안녕하세요.
대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사
'시크릿브라더'입니다.
오늘의 인사이트입니다.
해당 내용은 시크릿브라더 단톡방(시크릿브라더 부린이 구조방)에 공유된 내용을 편집하여 제공한 내용입니다
(10월 22일 공유)
숨 가빴던 5일이 끝나고 다시 평화가 찾아올까요?
10월 20일부터 서울 전 지역과 경기 12개 지역은 규제지역 + 토허제라는 사상 초유의 규제가 시작이 됩니다. 토허제를 피하기 위해 19일까지 해당 지역들의 부동산은 정말 아비규환이었는데요. 20일 전에 접수된 모든 건이 등기가 날지는 지켜봐야겠지만 어쨌든 이 기간 안에 요건을 갖춘 분들은 일단 한시름은 놓으셨습니다.
이제 바통은 아직까지 집을 매수하지 못한 분들에게 넘어왔습니다. 이분들이 어떻게 반응하고 움직이느냐에 따라 남은 4분기와 내년 초까지의 부동산 시장의 방향이 결정될 것 같습니다.
오늘은 아직까지 매수하지 못한 분들은 어떻게 대응해야 하는지에 대한 저의 생각을 풀어보겠습니다.
1. 롱이냐 숏이냐, 그게 문제로다.
사람들은 부동산 시장도 주식과 같이 생각을 합니다. 상승과 하락을 맞히려고 하고 그 판단에 따라 베팅을 하죠. 그런데 저는 부동산에 이 판단이 별로 좋지 않은 결과를 낸다는 것을 잘 알고 있습니다.
제 수강생들과 주변 지인들을 봤을 때 통계적으로 부동산 지식을 과시하며 롱이나 숏에 베팅하는 사람은 큰 수익을 거두지 못했습니다 (물론 저도 여기에 포함됩니다)
그런데 이상하게도 부동산에는 별로 관심이 없고 타이밍도 잘 모르는데 본인 라이프 사이클에 맞춰서 본인이 살 수 있는 가장 좋은 집을 산 사람들은 지금까지 그 결과가 좋았습니다.
사람들은 이번 대책으로 시장이 상승으로 갈지 하락으로 갈지를 점치려고 합니다. 저 또한 크리에이터로서 사람들의 니즈를 충족시켜드리기 위해 이런 글과 영상을 남기지만 늘 이것이 쓸데없는 전망임을 강조 드립니다. 운이 좋아 한두 번 맞힐 수는 있지만 이것을 계속할 수 없고 시장은 늘 사람들의 예측처럼 흘러가지 않는다는 것을 너무나 잘 알고 있기 때문입니다.
이번 대책으로 가장 큰 타격을 입은 분들은 상급지 입성을 노렸었는데 대출 금액이 줄어든 사람들과 미리 갭을 끼고 사두려고 했는데 그 사다리가 끊긴 분들입니다. 저는 이분들에게 이렇게 조언 드리고 싶습니다.
1-1) 대출 금액이 줄어서 고민인 사람
대출 때문에 상급지 입성이 어려워지신 분들
만약 줄어든 대출 금액으로 갈 수 있는 곳이 이미 가격이 선반영된 마성강광의 핵심 단지들이라면 저는 기다려보는 것도 방법이라고 생각합니다.
당장 가격이 떨어지지는 않지만 내년 보유세 인상 타이밍에는 가격 하락의 유인이 생길 수 있기 때문입니다 (물론 이 또한 보유세가 인상되고 양도세는 풀어준다는 가정이기에, 이 가정이 실현되지 않는다면 예측도 달라지겠지만요)
반대로 만약 줄어든 대출 금액으로 갈 수 있는 곳들이 아직 상급지 상승에 비해 상승 여력이 많이 남은 중하급지 지역이라면 저는 지금 바로 매수하시는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.
저의 계산법으로 보는 서울 중하급지 시장은 아직 상승의 폭이 한참 남은 단지들이 많습니다. 저는 이런 단지들을 매수할 수 있는 상황이라면 굳이 결정을 뒤로 미룰 필요가 없다고 봅니다. 장기적으로 서울이 상승한다는 것을 믿고 상급지가 하락한다고 하더라도 덜 오른 지역과 단지는 리스크가 상급지보다 덜하기 때문입니다.
1-2) 미리 갭을 끼고 사두려고 했는데 토허제로 막힌 분들
여기서도 2가지 케이스로 나뉠 수 있습니다.
향후 실거주 계획이 있던 분들
vs
순수 투자 목적
저는 전자의 경우에는 기다리는 것이 조금 더 나은 선택이고 후자의 경우에는 다른 지역으로 눈을 돌리는 것이 조금 더 낫다고 보는 입장입니다.
요즘은 실거주를 하고 싶은 지역이 명확하기 때문에 급지를 낮출 경우 집값이 오르고 내리고를 떠나서 실거주 만족도가 떨어질 수 있습니다. 집값이 오르더라도 상급지 상승폭에 못 미치면 오히려 고통스러워하는 분들도 많이 계시고요.
