“ 서울 실입주 강력추천 방3 화2 빌라경매 ”
요즘 서울 빌라 시장 입찰이 많이 줄어든 상황입니다.
대출 규제가 아주 크게 작용하고 있는 시장인데요.
그리하여..
당장 입찰 가능한 서울의 역세권+엘리베이터가 있는 방3 화2 실거주 최적화된 빌라물건에 대해 알아보겠습니다!
이번 리스트는 모두 다음 기준에 해당됩니다 :
✔ 서울 유망 입지
✔ 교통·생활 인프라 우수
✔ 권리분석 완료 → 입찰 바로 가능
✔ 역세권·학군지·거래량 입지 확보
경매가 처음이셔도 괜찮습니다.
지금부터 소개할 3건은, 입찰만 할 줄 안다면 누구나 접근 가능한 물건입니다.
서울 실거주 강력추천! Top 3
pick 1. 중앙8계 2025타경100624 봉천동 다세대, 2회차 2억9천 진입 봉천역 341m 역세권 방3 화2 빌라!
감정가 3억64백에서 한 번 미끄러져 최저가가 2억9천1백까지 내려온 2회차.
2002년 준공의 소형 다세대, 봉천역 도보권의 방3 화2 빌라가 경매로 나왔습니다.
해당 물건은 서울에 입지가 좋은 물건으로 실거주자 분이나 투자 목적으로도 괜찮은 빌라 물건입니다.
1. 물건 개요 요약
✔ 위치: 서울 관악구 봉천로27길 32, 2층 202호
✔ 단지명: 봉천동 다세대(총 10세대, 소형 단지)
✔ 전용면적 / 공급면적: 전용 60.33㎡(약 18평) / 건물 60.3㎡
✔ 감정가 / 최저가 (유찰 여부 포함): 364,000,000원 / 291,200,000원(1회 유찰 후 2회차 진행)
✔ 입찰일: 2025년 11월 19일(수) 10:00
✔ 건축년도: 2002년 사용승인·보존
✔ 난방 / 주차: 개별 / 주차 약 2~3대(현장답사 필요)
2. 권리분석 요약
말소기준권리는 2017.07.27 설정된 금융권 근저당으로 확인됩니다.
이후 가압류·압류·경매기입 등은 낙찰로 소멸되는 물건입니다. 전입세대는 소유자 1인으로 확인되어 소유자 점유로 추정됩니다.
명도는 통상 이사비 지급으로 정리 가능한 유형이며, 전용 18평 기준 명도 예상비용 평당 10~13만 원 → 약 180만~234만 원으로 잡으면 됩니다.
결론 : 안전한 물건
3. 시세 및 수익 분석
현재 회차 최저가(2회차): 291,200,000원
인근 시세 3억 대 중반 내외.
호가는 3억 중~후반, 급매가 약 3.4억(뷰 막힘)
경매물건은 2/4층에 대한 장점 + 벽뷰 x
4. 유이사 분석 코멘트
유이사 분석 코멘트: 핵심은 봉천역 341m 역세권과 방3 화2이라는 구조입니다.
권리구조는 깔끔하고, 점유도 소유자라 명도도 평범할 것으로 보입니다.
현재 타이밍이 약간 애매한 감이 있으나 실거주자 분에게는 강력 추천드리며,
단기투자자 분들은 현재 혹은 다음 회차도 기대해볼만 합니다.
pick 2. 중앙1계 2024타경122863 사당 더블역세권 인근 방3 화2 준신축 빌라! (e/v ㅇ)
이번 건은 권리 구조부터 마음이 편합니다.
선순위 임차권이 있어도 HUG가 대항력 포기 + 임차권 말소 동의 확약을 제출해 인수 이슈를 털었거든요.
입지는 도보 생활권이 탄탄하고, 지금 1회 유찰되었으나 이 물건은 지금이 입찰 타이밍입니다.
실거주 or 단기투자 모두 추천드릴 수 있는 빌라물건입니다!
1. 물건 개요 요약
✔ 위치: 서울 관악구 남부순환로260길 57, 삼진파크빌 2층 203호
✔ 단지명: 삼진파크빌(다세대)
✔ 전용면적 / 공급면적: 전용 53.03㎡(약 16평) / 건물 53.0㎡
✔ 감정가 / 최저가 (유찰 여부 포함): 450,000,000원 / 360,000,000원(1회 유찰 후 2회차 진행)
✔ 입찰일: 2025년 11월 18일(화) 10:00
✔ 건축년도: 2015년 보존
✔ 난방 / 주차: 도시가스 개별난방 / 일렬식 주차 (현장 확인 권장)
2. 권리분석 요약
등기 핵심은 선순위 임차권이지만, 매각물건명세서상 신청채권자(HUG)가 ‘우선변제권만 주장, 대항력 포기’ 및 ‘보증금 미회수분에 대한 매수인 청구권 포기·임차권등기 말소 동의’ 확약서를 제출했습니다.
