[독서후기] 내 집 없는 부자는 없다.

1. 저자 및 도서 소개

: 부동산 시장에는 다양한 형태의 투자 방법과 상품이 있고 이 책은 그중에서 주택 시장을 소재로 하고 있다. 하지만 상승과 하락 어느 쪽에도 치우치지 않고 보편적으로 적용할 수 있는 원리를 담아 다양한 투자 상품에 응용할 수 있게 했다.

2. 내용 및 줄거리

[부동산 투자를 망설이는 분들에게]

안타깝게도 우리가 일상의 편안함에 묻혀 둔감해 있는 동안 미래의 사건은 ‘설마’ 하고 예상한 시기보다 빨리 다가오고, 어느 날 갑자기 우리는 ‘설마’의 역습을 맞이하게 됩니다. 갑자기 나가라는 통보를 받거나 회사나 부서가 매각을 당하거나, 어느 날 내가 가진 기술을 찾는 회사가 더 이상 없는 것을 깨달으면서 ‘설마’가 주는 안위를 믿고 미리 자산 소득을 만들지 못한 내 자신을 책망하게 됩니다. 부랴부랴 내가 가입했다고 여긴 각종 연금과 보험 들을 찾아보지만 이미 자신도 모르게 해약했던 걸 이제야 깨닫습니다. 그리고 때가 돼서 퇴직금을 받아들고 나서지만, 씀씀이대로 살다 보니 딱 3개월이 지나면서 바닥나기 시작합니다.

[금인지 돌인지는 부동산 하락기에 드러난다]

저는 개인적으로 환금성을 가르는 두 단어로 돌과 황금을 언급합니다. 돌이 오를 때의 이유는 입지 가치보다는 저평가란 명분으로 단기 매매를 노리는 투자자가 몰리기 때문입니다. 이유를 가리지 않고 모든 부동산의 가격이 오르는 초상승장에서는 돌과 황금이 구별 가지 않고, 때에 따라 상승 관성으로 돌이 더 수익이 좋은 경향도 나타납니다.
그렇기 때문에 이 시기가 오면 실력 없는 전문가라 하더라도 전세가 비율이 낮아 소액 투자가 가능한 아파트만 찍어주며 쉽게 초보 투자자들을 현혹합니다. 여기에 실현 가능성이 적거나 10년 이상 걸릴 수 있는 정치인의 공약이나 양해각서 정도의 개발계획을 들먹이면 시나리오가 완성됩니다. 그러고 나서 어설픈 투자자들의 추격 매수가 시작되면 2~3개월 전에 먼저 들어간 투자자들이나 그동안 매도가 안 돼 마음고생했던 집주인들이 매도하고 빠져나갑니다. 하지만 상당수 집주인들은 드디어 가치를 인정받는 줄 알고 매물을 거두어들입니다. 그 뒤에는 길고 긴 마음고생이 다시 시작됩니다.
초상승기가 도래해 오랫동안 팔리지 않아 애를 먹였던 자신의 매물까지 매수세가 오면, 해야 할 것은 매물을 거두어들이는 것이 아니라 매물을 처분하고 생애 주기를 활용한 부동산 투자를 시작하는 것입니다. 이런 매도의 기회는 부동산의 10~15년 사이클 중 2~3년 정도만 오는 기회이기 때문입니다.

[수익률을 높이는 매수·매도의 원리]

부동산 선순환 투자를 잘하려면 좋은 매물을 알아보고 싸게 매입하는 것이 중요합니다. 싸게 사는 순간 다른 모든 과정이 상대적으로 수월해지기 때문입니다. 싸게 산다는 것은 곧 시세보다 좀 더 마진이 생긴다는 뜻이고, 이는 매도 시 나의 수익이 더 높다는 의미입니다. 혹은 하락장이 와도 이 마진이 버팀목 역할을 하면서 투자자는 좀 더 여유를 가질 수 있고, 상황이 안 좋아져 매도해야 하는 상황이 오더라도 남보다 싸게 내놓을 수 있으니 팔기가 좀 더 쉬워집니다. 세를 놓는 부동산이라면 싸게 산 가격에 맞추어 내 수익률은 지키면서 주변보다 저렴하게 월세를 놓을 수 있으니 그만큼 공실의 위험도 낮출 수 있습니다. 즉, 싸게 살 수만 있으면 임대부터 매도까지 남들보다 한 발짝 우위를 가져갈 수 있고 좋은 타이밍을 잡을 수 있습니다.