기약이 없다는 것이 가장 큰 두려움이긴 하지만 원하는 실거주지를 갭 끼고 미리 매수하지 못한다면 저는 기다리는 게 오히려 마음이 편할 수 있다고 생각합니다 (2년 실거주했다가 전출하는 것도 방법이고요)
반대로 순수 투자 목적이신 분들은 눈을 조금 낮춰서 다음 풍선효과 지역을 빠르게 선점하시는 게 좋은 방법이 될 수 있습니다.
풍선효과는 일어날 확률이 굉장히 높고 이미 해당 지역들의 부동산은 불타오르고 있기 때문에 최대한 서두르시는 전략이 낫다고 봅니다.
2. 맞출 수 없다면..
나는 어떻게 해야 할까?
제가 이렇게 상황별로 대응 전략을 말씀드렸지만 제 생각대로 되지 않는 것들이 많을 것입니다.
앞에서도 강조했지만 시장을 계속해서 정확하게 예측할 수 있는 사람은 없습니다. 잘 대응할 뿐이죠.
그리고 잘 대응한다는 것은 의사결정 당시에 내가 할 수 있는 최선의 선택지를 찾아서 행동하는 것입니다. 어떻게든 되겠지라는 방관자적 마음으로는 절대 시장에 대응할 수 없습니다.
저는 이미 올라버린 상급지를 놓친 분들 말고 서울 중하급지 15억 이하에 실거주하실 분들이 굉장히 많다고 생각합니다. 이분들은 LTV가 40%로 줄더라도 큰 타격이 아닙니다. 어차피 6억까지는 대출이 나오기 때문에 (물론 세부 조건들이 조금 달라지긴 했습니다만 큰 차이가 아니란 얘기입니다) 예전과 달라질 게 별로 없다는 것입니다.
이분들이 굳이 규제지역이 아닌 곳으로 갈 필요가 있을까요? 아뇨. 저는 오히려 규제지역 안으로 들어와야 된다고 생각합니다.
대출이 줄어들고 갭투자가 막힌 것이 전혀 상관없는 분들이 생각보다 많은데 아이러니하게 이분들이 다시 시장의 참여자가 아닌 관찰자로 돌아서려 한다는 게 저는 안타까운 것입니다.
사람의 심리가 참 재밌습니다.
제가 지난 5~6월과 9~10월 미친 장에 이때는 사면 안되는 시기라고 그렇게 강조하고 강조해도 사람들은 조급해서 달려옵니다. 어떻게든 올라가는 호가의 물건들을 잡으려고 애를 쓰죠.
그런데 제가 3~4월과 7~8월 조용한 시장에서 지금 물건들을 골라서 사셔야 한다고 100번 1,000번 말을 해도 이때는 사람들이 반응을 안 합니다. 사람들은 시장이 불타오르면 불나방처럼 달려들고, 시장이 식으면 또다시 꽃 냄새를 맡는 나비가 되어 유유자적 꽃 구경을 합니다.
본인의 상황이 이번 대책으로 어떻게 바뀌었는지를 냉정히 판단해 보세요. 만약 내가 매수하려는 지역과 단지를 지금도 충분히 매수할 수 있다고 판단되면 고민하지 말고 바로 사세요. 1~2년을 보고 사는 게 아니라 5년 7년 10년 보유한다고 생각하고 사세요. 내가 매수할 수도 없는 저 높은 곳의 상급지 가격을 보며 허탈해하지 마시고 지금 내가 살 수 있는 최선의 물건을 사세요.
지금 내가 조급해한다고 그 지역들이 떨어지는 것도 아니고 내가 여유를 부릴 만큼 시장이 안 좋은 상황으로 들어간 것도 아닙니다.
본인의 상황을 냉정히 바라보고 지금 사람들이 덜 달려들고 관심이 적은 이 시점에 적극적으로 좋은 물건들을 찾으려고 노력한다면 저는 오히려 9~10월보다 좋은 매물을 만날 확률이 높다고 생각합니다.
3. 어디를 사야 할까?
3-1) 실거주를 할 수 있다면 규제 지역으로 들어오셔야 합니다.
3-2) 만약 똘1채를 갖추고 계신 순수 투자자라면 풍선효과 지역을 선점하시는 게 좋습니다.
3-3) 만약 똘1채 세팅이 안 된 상태로 섣부르게 2주택은 가면 안 됩니다.
3-4) 결국은 내가 살 수 있는 최대치 & 그나마 저평가된 지역의 조합입니다.
3-5) 너무 많이 오른 상급지는 조심할 필요가 있습니다. 매년 올해처럼 오르진 않습니다.
이 5가지 정도만 잘 기억하셔도 좋은 의사결정을 하실 수 있을 거라 생각합니다.
오늘의 인사이트도 많은 분들의 좋은 선택에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
오늘도 행복한 하루 보내세요♡
오늘의 인사이트도 많은 분들의 좋은 선택에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
오늘도 행복한 하루 보내세요♡
오늘도 좋은 선택하는 하루 보내세요.
Make a good choice ~♡
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