안녕하세요!
적소성대(積小成大)의 마음가짐으로 하루하루 나아가는 루마v 입니다.
이번 4주 차 강의에서는 ‘투자로 이어지는 앞마당 관리법과 계약 프로세스 A to Z’을 배웠습니다.
<앞마당 관리법>
🌱 앞마당 관리의 중요성
앞마당 관리를 해야 하는 이유를 그림으로 설명한 부분이 인상 깊었다.
씨앗을 심고 돌보고 열매를 수확하기까지의 과정을 부동산 투자에 대입해 보면,
‘씨앗을 심는 과정’이 바로 앞마당 만들기라고 할 수 있다.
하지만 씨앗을 심는 것만으로는 열매를 얻을 수 없다.
그 후에 지속적으로 살피고 관리해야 비로소 수확(수익 실현) 으로 이어진다.
그동안 나는 앞마당 만들기(씨앗 심기)에만 몰두하고,
정작 트래킹 같은 관리(돌보기)는 소홀히 한 것이 아니었나 돌아보게 되었다.
어쩌면 그래서 수확의 시기가 생각보다 늦어졌던 것은 아닐까, 문득 그렇게 생각해보았다.
🌿 그렇다면, 앞마당은 어떻게 효율적으로 관리해야 할까?
1단계. 시세 트래킹
대표 단지를 선정하고 가격 변화를 꾸준히 확인한다.
즉, 풍향계를 설치해 바람의 흐름을 읽는 과정이다.
2단계. 원페이지 정리
시세 트래킹 단지, 매물 적체량, 시장 분위기(뉴스), 공급 단지 정보 등을
한 페이지에 정리하고, 이를 토대로 종합적인 시장 판단을 기록한다.
그 내용을 기반으로 투자 우선지역과 다음 임장지를 결정한다.
3단계. 전수조사
원페이지에서 선정한 투자 후보지역 3곳을 중심으로
심층 전수조사를 진행한다.
🍎 결론: 수확하기
나의 자산 현황 / 투자금 파악 → 고민되는 매물 비교 → 투자 전 마지막 체크리스트
위 과정을 통해 가장 적합한 투자물건을 선택한다.
다시 말해, 앞마당 과정에서 도출한 결과를
‘결론 장표 과정’의 거름망에 통과시켜
가장 알맞은 매물을 찾아 결실을 거두는 것이다.
<계약 프로세스>
🏡 7월 지방실전 때 수강해서 실제 계약 과정에서도 실질적인 도움이 되었던 강의였다.
이번에 다시 수강하면서 그때 미처 놓쳤던 부분이나
이해가 충분하지 않았던 내용을 다시 점검할 수 있는 좋은 기회가 되었다.
📝 가계약도 계약이다!
가계약금 (계약금의 일부) 송금 전, 반드시 확인해야 할 것
1. 등기사항증명서 확인
2. 중대하자 (특히 누수) 여부 확인
3. 특약 내용 협의 및 동의 확보 (문자 등 서면 형태로 특약 기록 남기기)
가계약금(계약금의 일부)을 보내는 순간,
그 이후에는 계약 조항 변경을 나에게 유라하도록 수정이 어렵다.
따라서 매수 직전 정신없는 상황에서도 바로 꺼내 쓸 수 있도록
‘중요 특약 정리본(특약 초안)’을 미리 준비해 두어야 한다.
특약 문자를 부동산 사장님께 보낸 후에는
반드시 매도인의 특약 동의 여부를 직접 확인해야 한다.
아무리 급박한 상황이라도,
특약 논의와 동의 절차를 대충 넘기는 일은 절대 금물이다.
적용 : ‘특약의 모든 것’에 기재된 조항 중 나에게 해당되는 모든 내용을 정리해 중개사분께 전달드렸다.
그리고 “제가 경험이 많지 않아 불안해서 찾아보니, 해당 조항들이 필수 사항이라고 하네요.
꼭 모두 넣어주세요.”라고 요청드렸다.
더불어 체크리스트에 있는 [매수 가계약] 내용을 중개사분께 전달드리고,
“제가 초보라서 혹시 빠뜨리거나 실수할까봐 미리 정리해 왔어요.
한번만 같이 확인 부탁드립니다.”라고 말씀드렸다.
🔍 꼼꼼한 계약서 확인은 필수!
- 특약 누락 여부 점검 (특히 권리관계 말소, 계약 해제 절차)
- 계약서 내 오탈자 확인
- 중개대상물 확인설명서에서 ‘누수 여부 없음’ 체크
- 계약금 입금 전 매도인 인적사항 일치 여부 확인
특히 누수 여부나 하자 관련 부분은
매수인이 “계약 당시 몰랐다”는 점을 입증해야 하므로
증빙이 되는 서류나 체크 항목을 반드시 남겨야 한다.
적용: 체크리스트를 참고해 본계약 전, 중개사분께 계약서 초안을 문자로 전달받아
정보가 정확한지, 오타가 없는지 확인했다.
그리고 본계약 당일에는 신분증, 등기권리증, 계약서에 기재된 매도인 정보가 모두 일치하는지 꼼꼼히 확인했다.
💰매수 최종 단계: 잔금 및 등기 준비
강의 내용과 체크리스트를 기준으로 다음과 같이 하나씩 준비하였다.
법무사 선정: 중개사와 동료가 각각 추천한 법무사 중 더 유리한 조건을 제시한 쪽을 선택.
취득세 납부: 취득세 무이자 6개월이 가능한 신용카드를 발급하고, 일시적 한도 상향 신청 완료.
또한 등기대리인에게 취득세 납부 방법을 사전에 전달.
자금 준비: 잔금, 법무사비(채권 할인 및 수수료 포함), 중개보수, 선수관리비 예치금을 모두 합산하여 필요한 자금을 마련하고, 계좌이체 한도 (한도 증액 필요 여부)를 미리 확인.
서류 점검: 잔금 당일을 대비해 서류, 신분증, 도장을 사전에 준비 완료.
적용: 체크리스트를 확인하며 잔금 및 등기 절차를 마무리하였다.
🛠 집 수리 및 유지보수 기준
집주인 수리 항목 : 집의 기능과 관련된 것
(보일러, 인터폰, 누수 등) → 신속 조치
임차인 수리 항목 : 소모품, 과실로 인한 고장
(전등, 관리소홀, 부주의 파손 등) → 임차인 부담
기본적으로 위 기준을 따르되,
애매한 경우에는 관계 유지를 우선으로 접근한다.
대략 수리비용 30만 원을 기준으로 판단하며,
입주 직후(1개월 이내)라면 임차인의 입장도 고려해
원만한 해결을 시도하는 것이 좋다.
다만, 요구가 상식적인 범위인지 여부는 반드시 검토해야 한다.
적용: 아직 경험해 보지 못한 영역이지만, 언제든 마주할 수 있는 상황이므로
실제로 상황이 발생했을 때는 당황하지 않고 가이드에 따라 해결해 보고자 한다.
댓글
루마v님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
