안녕하세요.
끊임없이 공부하고 투자하여 부자되는 킵로이입니다.
2호기 전세 갱신 계약을 마무리하고 있습니다. (우편만 받으면 끝)
6개월 전에는 공급영향으로 -6000만원 역전세 상황이었지만,
25년 10월 31일 현재 처음 계약했던 N억 그대로 갱신청구권을 쓸 수 있었습니다.
그 과정과 협상 문구를 복기합니다.
연달아 1, 2호기를 매수하고 나니 보이던 시장
1호기를 매수하고 1달뒤에 바로 2호기를 매수했습니다.
그때는 투자를 잘한다고 착각하고, 사면 바로 번다라고 자만했던 시기였습니다.
그렇게 중소도시에 연달 2개 물건을 가지게 되었습니다.
24년이 시작되며,
서울과 수도권에서는 반응이 오고,
전주와 울산에서도 공급이 부족하여 전세가가 오르면서 매매가가 상승하는 것을 지켜보았습니다.
이를 통해 지방, 특히 중소도시에서는 수급의 영향력이 매우 큼을 알 수 있었습니다.
내가 산 1, 2호기가 전주의 인후동에 있는 아파트보다 좋은거 같은데,
전주는 비싸지는 것을 보면서 공급의 힘을 알 수 있었습니다. (속이 쓰렸습니다..ㅎㅎ)
또 울산의 학군 구축인 신정현대홈타운을 단지 월부 단지라는 이유로,
그리고 구축이라는 이유로 무시했었던,
저의 경험부족을 한탄(?)하며 학군지 구축의 힘도 알 수 있었습니다.
이 부분은 이번에 부산 연제구 트래킹을 하며, 거제현대홈타운 1차가 가파르게 오르는 것을 보면서 한번 더 알 수 있었습니다.
연락은 해야하는데.... 미루고, 미루고, 미루고
오르지 않고 미적 미적대던 1, 2호기를 보기가 싫더라구요.
2호기는 세입자가 연장 의사가 있음을, 알고 있었는데도, 이를 확인하는게 너무 귀찮았습니다.
아니, 무서웠습니다.
왜 무엇이든 처음은 무서울까요...?
그래도 환경의 힘으로, 당시 튜터님이신 멤생이 튜터님께서 조언하셨습니다.
"그냥 연락해서 나갈건지 안나갈건지 물어보세요. 물어봐야 그 다음 스텝을 밟죠"
그 말에 문자를 보냈고, 연장의사가 있음을 확인했습니다.
그때가 만기 6개월 전,
당시에는 시세로 역전세 -6000만원의 시기였습니다.
"감사합니다 ^^ 아직 시간이 많이 남아 3개월 전쯤에 다시 연락드리겠습니다."
당장 재계약을 논의할 경우,
시세를 이유로, 더 낮은 전세가를 원할거 같아. 후일을 도모했습니다.
중소도시에 4000만원 정도가 들어갔는데, 그 이상 묶이긴 싫었습니다.
임보를 믿자.
23년 12월 구미 임보에 적었던 내용이었습니다.
25년 7월 이후로 만기가 다가오는 물건은 가능하고, 26년도 재계약 물건은 최고.
25년 10월 31일 현재, 구미에는 전세가 없습니다.
현재 제가 가지고 있는 단지도 전세가 0개
26년도 공급도 0개
제 물건은 전세 2.6억
실거래는 2.5억
하지만 전세 물건은 한개도 없는 상황.
적정 전세가는 얼마일까?
무턱대고 제가 원하는 가격을 부를 수 없었습니다.
그래서 제가 가지고 있는 단지를 포함하여 위 아래로 적정 전세가를 파악했습니다.
A, B, C, D, 로이 아파트, E
순서대로 가치 순서입니다.
▶ A 34평 / 25년 9월 전세 실거래가 2.7억
>> 여기가 훨씬 좋다고 생각함. 따라서 2.7억 받으려고 하면 여기로 떠날 수도 있음.
▶ B 34평 / 전세호가 2.6억 / 전세 실거래 최고가 2.6억
>>B가 더 좋다고 생각함. 따라서 2.6억에 할수 있으면 적당하다고 생각함.
▶C 2단지 / 24년 신축 33평 호가 2.8억
>> 그래도 신축이기 때문에 여기가 더 높아야됨. 따라서 내물건 2.8억에 받는건 무리. 2.7억 정도 되어야함. (그런데 A가 2.7억이니 2.7억보다는 낮아야함.)
▶ D 33평 / 전세호가 2.4억 / 전세 실거래가 2.4억
>> 로이 아파트와 가치가 비슷하다고 생각함. 그런데 2.4억이므로, D 전세가가 조금 싸다고 생각함.
▶ 로이 아파트 34평 전세 호가 2.5억
>> 비슷하거나 조금더 높아야 된다고 생각함. 따라서 2.5억 이상이어야됨.
▶ E 34평 호가 2.4억 / 실거래 2.5억
>>이거랑 비슷하거나 조금 더 높아야 된다 생각함. 따라서 2.5억 이상이어야됨.
결론: 로이 아파트 전세가는 2.5억 ~ 2.65억 정도가 적당하다고 생각합니다.
위와 같이 결론을 내렸기에
상대방이 역제안 하는 가격이 범위내라면 편안하게 받아들일 수 있었습니다.
우위에 서서 재계약 진행
불과 3개월 만에 시세 2억이던 전세는
씨가 마르면서, 2.5억까지 올라갔습니다.
저의 현재 월학 튜터님이신 센쓰있게쓰자 튜터님과 상의 후
위와 같이 문자를 보냈습니다.
저는 기존 2.6억에서 5% 증액한 2.73억을 불렀습니다.
앵커리지 효과를 위해서였습니다.
세입자분께서 2.73억은 난색을 표하고, 원래 가격 계갱권을 쓰기를 원하셨습니다.
비싼 가격을 부름으로써 2.6억 그대로 계약을 유지할 수 있었습니다.
결론에서 내린 범위내였기에
기쁜 마음으로 갱신 계약을 채결할 수 있었습니다.
대필료(10~20만원)를 아끼기 위해,
우편으로 주고받는 방법을 활용했습니다.
이에 대한 자세한 내용은, 갱지지 튜터님이 쓰신 글을 참고했습니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/11506677
또한 계갱권은 문자, 부동산끼고, 우편 방법이 있는데요. 이 부분은 담다보니님이 잘 정리해 주셨습니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/11564783
욕심으로 투자했던 2호기지만,
계약 갱신을 통해 잘 버티게 되었습니다.
향후 어떻게 될지 예측할 수 없지만,
공급이 0인 26년도를 맞이합니다.
2년을 보유했기에, 가격이 오른다면
세낀 상태라도 저렴하게 매도할 생각입니다.
물론 더 좋은 단지를 찾는다면요.
꿈꿀 수 있게 해주는 2호기에 감사합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
