안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.
지난 6.27 대책을 시작으로 서울, 수도권으로 한정되긴 했지만
조건부에 해당하는 전세자금대출 규제가 시작되었고
10.15 대책에서는 서울, 수도권의 1주택 이상을 소유한 사람들에게
전세자금대출 이자분에 대해 DSR에 포함이 되는 등
전세 수요를 억제하는 방향으로 흘러가고 있습니다.
최근 임대차법을 3+3+3으로 개정하는 내용의
법안을 발의하면서 또 한번 이슈가 되기도 했습니다.
이런 상황에서 최근 기사를 살펴보면
전세의 월세화라는 단어가 자주 등장하며
전세가 점차 줄어들면서 월세의 비율이 올라가고
자연스레 가격이 상승하고 있음을 알 수 있습니다.
그렇다보니 앞으로 전세금을 레버리지하여
투자를 하는게 가능할까라는 질문을 종종 받기도 하고
주변 다른 지인들도 비슷한 이야기를 하기도 합니다.
이런 상황이 지속되면 정말 전세는 사라지게 될까요?
앞으로의 상황과 규제가 나오는 이유
여러가지 내용들만 보고 직관적으로 판단하기 보다는
팩트를 먼저 살펴보겠습니다.
일단 최근 규제가 나오기 전까지 부동산 시장은
쉽게 말해 상승장이라고 표현할 수 있었습니다.
정부 입장에서는 시장을 안정화 시키는게
당연한 상황이었던거죠.
규제로 인해 시장이 얼마나 진정이 될지는
앞으로 지켜봐야겠지만 조금 더 길게 바라봤을땐
피할 수 없는 한가지 큰 문제가 남아있습니다.
바로 향후 2~3년간 급격하게 줄어드는 공급입니다.
공급이 줄어든다는 것은 전세 가격 상승을 뜻합니다.
그리고 전세 가격의 상승은 매매 가격과의 차이가
줄어든다는 것을 의미하고 차이가 줄어들면
전세수요 중 일부는 ‘이럴 바에는 집을 사고 말지’라는
생각을 하게 되면서 매매 수요로 전화되고
매매 가격의 상승까지 이어지게 되는 것이죠.
그렇다면 공급을 하면 되는 것이 아니냐라고
생각할 수 있는데 공급을 한다는게
말처럼 쉽지가 않습니다.
지방이면 이야기가 달라지겠지만
서울, 수도권의 경우는 우선 땅이 없죠.
차타고 다니면 빈땅이 많던데요?
네, 여기서 말하는 땅은 사람들에게 의미있는
최소한 서울의 3대 업무지구까지
쉽게 이동을 할 수 있는 위치를 이야기합니다.
지도를 보면 그런 땅은 사실 거의 없으며
기존에 사람들이 살고 있는 지역을 개발하거나
오래된 집을 새로 짓는 방법 밖에는
선택지가 없게 됩니다.
이런 상황이다보니 당장 공급을 할 순 없고
당장 내년부터 공급이 줄어드는 상황에서
매매 수요에 대한 규제만 하다가는
겉잡을 수 없는 상황이 펼쳐질 가능성이 높기에
매매와 전세 수요를 모두 억제하는 모습을 보이고 있습니다.
월세 수요 증가? 3+3+3?
그렇다면 왜 월세로 수요가 많이 몰리게 될까요?
간단합니다. 전세 매물이 없기 때문입니다.
일단 거주는 해야하는데 매매를 하기에는 비싸고
전세로 들어가고 싶어도 들어갈 물량이 없으니
월세를 선택할 수 밖에 없는 상황입니다.
현재 공급이 있는 잠실쪽은 그나마 물량이 있지만
전세 매물 자체가 없다보니 가격이 조정되는
기존 입주장과 다소 다른 모습을 보여주기도 합니다.
더군다가 규제로 인해 전세 자체가 나오기 힘들기에
시간이 지날수록 지금보다 더 어려운 상황이 되는건
피하기 어려울 것 같습니다.
한가지 더, 일단락이 되었지만 기존 임대차법에서
계약갱신 청구권을 통한 임대인의 거주 기간을
2+2에서 3+3+3으로 개정하는 법안이 나왔는데
기존 4년에서 9년간 전세를 줘야하다보니
과연 부동산 투자를 하는게 의미가 있냐?
그렇게 되면 누가 투자를 하냐? 라는 이야기를 볼 수 있습니다.
틀린 말은 아니라고 생각합니다.
하지만 반대로 생각해보는 거죠.
대부분의 사람이 이렇게 생각한다면
이게 기회가 될 수 있겠구나.
2+2가 시행되었을 때를 생각해보세요.
어떤 시장이 펼쳐졌는지를 말이죠.
그리고 어떤 일에는 항상
장점과 단점이 있다는 것을 아는 것도 필요합니다.
단점 혹은 안되는 것만 생각하다가
장점이나 이로 인해 내가 할 수 있는 것들을
놓치는 우를 범하는 것은 경계해야합니다.
결국 정리하면 전세를 가고 싶어도 못가는 상황이지,
전세가 싫어서 월세를 더 좋아해서 월세를 선택하는게
아니라는 것이 팩트라는 것입니다.
주변을 한번 둘러본다음 생각해보세요
사람들이 집을 구할때
전세를 먼저 찾는지? 월세를 찾는지?
월세를 산다고 하면 어떤 생각이 드는지?
상황에 집중하느라 팩트를 놓치는 건 아닌지 말이죠.
명품이 비싼 이유
명품이 비싼 이유는 수요는 많지만
공급이 한정적이기 때문입니다.
그럼에도 사람들은 여전히 명품을 좋아합니다.
심지어 살아가는데 있어서 필수재가 아님에도 말이죠.
하지만 주거는 살아가는데 있어서 필수재입니다.
아직도 전세가 사라질것 같으신가요?
앞으로 어떤 시장이 펼쳐질지는 알 수 없습니다.
하지만 확실한 건, 전세 수요는 사라지기 어렵고
전세가 줄어들면 줄어들수록
오히려 더 많은 사람들이 원하고 찾게 될 것입니다.
다만, 우려스러운 건 이 글을 읽고 계신분들이
이런 상황의 당사자가 되는 것입니다.
울며겨자먹기로 월세로 옮겨가야 하는
혹은 구하기 어려워진 그리고 올라버린
전세가격을 보며 망연자실하며
막막함을 느끼는 상황을 마주하지 않으셨으면 합니다.
앞으로 다가오는 시장에서 투자든 내집마련이든
한가지는 꼭 선택하세요.
당장 어렵다면 포기하지 마시고 미리 배우면서
준비를 해가셨으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
