[서투기 29기 성공할만안9인 - 김밍키] 2주차 양파링님 강의후기

안녕하세요. 김밍키입니다:)

2주차 양파링님의 강의는 서울의 A지역에 대해 입지와 가격에 대해 설명해주셨는데요.

왜 A지역을 강의에서 언급했을까, 곰곰히 생각해보았는데

현재 10.15대책으로 서울에 꼭 실거주를 해야 하는 조건이 생기면서 

7대 업무지구로의 접근성이 좋은 A지역을 실거주로 보기에도 좋고 

투자적으로도 가치대비 아직 가격이 싸다고 판단하신거 아닐까 생각했습니다. 

느낀 점, 깨달은 점

1. 서울/수도권에서의 역세권의 절대적 수요와 의미

‘서울/수도권 시장은 교통이 전부구나.’를 느끼는 요즘 임장지, 만안구..ㅎㅎ

환경적으로 많이 아쉽지만 강남을 45분만에 도달할 수 있다는 장점이 그 모든 단점을 상쇄시킨다.

-더불어 역세권인지, 어느 노선을 지나는 것까지도 면밀히 살펴야 한다.

2. 하지만 생각보다 서울에는 역세권인 단지가 많지 않다.

그러기에 그 다음으로 중요한 것은 “대단지”

-대단지는 안정적인 수요를 갖는다.

-여러 평형이 있을 가능성이 있으며 단지 내 이동까지도 있다.

-하락장에서도 꾸준한 거래량으로 환금성이 보장된다. (팔고자 할 때 받아줄 사람도 그만큼 많다는 의미)

-시세가 명확하게 형성되어 가격과 가치를 비교하기에 용이하다. 더불어 지역의 대표성을 띠고 시세를 견인한다.

-대단지는 그 자체로 마을(?)을 형성한다. 그 자체가 인프라를 형성하고 도시가 된다.

- 노후시 미래가치

3. 실거주를 선택했다면 주담대로 인한 매달 원리금 상환을 고려하자.

-2년 실거주 후 전세놓고 자산재배치하는 것을 방향성으로 둔다.

-그러기에는 

첫째, 얼만큼 주담대를 받을 수 있는지(다달이 나가는 원리금이 감당가능한지)

둘째, 2년동안 모을 수 있는 돈과 추후에 받을 전세보증금으로 주택담보대출 상환이 가능한지. 

→ 그것이 안되면 대출이 남아 있기에 나중에 전세를 두고 나올 수 없다.

셋째, 실거주 의무 2년을 채우고 나올 때에는 실거주 할 곳의 주거비를 크게 두지 않는다.

적용할 점

1. 시세를 따고 마지막 칸에 입지가치를 추가하자. 4가지

2. 전고점을 맹신하지 말고 이제 더욱 가치에 집중하자. 

→ 21년 이후 입지가 개선된 곳은 변화된 가치가 가격에 반영되지 않았다.

→22년 이후 입주한 신축단지는 상승장을 맞이한 적이 없다.

3. 만안구 시세를 얼른 따보자.. 역세권이 주는 수요가 얼마나 클지 기대가 된다.