있다.
- 내가 보유하는 동안 공급이 실제 타격이 있는 것인지 아닌지를 확인하는 것도 중요합니다.
- 단지 가치 자체가 높아도 지역 상황을 고려하면 투자 우선순위는 단지 가치와 완전히 연결되는 건 아니다.
- 투자 전 체크리스트를 점검해 본다.
저환수원리에서 저평가, 환금성, 수익률을 확인한다.
전세 전 확인하는 리스크로 실제 나가는 전세가인지 확인한다.
매수 전 확인하는 리스크로 목표 매수가 정확히 설정하기.
[매수 프로세스]
매수 프로세스는 가계약, 본계약, 잔금 순서로 이어집니다.
1. 가계약 단계는 매수전 확인 사항 체크하고 특약을 협의하고 계약금 일부를 입금한다.
- 등기부등본을 통해 갑구와 을구에서 협상 카드가 있는지 확인한다.
- 중대 하자를 확인하자. 아랫집 누수는 내가 배상 책임이니까 아랫집 누수 여부 확인하기.
- 특약은 본계약 전이 아니라 가계약금 입금 전에 반드시 매도인과 협의하고 확정한다.
* 특약은 나를 지켜주는 안전벨트다.
2. 본계약 단계는 본계약 이전과 당일, 계약 직후 단계로 나뉜다.
- 1단계로 초안을 요청한다. 특약이 계약서에 정확히 반영되었는지 확인한다.
- 2단계로 계약서를 작성하고 계약금을 입금한다. 중개대상물확인설명서에 벽면에 누수 없음을 체크한다.
- 3단계로 계약 직후 사장님에게 전세 계약 데드라인을 알려야 한다. 전세 빼기 골든 타임을 놓치지 않기 위해서 필요하고 문자보다는 구두로 말씀드리는 게 낫다.
3. 잔금은 법무사를 선택하고 자금을 진행하고 취득세를 납부한다.
- 잔금은 보통 평일 오전에 한다.
[전세 프로세스]
- 내 물건이 1등이 되게 가격과 상태를 유지한다.
- 주변 단지를 매일 전세 트래킹하고 보고 간 손님 피드백을 확인한다.
- 세낀 물건을 투자할 때는 임차인 전세 계약서 원본 위치를 확인한다. 임차인 or 은행
[보유, 매도 프로세스]
- 재계약 프로세스에서 신규 계약과 계약 갱신 청구권을 쓸 때의 장단점과 유리한 상황이을 고려한다.
- 매도 프로세스가 중요하다. 갈아탈 곳을 먼저 알아보고 매도한 후 매수한다. 순서가 바뀌면 내 집이 급매가 된다.
[적용할 점]
1. 시세 트래킹 기본 3-3-3 먼저 해보기.
2. 앞마당 원페이지 정리하기.
3. 알려주신 대로 다음 투자 지역 선정해 보기