[수익률을 높이는 매수,매도의 원리]

부동산 투자에서 투자 물건을 보는 안목과 더불어 매수와 매도의 기술은 수익과 직결됩니다. 그런 이유로 많은 투자자들이 다양한 투자 상품을 매수하고 매도하는 기술을 익히기 위해 노력하고 있습니다.
하지만 과거의 부동산 시장을 돌이켜볼 때, 실패하고 사라진 투자자와 지금까지 살아남아 투자 활동을 하고 있는 투자자의 명암을 결정한 것은 화려한 매수·매도의 기술이 아닌 욕심을 버리고 다음 투자자에게 이익을 남긴 현명함과 겸손입니다. 특히 상승장이 무르익고 성공이 쌓일수록 자신의 매수·매도 기술을 과신하고 마지막까지 패를 쥐고 흔들려는 투자자들이 많아집니다. 살아남은 투자자들을 눈여겨보아야 합니다.
전설적인 주식 투자자인 벤저민 그레이엄은 “현명한 투자자는 비관주의자에게서 주식을 사서 낙관주의자에게 판다.”라는 말을 남겼습니다. 낙관주의자에게 팔려면 그가 낙관할 만한 이익을 보여주어야 함을 잊지 말아야 합니다.

[이익을 실현해봐야 고수가 된다]

이렇게 비슷한 시기에 매수한 비슷한 물건을 놓고, 어떤 사람은 적기에 매도해 이익을 내고 어떤 사람은 시기를 놓쳐 헐값에 매도하게 되는 이유가 무엇일까요? 물론 운이 따르기도 했겠지만, 부동산을 사고팔아본 경험이 다르기 때문입니다.
매수와 매도의 원리에서도 언급한 바와 같이 모든 물건은 파는 사람과 사는 사람이 있고 사기보다는 파는 것이 훨씬 더 어려운 행위입니다. 사는 사람은 돈이 있으면 가서 사면 되고 설령 물건을 놓쳐도 다른 것을 사면 되지만, 제값 받고 적기에 잘 팔려면 가판도 깔아야 하고 물건도 예쁘게 진열하고 홍보도 하면서 사람을 끌어야 합니다. 명품이면 알아서 구매하러 오지만 모두가 명품을 팔 수는 없으니 돋보일 방법을 찾아야 합니다. 비싼 물건일수록 고관여 상품이라고 하는데 알고 보면 부동산이 우리가 가진 물건 중에 제일 비싼 물건입니다.
사보기만 한 사람과 계획대로 사고팔아서 수익을 내본 사람 중 누가 더 돈 될 물건을 잘 알아볼지는 굳이 물어보지 않아도 알 수 있습니다. ​하물며 부동산 중개소도 잘 팔아주는 곳과 잘 사다주는 곳이 다릅니다. 팔아서 수익을 낸 경험이 없으면 누가 잘 팔아줄지 알아보기가 어렵습니다. 팔고 나면 자식을 보내듯이 항상 뒤를 돌아보고 아쉬운 마음이 들지만 다시 생긴 투자금을 들고 새로운 부동산을 찾아 떠나는 흥분을 느끼기 시작할 때, 비로소 전문 투자자의 길로 들어설 수 있습니다.

3. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 상승장 후반부에 흐름이 올 물건을 보유하고 있다보니 매수세가 왔을 때 다음 매수자도 적정한 이익을 볼 수 있을 정도의 마진을 남기고 팔라는 구절이 눈에 들어온다. 세입자 만기 시점에 개갱권 사용 시 어떻게 대처할 것인지, 잘 팔아줄 만한 부동산들을 미리 알아두고 매도 후 어떤 자산으로 갈아탈지 후보군 50개를 계속 지켜보며 관리해두자.