10.15 규제를 고려한 서울/수도권 트래킹 양식 [모찌롱]

안녕하세요. 모찌롱입니다.

많은 분들이 이제는 앞마당 전수조사에 대한 필요성을 잘 이해하고 계시고

그만큼 트래킹 양식도 자주 찾아주시는 것 같습니다.

'진짜' 1등뽑기를 위한 전수조사 트래킹 양식 [모찌롱]

다만, 이번 10.15 부동산 대책으로

서울 전지역 및 수도권 주요 지역이 규제지역으로 묶임에 따라

매매가와 전세가의 차이만큼만 내 돈을 넣는 투자방식이

"일시적으로" 힘들어진 것이 사실입니다.

그럼에도 불구하고

'실거주 방식'의 투자가 여전히 열려있기에

기존 양식을 활용하여 규제지역 투자를 검토할 수 있는 방법이 없을까

고민하게 되었습니다.

(인사이트 주신 주우이 멘토님에게 무한한 감사드립니다)

이번 규제가 터지기 전까지

서울에 투자를 준비하고 있었던 동료분들이 많았던 것을 잘 알고 있습니다.

그리고 규제로 인해 투자가 불가능해진 것으로 판단하여

시장을 떠나는 분들도 더러 발생하고 있습니다.

제 글이 당장은 힘들어 보이는 현상황에서

조금이나마 도움이 될 수 있기를 바랍니다.

1. 단지별 트래킹 양식 - 10.15 부동산 대책 반영

서투기 1강에서 주우이 멘토님이 열강해주신 내용의 인사이트를 반영하여

규제지역에 위치한 단지에 대한 조건별(생애최초, 서민/실수요자, 일반) 주담대 금액과

그에 따른 실거주 필요금액을 자동 계산하도록 규제 관련 열을 추가하였습니다.

참고로 DSR은 현 규제상황 하에서도 적용이 되며 따라서 단지별로 확인한 주담대 금액에

각자의 소득 및 기타 대출을 고려하여 최종 필요금액을 산정하여야 합니다.

(1) 기본 사항 기재

단지명을 비롯한 연식, 세대수 등 기본정보는 기존과 동일하게 기재해주시되,

규제지역에 해당하는지 표시하는 열을 추가하였습니다.

(2) 가격 정보 기재

규제지역의 경우 동시에 토허제로 묶이면서 실거주가 필수적으로 요구되고

절대가 기준으로 주담대 금액의 상한을 정해버렸기 때문에

실질적으로 전세가가 나의 종잣돈에 영향을 미치는 시장이 아니게 되었습니다.

다만, 전세가를 볼 필요가 없다는 의미는 아니라고 생각합니다.

규제지역에서도 전세가 및 전세가율은

실수요 대비 투자심리가 어느정도 반영되었는지,

거품이 낀 것은 아닌지 가늠해볼 수 있는 여전히 아주 중요한 지표입니다.

또한, 규제가 현재 기준으로는 26년말까지 적용되는 것으로 시행이 되고 있으나,

시장은 언제 변할지 아무도 예상할 수 없고

갑자기 분위기가 급변하여 규제가 풀리고

투자자가 다시 진입할 수 있는 여건이 조성될지도 모르는 일입니다.

따라서, 전세가, 전세개수, 전세가율, 투자금 등

기존 시세트래킹에서 확인한 정보들은 그대로 포함하는 것으로 표를 구성하였습니다.

(3) 주담대 가능 금액(Max) 및 실거주 필요금액

10.15 부동산 대책의 내용 그리고 이번 서투기 1강에서 주우이님이 자세히 설명해주신 바에 따라

1. 생애최초, 2. 서민/실수요자, 3. 일반으로 구분하여

실거주 또는 실거주 방식의 투자로 접근하는 경우에 필요한 종잣돈 금액을 확인할 수 있는 수식을 추가하였습니다.

올파포를 예로 들면, 올파포 30평형대 매물의 경우 현재 매매가가 29억이므로,

25억을 초과함에 따라 생애최초 요건을 만족하더라도

2억밖에 대출이 되지 않고, 따라서 필요한 자금은 27억인 것을 확인하실 수 있습니다.

참고로 서민/실수요자 주담대의 경우 8억이하 주택에 한하여 적용되는 점을 고려하여

8억 초과 매물의 경우 대출이 불가능하고 따라서 전액 내 돈을 마련해야 하는 것으로 수식을 적용하였습니다.

2. 지역별 평당가 기준

시세트래킹을 하기에는 앞마당 자체가 없거나 또는 부족한 분이 있을 수 있습니다.

또한, 시세트래킹을 하기에 앞서 어떤 지역을 나의 우선순위로 두고

앞마당으로 만들어야 할지 판단이 막연할 수 있습니다.

이를 돕기 위한 목적으로 규제지역별 평균 시세를 기준으로

필요 투자금액이 얼마인지 확인할 수 있는 시트를 추가하였습니다.

(서투기 1강에서 주우이 멘토님이 소개해준 내용으로,

해당 내용을 본인의 상황에 적용하고 싶지만

시도하기 어려운 분들이 있을 것 같아

도움을 드리고 싶은 마음이 있었습니다)

해당 시트는 작성일 현재 가장 최근인

25년 11월 기준 부동산지인 데이터를 활용하였습니다.

향후 편의에 맞게 평당가 데이터를 업데이트 해주시면 되겠습니다.

(데이터 출처 : 부동산지인-지역/아파트-지역분석 --> 서울 및 결기 규제지역의 지역구별 시세 정보 확인)

24평과 33평을 구분하여 작성하였고, 위에서 설명드린 것처럼

서민/실수요자 주담대의 경우 8억이하 주택에 한하여 적용되는 점 고려하여

8억 초과 지역에 대해서는 음영처리한 점 참고 부탁드리겠습니다.

양식 사용과 관련하여 궁금한 점 또는 오류가 있다면 소중한 코멘트 부탁드리겠습니다.

언제나 그렇듯 제 글이 조금이나마 도움이 될 수 있기를 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.