안녕하세요 유이사입니다!
오늘은 10.15 부동산 정책에 대해 말씀을 드려보려 하는데요.
생각보다 규제의 범위가 넓어졌습니다.
이는 예전 문재인 정권 때보다 빠르고 사전 풍선효과를 막아놓는 규제라고 보이는데요.
물론 실효성에 대해서는 강하게 의문이 듭니다.
(저번 정책을 보고 느낀 게 없는 건지..)
지난번과 뭔가 비슷한 레퍼토리가 그려지는데요.
10.15부동산 정책에 대한 총정리와 그리고 우리에게 중요한 그럼 경매 투자는 어떻게 하지?에 대해 말씀드려 보고자 합니다.
1. 주택시장 동향
간단합니다.
6.27, 9.7 대책에도 부동산 값 안 잡혔다는 겁니다.
뭐 당연한 거겠죠.
2. 주택 수요 관리 강화
규제지역 대상 지역이 추가되었습니다.
어찌나 저번 정부와 똑같은지...
다른 점은 이번에 좀 더 빠르게 서울 전역을 걸었다는 것 정도입니다.
규제지역 대상으로 묶인 지역은
- 서울 전역
- 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 의왕, 하남, 용인 수지 (12개 지역)
수원 영통은 그러려니 하는데 팔달, 장안구까지 묶어 놓았네요.
그렇다면 아직 대출 규제가 적용되지 않은 지역 중
투자 가능한 지역이 있겠죠?
경기 부천, 김포, 군포, 안산, 화성, 구리, 남양주, 의정부, 고양시, 시흥시, 인천 전역 정도가 투자할 수 있는 지역으로 보입니다.
저번과 마찬가지로 풍선효과는 이쪽으로 쏠릴 것으로 보입니다.
규제지역으로 묶인 후?
규제지역으로 묶인 후에는 아주 많은 제한들이 생겨나는데요.
비규제지역일 때, 규제지역일 때, 투지과열지구일 때에 따라 내용이 조금씩 다릅니다.
우선 큰 특징으로는 다음과 같습니다.
1. LTV 60~70% -> 40% 하락 (1주택 대출 금지)
원래 감정가 5억짜리 물건이었다면 대출이 3~3.5억까지 가능했습니다.
무주택 70%, 유주택 60%가 나왔기 때문이죠.
하지만 이제 규제지역으로 묶인 위의 지역들은 전부 대출이 제한됩니다.
다만, 생애 최초는 70%까지 대출이 나온다고 합니다.
2. 전세 대출
전세 대출이 있다면 규제지역 내 3억 초과 아파트 대출 자체가 안된다고 합니다.
(전세 살면 집 사지 말라는 건지...)
3. 신용대출
1억을 초과하여 신용대출을 받는 사람은 대출받을 때로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입을 제한한다고 합니다.
영끌해서 집 사지 말라는 거네요.
현금이 많은 분들에게 절대적으로 유리한 정책들이 많습니다.
4. 사업자의 주택구입목적 주담대(사업자대출) 제한
원래 매매사업자는 대출이 막혔는데요.
이젠 다른 사업자 또한 규제지역 내 대출이 안 나온다고 합니다.
원래 전자상거래로 대출이 나오는 경우가 있었는데, 원천 차단한 것으로 보입니다.
5. 그 외 기타
전매 제한, 청약, 정비 사업에서도 제한이 있는데, 위의 내용을 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.
3. 토지거래허가구역 추가 지정
토지거래 허가구역 또한 서울 전역+경기 12구역으로 묶어 놓았습니다.
허가 구역으로 지정이 되면 주택을 매수 시 자금 출처에 대한 내용을 제출해야 하고, 2년간 실입주의무가 생기게 됩니다.
단, 경매는 상관없습니다.
실입주나 자금 출처 제출을 하지 않아도 됩니다.
여기서 추가로 봐야 할 것은
오피스텔도 70% -> 40%로 급격하게 낮아졌다는 겁니다.
이젠 서울 내 오피스텔 취득도 못하겠네요.
4. 부동산 금융 규제 강화
대출을 다시 한번 더 묶었는데요.
LTV뿐 아니라 고가 주택에 대해서는 대출을 받지 말라는 뜻으로 보입니다.
15억 이하 6억은 동일하나
15-25억 4억
25억 초과 2억으로
예전 50% 대출에 비해 엄청나게 줄어든 수치입니다.
고가주택 대출 없이 사 or 아예 사지 말라는 뜻이겠죠.
동시에 스트레스 금리도 1.5%였는데요.
이젠 3%로 상향 조정하여 시장 금리 인하에 DSR이 올라가 좀 더 높은 가격대의 주택 구입을 막겠다는 생각으로 보입니다.
아까 전세 대출이 있다면 집을 못 사게 한다고 말씀드렸는데요.
