관련 강의
서울투자 기초반 - 투자할 수 있는 서울 아파트 찾는 법
주우이, 양파링, 잔쟈니, 권유디
지난달 규제가 나오면서 이제 수도권을 투자하기 어려울 거 같은데 수도권 앞마당을 만드는게 맞나 혼란스러웠지만 환경안에 있기 위해 우선 서투기를 신청했습니다. 하지만 신청하고 나서도 어차피 당장 투자로는 못할텐데 환경안에서 앞마당을 만들기위해 투자해야하는 시간과 노력이 헛되는건 아닐까 괜히 의심스러워 1주차 강의까지만 들어보고 취소를 할까도 생각했습니다. 그런데 이번 2주차 강의를 들으며 현재 만들고 있는 앞마당과 이 시장에서 내가 해야 할일을 그저 하기로 혼란스러운 마음을 깔끔히 정리할 수 있었습니다.
A지역 분석: A지역에 대해 다른 강의에서도 여러번 듣긴 했지만 앞마당이 아니었고 언덕이 유명하다고 해서 사실 관심 지역은 아니었습니다. 그런데 강의를 통해 이래서 A지역이 매력적인데 가격이 가치 대비 저평가 되었다고 하는구나를 알 수 있었고 추후 앞마당을 만들 기회가 생긴다면 우선적으로 만들어봐야겠다는 생각이 들었습니다.
A지역에서 교통과 위치가 정말 압도적인데 비해 가격이 다른 지역에 비해 저평가된거 같다라는 생각이 들었습니다. A지역 자체의 가치,입지분석보다 사실 저에게 이 강의를 통해 배울 수 있었던 부분은 A지역의 특징을 통해 다른 지역을 분석해볼 수 있는 기준이 세워졌다는 점입니다. 사실 저는 주로 경기도의 택지 위주에 살면서 균질성, 평지,대단지, 직주근접(핵심직장 밀집 지역 아님)이었기 때문에 서울의 입지를 잘 공감하지 못했습니다. 언덕이 많거나 대단지이지만 나홀로이거나 균질성이 떨어지거나 이런 곳인데 왜 여기가 이 가격이지 이런 의문이 계속 들었는데 이번 강의를 통해 교통, 위치의 중요성 뿐 아니라 지역에 따라 가격에 영향을 미치는 요소가 수도권 안에서도 이렇게 다를 수 있고 대단지의 힘 또한 가치가 될 수 있다는 것을 알 수 있었습니다. 또한 서울에서 뉴타운을 통해 현재 보이는 가치 뿐 아니라 미래에 더 좋아질 수 있는 가치까지 배울 수 있었습니다.
비교평가를 통해 비슷한 가치를 가지는 지역들에서 가격을 비교해보니 A지역이 더욱 매력적으로 느껴졌습니다.
A지역 분석을 통해 배울 수 있었던 것은 잘못된 고정관념을 버릴 수 있었다는 것입니다. 1인가구가 많다고 해서 안된다는 인식이 얼마나 무지한 인식이였는지 실제 통계를 통해 확인할 수 있었습니다.
- 새롭게 알게 된 점 중 22년 이후에 입주한 단지들의 전고가 없기때문에 신축의 경우 아직 시세를 형성하지 못했고 시간이 지나야 그 지역의 대장아파트가 결정된다는 점이었습니다. 입주한지 1-2년밖엔 안된 경우 시세가 없어서 해당 아파트를 당장의 실거래가만 보고 잘못 판단하고 있었구나 라는걸 깨달았습니다.
4. 공급에서 입지기준대로 수요랑의 1배수 안이면 당연히 안정적이겠구나라고 생각했던 부분에 대해서도 A지역의 사례를 통해 상황에 따라서는 초과공급이 아니어도 일시적으로 주의해야할수 있다는걸 확인할 수 있었고 저의 앞마당에서 함께 확인해 봐야 할 부분으로 체크할 수 있었습니다.
5. A지역 분석을 통해 저의 앞마당에 적용해 볼 점으로 생활권 순위를 파악할때 순위를 매기는게 헷갈리거나 어려울때가 있는데 그런경우 생활권별로 대장,대표단지들 가격을 비교해 본다는 점을 배울 수 있었습니다. 지난주 분임을 다녀오고 지금 만들고 있는 앞마당 생활권 순위를 정할때 어려운 부분이였는데 딱 필요한 부분이었습니다.
6. A지역 분석을 통해 우선순위를 다시 정리할 수 있었습니다. 종종 호재,개발될 생활권에 가치를 혼동하는 경우가 발생하는데 우선순위는 이미 자리잡은 생활권이 우선순위임을 꼭 기억하도록 하겠습니다.
7. 강의 내용 중 와닿았던 점으로 평형별로 하락률이 다른데 그렇기때문에 평형별 가격비교가 필요함을 알수 있었습니다. 그리고 실제로 이번달 만들고 있는 앞마당의 시세를 조사하는 와중에 20평대에 비해 30평대가 아직 많이 오르지 않았음을 확인할 수 있었습니다. 이때 20평대 방3,계단식이 먼저 반응한것이 맞지만 우선순위가 높은것이 빨리, 많이 올라가되 30, 10평대는 시간이 필요함을 알 수 있었습니다.
8. 이번 강의를 통해 가장 인상깊었던 점은 10.15규제때문에 기존 매전차이를 통해 투자를 진행했다면 규제지역의 경우 실거주를 하는 상황에서 예산을 어떻게 정해야하는지 궁금했는데 이 부분을 깔끔하게 순서대로 정리해주셔서 그대로 적용해 볼 수 있었습니다. 특히 단순히 주담대 가격만 생각해보고 끝내는게 아니라 2년뒤 자산재배치를 할 때 순서, 주의사항이 무엇인지까지 제가 어떤 부분을 놓쳤는지 확인할 수 있었습니다. 단순히 주담대 받을 수 있는 금액만 최대로 고려해서 매수했다면 2년뒤 자산재배치 하는 경우 여러가지 어려움을 겪을수도 있었겠구나란 생각에 아찔했습니다. 2년뒤 전세를 주고 나왔을때 전세금으로 주담대를 모두 상환해야하고 내가 다시 이사할 임대보증금까지 염두해서 적정선에서 대출을 받아야 한다는 것을 꼭 기억하고 이번달 앞마당에 적용하겠습니다.
9. 마지막으로 22년에 월부에 들어왔지만 1년중 환경안에 있는 기간보다 환경밖에 있었던 기간이 대부분 더 길었고 내년 복직을 앞두고 그전에 투자를 끝내고 나는 잠시 또 떠나있어야지 라는 계획이었습니다. 그런데 이번 양파링님 강의를 들으며 기존의 제 생각대로 하는게 하는것도 아니고 안하는 것도 아니고 제대로 하는것은 아니었다는것을 깨달았습니다. 그저 지금 할 수 있는 일을 꾸준히 하며 시장에 계속 살아남는것이 중요하기때문에 내년 복직 이후에도 지금처럼 몰입까진 못하더라도 환경안에 있으며 내가 지금 할 수 있는 일을 하는것으로 마음 먹을 수 있었습니다.
