[실전33기 💜매일매일 보고ㅅ1포도ㄹ6💜몽치] 2강 수강후기

안녕하세요 몽치입니다.

실전 2강 강의는 용용맘맘맘 튜터님께서 해주셨습니다.

처음 뵙는데 강의를 너무 잘하셔서 깜짝 놀랐습니다. 뭔가 엄청 깔끔하고 강약이 확실하시고 말씀하시는게 팍팍 꽂혔어요. 오프라인이라 더욱 집중했던 부분도 있겠지만, 강의를 듣고난 후 ‘빨리 임보를 뜯어 고쳐야겠다 ^~^’ 하는 생각이 들었습니다..

1. 분임-단임-매임

• (분임) 반드시 생활권 정리를 남겨야 하는데 어떤 질문을 통해 정리할 수 있는지 배웠습니다.

            그리고 여기서 해결할 수 없는 질문은 단임, 매임으로 끌고가서 답을 내야한다는 것을 새롭게 배웠어요.

            → 생활권 정리와 뒤로 넘길 질문 남기기

• (단임) 딱 여기서 하지 마라고 하신 ‘모든 단지를 샅샅이 조사한다’를 제가 하고 있었습니다.. 

            안그래도 저번 지투기에서 90년대식 투자안할 단지도 저환수원리를 하며 현타가 온 저였습니다.

           (오늘 시노하나 조장님께서 그 과정을 겪어봐야 한다고 말씀해주셔서 헛짓을 한 건 아니구나! 싶었습니다. 감

           사합니다 조장님!)

           중요한 건, ‘유의미한 단지 선별’과 ‘내 투자에 적용할 단지를 골라내는 것’이었습니다.

           그리고 대단지의 경우 역과의 거리, 학군이 나뉘어지는 등 다양한 상황을 입혀서 질문-답을 반복하는 것을 보

           고, ‘아 저가치에서 세이브한 에너지를 여기에 넣는구나’ 하고 느꼈습니다. 그동안은 둘 다 하려고하니 시간이 

           한없이 늘어지고 체력을 다 뺐나봅니다.

           또한, 여기서도 매임 시 무엇을 확인해야 할지 질문이 남게되고 또 매임으로 끌고가게 됩니다.

           마지막으로 필수적인 ‘시세그룹핑’을 통해 한판에 지역을 봐야합니다.

           → 시세그룹핑과 함께 유의미한 단지와 유의미한 질문 남기기

• (매임) 열심히 많이 보는게 중요한게 아니고, 내가 골라낸 단지들을 확인하면서 투자여부를 확인하는 과정입니다.

            앞 과정을 통해 해당 단지와 주변 단지에 대한 이해도가 높아진 상태에서 ‘투자’를 목표로 해야하는데, 저는 

            그동안 물건의 상태/협의조정가 정도를 파악하는 선에서 그쳤습니다. 아마도 이런 부분은 '내가 투자하겠다. 

            투자 못하면 모의투자라도 정말로 나는 하겠다.' 라는 마인드가 없었기에 제 매임이 부족했던 것 같습니다.

            마지막으로 ‘복기’의 중요성을 말씀해주셨는데 용맘튜터님처럼 캡처라도 해서 남겨볼까 합니다.

           → 투자 안할거면 모의투자까지 하고 복기하기

2. 비교평가_근데 케이스가 좀 많은_근데 그게 또 중요한 걸

우리의 마스터키…. ‘전고점 대비 하락률’과 ‘아실 그래프’… 가 실제 가치를 반영하지 못하고 있고 앞으로는 (수도권에서) 그 현상이 더 짙어질 거라 말씀하셨습니다.

(이 부분은 수도권 앞마당이 더 많을수록 잘 이해할 수 있을 것 같았습니다.)

‘가치는 비슷, 가격은 다름’ / ‘가치는 다름, 가격은 비슷’ / ‘가치도 다름, 가격도 다름’ 케이스를 지역내/지역간 비교평가를 통해 설명해주셨습니다.

여기서 반드시 필요한게 ‘그 지역의 선호도 요인’ 이더라구요. 가면 갈수록 이 단어가 계속 나오고 결론에 직접적인 영향을 주는 것 같습니다.

솔직히 보여주신 아실 그래프로 전고점 대비 하락률을 따지는 것을 가장 많이 하고 있었는데, 보여주신 사례들에서 안그런 경우도 많다는 것을 확인했습니다. 수도권에서는 ‘땅의 가치’가 중요하다보니 결국 시간이 지났을 때 가치를 찾아가는 과정에서 뒤집어지는 것 같아요. 지방에서는 또 다른 얘기일 수도 있을 것 같습니다.

또한, 내 투자전략(실거주 장기보유/2년 뒤 전세금 회수)에 따라 목적성을 가지고 A단지, B단지 중에 선택결과가 달라질 수도 있다는 것을 알았습니다. 1호기를 할 때 겪었던 것 처럼, 월세낀 매물을 매수하여 후에 전세입자를 들인다는 전략처럼 동시점의 비교평가라도 결론이 다르게 나올 수 있는 것 같습니다.

어렵네요. 그래서 더 치열하게 공부해야하나 싶습니다.

3. 매수 결정

매수를 결정한다면 (1) 단지가치 (2) 가격 (3) 내 상황 을 검토해야한다고 말씀해주셨습니다.

지금 규제 때문에 가치가 있음에도 매수하지 못하는 경우들이 많고, 내 상황에 따라 실거주 우선 진입으로 가능하게 만들어 낼 수도 있을 겁니다.

이 때에도 전고점 대비 하락률에만 의존하는 것이 아닌 가치를 고려해서 내 상황을 이용해야하는 것이 중요할 것 같습니다.

투자를 결정하지 않는 경우 트래킹을 꾸준히 하라고 하시는데, 이 부분도 역시 좀 하다 말다 하는 부분이라…. 이번 달에 어떻게든 결론을 내어 트래킹에 집어넣겠습니다.

끝에는 투자를 못하는 상황에서의 행동을 보여주시고, 복기를 어떻게 했는지 보여주셨는데 어떤 마음으로 그 시간들을 지내고 또 극복하셨을지 그 힘겨웠음이 느껴졌습니다.

1강의 유디님도, 2강의 용맘님도 투자자로서의 과정이 장밋빛 미래만이 기다리는게 아니라는 걸 보여주셔서 감사합니다. 다들 그렇게 무너지고 다시 쌓고 버티는구나.. 하면서 무섭기도 하고 각오를 다지기도 했습니다.

저도 제 안에서 지속할 에너지를 채우고 내일 단임을 가겠습니다.

감사합니다!