안녕하세요.
행복을 그리는 투자자
그린쑤입니다.
10.15 부동산 대책 이후,
현재 시장은 살짝 얼어 붙은 모습입니다.
매물도, 전세도, 거래도 모두 ‘잠김’상태라는
말이 나올 정도죠
하지만 저는 이럴 때일수록 현장을 직접 가보는
매물임장이 중요하다고 생각합니다.
숫자나 기사로는 느낄 수 없는
“살아있는 시장의 온도”를 가장 정확하게
체감할 수 있기 때문입니다.
매물임장을 하는 이유
"지금 토허제 지정 지역은 투자자 거래도 막혔는데,
굳이 매물임장을 해야하나요?"
이런 생각, 한번쯤 하셨을 겁니다.
저는 오히려 지금이야말로 임장을 통해
시장 흐름을 알아야 할 시기라고 생각합니다.
분위기 임장 → 단지 임장 → 전화 임장 → 매물 임장의
순서로 앞마당을 만들어가고 있지만,
이 과정이 어느정도 익숙해진 지금
매물임장을 왜 하는지에 대한 의미를
다시 생각해보면 좋을 것 같습니다.
1.단지 내부 구조 파악 및 선호 구조 이해
같은 평형이라도 구조에 따라
호가 차이가 크게 벌어집니다.
예를 들어, 판상형 vs 타워형 구조만 비교해도
어떤 단지는 판상형이 1억 이상 비싸기도 하고,
다른 단지는 거의 차이가 없기도 하죠.
직접 눈으로 보고, 발로 걸어보면
“이 동은 남향이라 채광이 좋네”,
“이 라인은 조망이 막혀서 인기가 덜하네” 같은
사람들의 ‘선호 이유’를 몸으로 느낄 수 있습니다.
2.단지의 가격감 익히기
호가만 보고는 시장을 체감하기 어렵습니다.
하지만 현장에서는
매도자의 태도, 부사님의 멘트,
주변 단지와의 비교
속에서 ‘진짜 가격’의 흐름을 읽을 수 있습니다.
“이 단지는 아직 버티고 있구나.”
“이 동은 급매가 곧 나올 수도 있겠다.”
이런 감이 쌓이면,
나중에 매수 타이밍을 잡을 때 무기가 됩니다.
3.수리 범위 확인 + 투자금 역산
매물을 보며 “이 집은 도배만 하면 되겠네”
혹은 “화장실 리모델링이 필수겠구나”를
직접 판단할 수 있습니다.
현장에서 수리비를 대략 계산해보며
“이건 총 투자금 3억 중반이면 가능하겠다”
같이 감을 잡을 수 있죠.
4.사람들의 분위기에서 소득 수준 파악
집 안 인테리어, 명품, 가전제품, 생활 패턴
등을 보면
그 지역의 소득 수준과 수요층의 분위기를
체감할 수 있습니다.
수요층이 누구인지,
“이 동네는 신혼부부가 많구나”,
“여긴 은퇴한 분들이 많네”
“노인분들 많이 거주하시는구나” 같은
정보를 얻을 수 있습니다.
5.이사 사유 / 매도 사유 파악
부사님과의 대화 속에서
‘진짜 이유’를 파악할 수 있습니다.
“주인이 OO지역 신축으로 가신대요”
“학군 때문에 OO지역 or OO단지로 가신대요”
이런 정보들이 쌓이면
해당 지역의 수요 이동 경로가
자연스럽게 보입니다.
6.부사님과의 대화를 통한 정보 습득
부사님과의 대화는
매물 임장의 핵심입니다.
호가 흐름, 급매 동향, 전세 수요,
최근 거래된 실거래가까지
현장에서만 들을 수 있는
생생한 정보들이 많습니다.
단지의 뒷이야기, 인식, 선호 이유까지
함께 들으면
지도 위에서 보던 단지가
훨씬 입체적으로 보입니다.
(하지만, 부사님의 말을 100% 믿을 수는 없으니,
추가 검증은 필요하겠죠?)
특히, 여러 부동산을 돌다 보면
서로 다른 이야기 속에서
공통된 흐름이 보이기 시작합니다.
#실입주자로 매물 임장
직접 살아볼 생각으로 질문하면
“이 단지는 초등학교가 가까워요”,
“층간소음이 심하다는 이야기가 있어요” 등
매도자나 부사님이 좀 더 구체적으로 이야기해줍니다.
이 대화 속에서
‘왜 이 지역/단지로 사람들이 오는지’
그 이유를 정확히 파악할 수 있습니다.
실입주자는
부사님들께 지역에 대해 자유롭게
질문을 던질 수 있습니다.
#전세입자로 매물 임장
전세입자로 매물 임장을 한다면,
전세 시세를 파악할 수 있고
세입자들의 단지 선호도 또한 파악할 수
있습니다.
부사님들이 어떤 매물을 1등으로 보여주고
추천해주는지도 파악할 수 있습니다.
(훗날 투자할 때, 내 매물을 1등으로 전세빼기
위해 어떻게 해야할지 알 수 있겠죠?)
10.15 대책 이후 시장은 일시적으로 얼어붙었지만,
매물 임장으로 오히려 시장의 온도를
가장 정확히 느낄 수 있습니다.
지금은 ‘매물이 적다’는 이유로 발품을 멈출 때가 아니라,
더 깊이, 더 자주 현장을 확인해야 할 때라고 생각합니다.
시장의 흐름은 현장에 있습니다.
모두 화이팅 :)