전세 대출자 -> 집 담보대출 금지
이건 반대입니다.
기존 1주택자가 집을 가진 상태에서 전세 대출에 대한 이자 상환분까지 DSR에 반영하겠다는 겁니다.
1주택자 -> 전세 대출 시 이자 DSR 반영
마찬가지로 대출 억제 정책입니다.
오늘 나온 정책에 대한 실행 일정입니다.
즉시 혹은 대부분 이번 달 내로 적용이 됩니다.
5. 경매 투자방안은?
위의 내용을 보셨다면 대부분 감이 오셨을 것 같은데요.
우선 개인별 상황에 따라 정말 많이 달라질 것으로 보입니다.
1. 무주택자
1-1. 자금이 있는 경우
무주택자 중 자본금이 있으신 분들은 고민하실 필요 없어 보입니다.
무조건 입지 좋은 곳을 추천드립니다.
1-2. 자금이 적은 경우
이분들도 매우 큰 장점이 있습니다.
최근 제 수강생분께서도 김포의 4.2억 아파트를 3.58억에 낙찰받으셨는데요.
무주택자만 투자가 가능한 시장이라 그렇습니다.
자본금 5천~1억 사이라면 현재 매우 좋은 기회가 열렸다고 보입니다.
경기 부천, 김포, 군포, 안산, 화성, 구리, 남양주, 의정부, 고양시, 시흥시, 인천 전역
이 지역들의 물건도 상당히 많이 나오는데요.
그중 저는 역이 연결된 곳 위주로 추천을 드리고 있습니다.
무주택자분들에게는 이 정책이 오히려 큰 수익을 얻을 수 있는 기회로 보입니다.
2. 1주택자
2-1. 매도 예정 1주택
매도 예정이신 경우 당연히 상급지가 좋습니다. 단, 대출이 문제겠죠..
자금적 여유가 있으신 분들은 경매를 통해 갈아타기를 하신다면 일반 매매보다 훨씬 저렴한 금액으로 입주가 가능하실 겁니다.
2-2. 1주택 보유하는 경우
1주택이 실거주 혹은 입지가 좋은 물건으로 보유를 원하신다면 투자 방향이 급격하게 줄어듭니다.
우선, 지방 아파트 투자가 있습니다.
현재 수도권 투자는 전부 막힌 상태입니다.
매매사업자 대출도 안되고, 개인으로 1주택 가지고 있을 시 처분 조건이 아니면 LTV가 0%이기 때문이죠.
다만 아직 지방 아파트는 대출도 나오고 있으며, 2주택까진 취득세도 중과되지 않기에 투자가 가능합니다.
두 번째로, 비규제지역 오피스텔 투자입니다.
현재 서울 및 경기도 12구역의 규제가 들어가 40% 밖에 대출이 나오지 않습니다.
경기 부천, 김포, 군포, 안산, 화성, 구리, 남양주, 의정부, 고양시, 시흥시, 인천 전역
때문에 위의 비규제 지역의 오피스텔 투자를 하시는 것도 좋을 것으로 보입니다.
3. 다주택자
마지막으로 다주택자의 경우입니다.
저도 여기에 속하는데요.
1주택자보다 약간 더 투자 방향이 줄어듭니다.
3-1. 지방 아파트 투자
지방 아파트는 다주택자라도 대출이 나옵니다.
그러나 취득 중과세가 되기 때문에
공주가 2억 이하의 아파트를 취득해야 합니다.
요즘 지방 아파트 경쟁이 과열되는 상황이라... 시간 대비 효율성을 생각해 보면 입찰을 하지 않고 있습니다.
단, 지방 쪽에 거주하시는 분들은 입찰을 추천드립니다.
3-2. 비규제지역 오피스텔 투자입니다.
위의 투자방향과 동일합니다.
다만, 다주택자 중 자본금이 있으신 분들은
서울 내 오피스텔을 꽤 싸게 취득하실 수 있을 것으로 보입니다.
대출 규제(40%)로 인해 입찰자가 많이 줄어들 테니까요.
6. 마치며..
이렇듯 요즘은 현금을 가지고 있는 분들에게 엄청나게 유리한 시장입니다.
집값은 점점 양분화될 것으로 보이고 좋은 지역은 더더욱 좋아질 것으로 보입니다.
무주택자분들에게는 큰 기회가 왔다고 말씀을 드리고,
단기 투자 실거주 목적 모두 좋습니다.
25년 말~26년도는 집값이 상승할 것으로 보이며
이번 정책의 효과는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다.
각종 규제 속에서도 경매로 투자할 수 있는 방안을 고민 후
공유해 보도록 하겠습니다.
감사합니다 :)
“불확실한 세상에서도, 당신의 첫 낙찰만큼은 실패 없도록.”