따라서 보증금 이하 낙찰이어도 매수인 인수 보증금 없고, 빈 집이라면 명도도 매우 쉬울 것으로 예상됩니다.
결론 : 안전한 물건
3. 시세 및 수익 분석
남현동에 최근 7개월간 거래된 현황
4.5억 내외로 확인.
경매물건 3.6억으로 현 시세차익 9천만 원
단, 현재 거래흐름은 부동산 확인필요
4. 유이사 분석 코멘트
이 매물의 매력은 권리 리스크를 HUG 확약으로 정리했다는 점과 입지적인 장점, 그리고 실거주에 적합한 방3 화2 물건이라는 겁니다.
실거주자 분에게도 강력 추천드리고, 단기투자로도 투자금액은 많이 들겠지만(?) 괜찮은 물건입니다.
pick 3. 북부8계 2024타경113158 미아동 역세권 + 준신축 + 방3 화2 빌라가 1억대!?
지금 이 물건은 ‘복잡한 권리’ 없이 바로 입찰 가능한 물건입니다.
주택도시보증공사가 임차보증금에 대한 청구권을 포기하면서, 실제 낙찰자는 인수 부담이 전혀 없는 안전한 형태로 정리됐죠.
게다가 방3 화2에 엘리베이터 그리고 흔치 않은 지하주차장까지 있는 빌라입니다.
위치, 연식, 금액 모두 괜찮은 물건이라 실입주와 투자 양쪽으로 충분히 매력 있습니다.
1. 물건 개요 요약
✔ 위치: 서울 강북구 인수봉로 인근
✔ 단지명: 젤존주택
✔ 전용면적 / 공급면적: 전용 52.84㎡ (약 16평) / 공급 52.8㎡
✔ 감정가 / 최저가 (유찰 여부 포함): 250,000,000원 / 160,000,000원 (2회 유찰)
✔ 입찰일: 2025년 11월 18일 (화) 10:00
✔ 건축년도: 2015년
✔ 난방 / 주차: 도시가스 개별난방 / 지하주차장 구비
2. 권리분석 요약
본건은 주택도시보증공사가 대위변제한 임차권이 등기되어 있으나, 2025년 8월 확약서 제출을 통해 매수인에 대한 보증금 청구를 포기하고 임차권 말소에 동의했습니다.
즉, 보증금 인수 리스크가 완전히 제거된 상태로, 경매 낙찰 시 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸합니다.
점유자는 임차 형태로 추정되며, 빈 집일 경우 명도는 수월할 것으로 보입니다.
결론 : 안전한 물건
3. 시세 및 수익 분석
강북구 미아동 인근 유사 신축형 다세대 실거래가는 2억 중반대에 형성돼 있습니다.
본건의 최저가가 1억 6천만 원 수준이므로, 단순 시세 차익만으로도 6천만~1억 원대의 차익을 기대할 수 있습니다.
큰 단점이라면 언덕이라는 겁니다.
상당한 언덕 지형으로 서울 내 빌라 중에서도 시세가 낮은 편에 속합니다.
그러나 현재 최저가는 그 금액보다도 낮은 상태입니다.
4. 유이사 분석 코멘트
이 물건의 핵심은 ‘확약 완료’로 권리 위험이 제거된 점입니다.
HUG가 직접 보증금 반환청구를 포기하면서, 낙찰자는 깔끔하게 인수 없이 진행할 수 있습니다.
연식도 2015년으로 신축급이라 외관과 내부 상태가 크게 문제될 가능성도 적습니다.
주변 교통과 생활 인프라가 안정적인 미아 생활권이라, 실제 입찰 타이밍으로도 적기입니다.
실거주 혹은 단기투자하실 분들 모두 추천드립니다!
이번 주 유이사 Pick, 어떠셨나요?
요즘 서울 빌라 물건 입찰이 많이 떨어졌는데, 이 기회에 저렴한 가격으로 실거주 혹은 단기투자가 가능한 물건을 추천드려 보았습니다.
✔ 말소기준권리, 임차인 대항력 여부 등 권리분석 완료
✔ 최근 실거래가와의 시세차익 구조 명확
✔ 실거주/중기 보유에 적합한 투자 가능성 높은 입지
유이사는 매주 전국 경매 물건을 전수조사하여,
안정성과 수익 가능성을 겸비한 물건만 선별해 소개합니다.
“불확실한 세상에서도, 당신의 첫 낙찰만큼은 실패 없도록.”
