안녕하세요.
순간에 감사함과 즐거움을
채워넣는 투자자 반나이입니다.
앞마당 만들고 임장보고서 쓰면서 혹시
“비교평가” 어렵지 않으신가요?
(혹시 저만 어려운건가요.. ㅠㅠ)
분명히 임장할때는 더 좋은 단지라고 생각했는데
막상 아실그래프를 붙여보니 전혀 달랐던 경험..!
다들 한번쯤은 있으셨을텐데요!
(저는 백만번 정도 있었던거 같네요 ㅎㅎ…)
이렇게 아실 그래프가 틀렸을때
“왜 틀렸지?” 를 고민하기 보다는
“내가 또 틀렸구나 ㅠ” 라는 생각으로
그냥 받아들인적이 정말 많았습니다.
처음 비교평가에서 감이 없을때 가장 중요했던건
빠뜨린 부분 없이 생각해보고
감에 의존하지 않으며
나만의 답을 내는 것이더라구요!
오늘 이야기할 내용은
‘생각을 빠뜨리지 않고 감에 의존없이 비교평가’
를 할 수 있는 방법과 장표공유입니다 ㅎㅎ
지방과 수도권의 비교평가 방법은
조금 차이가 있습니다.
선호요소의 우선순위가 다르기 떄문인데요!
수도권 비교평가는 아래글을 참고해주세요 ^^
https://weolbu.com/s/IcgFOV0JG4
그럼 시작해보겠습니다!
비교단지 선정하기
비교평가 단지를 선정할때
가장 먼저 해야할 것은 단지선정입니다.
무작정 비교할 단지를 선정한다면
비교하기가 매우 어렵습니다.
그래서 비교평가할 단지를 선정할때는
고정할 수 있는 변수들을 많이 고정시키는것이
가장 중요합니다
주로 고정하는 요소는 평형,연식입니다.
예를 들어보도록 하겠습니다!
같은 생활권 내 두 단지를 가져왔습니다.
하나는 19년에 지어진 연산더샵과 다른 하나는 18년에 지어진 롯데캐슬엔데시앙입니다.
연산더샵은 언덕에 있기는 하지만 브랜드단지이고
다른 단지들과 같이있어서 균질성이 있는 단지입니다.
단지 내에도 약간은 오르막이 있네요!
화려하지는 않지만 쾌적하게 잘 관리되어있습니다 ㅎㅎ
롯데캐슬데시앙 단지는 혼자있기는 하지만 평지메리트와 함께
문주부터 조경까지 정말 잘 꾸며놓은 대단지입니다.
문주부터 으리으리합니다..
단지내에 연못, 벤치, 소나무 너무 잘꾸며놨네요!
이제 비교평가할 단지를 선정하셨다면
다음 단계로 넘어갑니다~!
선호요소 우선순위 정하기
단지를 임장하고 파악했던 내용들을
“상품성” “환경” “학군” “교통”의 순서로 적어봅니다.
상품성은 단순히 연식이 아니라
세대수, 조경, 관리, 단지내 단차 등
단지임장했을때 종합적으로 느꼈던 단지 자체의 상품성입니다.
환경은 인근의 상권과 균질성,
단지 외부의 언덕여부 등으로 판단합니다.
학군은 중학교 학군, 초등학교 선호도 등으로
판단합니다. 지방에서 학군이 의미가 있는곳은
정해져 있으니, 학군지가 아닌 지역에서는
참고 정도만 해도 괜찮습니다.
교통은 중심지와의 거리입니다.
지방이라도 지방만의 강남이 있습니다.
지방의 핵심지와의 거리도 도시의 규모가 커질수록
중요도가 있습니다.
이 4가지 요소를 내가 임장한 내용을 바탕으로
정리를 해봅니다.
그리고 각 요소에 가중치를 어느요소에 더 둘까를
고민합니다.
수도권에서 가장 중요하였던 것이
“교통” “강남과의 물리적거리” 였다면
지방에서 가장 중요한 요소는 높은 확률로
“상품성”과 “환경”이 주요 가치임을 감안해서
고민을 해봅니다.
연산더샵1단지가 분명 연식이 1년더 좋기는 한데…
내가 임장했을때 단지 자체의 컨디션이나 조경, 느낌을 보면
롯데캐슬엔데시앙이 더 좋은거같아..! 상품성은 데시앙을 주자!
롯데캐슬앤데시앙이 나홀로 느낌이기는 하네… 인근 균질성도
좋지는 않고… 그래도 평지에 있는게 메리트다!
연산더샵은 단지들이 모여있고 균질성이 괜찮네!
인근에 단지상권이 별거 없긴한데 그래도 다이소도 크게 있고..!
롯데캐슬앤데시앙보다는 연산더샵이 조금은 더 좋아보인다!
교통하고 학군은 비슷하네!
그러면 롯데캐슬앤데시앙이 종합적으로 보면 더 좋지않을까?
한번 결론을 내려보고 그 다음 아실 그래프를 붙여봅니다.
절대로 아실그래프를 먼저 붙여서는 안됩니다!!
오 생각한데로 데시앙이 더 좋은 단지였네요!
하지만 늘 생각한데로 비교평가 결과가 나오지는 않습니다.
내 생각대로 결과가 나오지 않았을때는 어떻게 해야할까요?
틀렸다면? 선호요소 재검토하기
다른 예시로 대구 중구 단지를 가져왔습니다.
22년에 지어진 남산자이하늘채와 23년에 지어진 청라힐스자이입니다.
이 사진은 워터파크가 아니라 남산자이하늘채의 사진입니다 ㅎㅎ
남산자이하늘채 내부는 물놀이터 뿐 아니라
거주민 티하우스, 그 외에 깔끔하고 고급스러운 조경 등
정말 잘 꾸며놓은 단지입니다.
반면 청라힐스자이 또한 상품성이 우수하지만
세대수가 하늘채보다 적고 단지가 둘로 나뉘어있는 등
하늘채보다 상품성이 좋다고 하기는 어렵습니다.
비슷한 위치에도 있으니 환경,교통,학군도 비슷하다고
생각하고 아실그래프를 붙여봤는데…!
내 생각과는 전혀다른 결과가 나왔습니다.
이럴때 어떻게 하면 좋을까요?
내가 놓치고 있는 요소가 무엇인지
“상품성" “환경” “학군" “교통”에서 생각해봅니다.
사실 선호도 차이는 초등학교 차이가 큰데요.
청라힐스자이는 중구에서 정말 선호하는
대구남산초를 가게됩니다.
반면 남산자이하늘채는 빌라와 같이 보내는
대구내당초를 보냅니다.
즉, “학군”에서 차이가 있었던 것입니다.
따라서, 단순히 생각했던대로 아실그래프가 나오지 않았다고
“그렇구나 받아들여야겠다”가 아니라
“왜틀렸지? 놓치고 있는 요소가 뭘까?”
를 고민해보시면 좋겠습니다.
반복되어 이런 시간들이 쌓이면
분명 비교평가가 잘되는 시간이 올거에요!!
마지막으로 비교평가와 단지비교장표
정리해보도록 하겠습니다!
긴글 읽어주셔서 감사합니다!
단지비교양식.pptx
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