[내마중 21기 39조 에머랄드] 2주차 강의 후기 - 정말 용하신 용용맘맘맘님 비교평가 확실히 알려주시네요 ^^

난 58세 월린이 이다.

연식이 있다보니 점쟁이한테 인생 살면서 몇 번 가 본 적 있다(부끄 ^^)

(종교 있는 분이 들으면 “헉, 못써요. 미신이에요. 그러지 마요.” 하시겠지만

 재미 삼아, 때론 답답해서, 때론 그냥 인생 상담하듯 가 본 적 있다)

용하다고 해서 갔는데 뭐 걍 그랬다 ^^;;

정말 용하다고 느껴본 적이 있었나?  으음….. 없는 것 같은데?

그냥 끼워 맞추기 식으로 생각하면 뭐 그럭저럭 대~~충 맞는다고 해야 하나?

집에 큰 나무 있어? 없는데요. 있음 안 좋은데 다행이네. 뭐 이런식? ^^

오늘 용맘님의 2주차 내마중 강의

[현장에서 직접 적용할 수 있는 내집 마련 모든 것]은 용했다.

특히 부제로도 달려있는 가치평가, 비교평가 부분이 정말 좋았다. 용하다 용해 ^^ 

용맘님이 내집 마련으로 월부를 시작하셨다고 해서

내집 마련 강의에 더 신뢰감이 가고

더 최적화 되셨다고 느껴지는데 그런 용맘님의 2주차 강의는 

마련이들의(내마중 강의 수강생을 일컫는 아주 귀여운 애칭^^) 어려움을 어루만져 주시는걸로 시작되었다. 

이제 뭘 사야하는거지? 호가는 오르고 다 비싼 것 같고, 단지마다 어떻게 비교해야는지 모르겠고

비교평가는 어떻게 해야 하지? 상급지 소형평수 vs 하급지 국민평형? 지방은 학군지야, 신축이야? 

실거주 하는게 맞을까? 규제지역에 내집마련 지금이라도 해야 하나? 비규제지역을 봐야 하나? 

이렇게 고민되고 헷갈리는 것은

누군가 정해주길 바라고 알려주길 바라고 찍어주길 바라는 잘못된 방식에서 나온다고 하셨다.

그럼 내집마련의 올바른 방식은 무엇이냐?

1. 단지 가치에 대한 파악,

2. 단지 가격에 대한 파악,

3. 가치 대비 가격이 싼가?  순서대로 따져본 후

==>  스스로 결정

그러면서 우리의 선택은 무엇일지 

예시를 주시면서 물어 보셨고, 설명도 해주셨다.

광명 신축 vs 관악구 구축

대구 북구 신축 vs 대구 수성구 구축

(흐음, 재미지다 ^^)

1. 가치

가치가 중요한 이유는 내가 집의 가치를 제대로 알고 있어야

내집 마련을 하고나서 그 이후로도 흔들리지 않고 내가 내집을 잘 지켜나갈 수 있기 때문.

※ 단지 가치를 실제 적용하는 것은

 입지 가치(땅, 교통, 직장, 학군, 환경) 와

 상품 가치(연식, 세대수, 브랜드)를 따져보는 것인데,

 어떤 단지는 입지 가치가 훨씬 크고, 어떤 단지는 입지 가치와 상품 가치가 반반씩이라 둘 다 봐야 하고

 어떤 단지는 상품 가치가 입지 가치보다 훨씬 크게 작용한다.  

이때 땅의 가치는 수도권은 장기보유 관점에서 결국은 직장이 많이 위치한 강남과의 접근성, 

지방에서는 선호도가 압도적이어서 계속 거주하고 싶은 곳이 땅의 가치가 있는 곳이다.

교통의 가치는 

수도권은 교통이 매우 중요하므로 각 개별 단지별로(무조건 급지별이 아닌) 주요 업무지구와의 거리, 시간, 환승여부,  

지방에서는 교통 민감도가 덜하므로(웬만하면 직장까지 1시간 이내) 1시간이 넘지만 않으면  환경과 학군이 더 중요.

직장은 

수도권은 직장이 몰려있는 업무지구가 가까운가? 업무지구 중에도 대기업이 몰려있는 곳인가?

 (좋은 직장이 몰려있는 곳은 매매가, 전세가도 높음. 계속해서 매매가, 전세가에 영향 줌)

  지방은 직장이 가깝다는 이유만으로 선호도가 높은 것은 아니라서 여기서 아이 키우고 살고 싶은가? 가 중요.

학군은

초중까지 안정적인 장기 거주를 희망하므로 학업성취도와 특목고 진학률로 체크하되 학교뿐 아니라 

학원가 접근성도 확인, 수도권은 강남구, 양천구, 분당구가 유의미한 학군지, 

지방은 대구 수성구, 울산 옥동이 학군으로 유의미

(지방은 신축이 선호요소 1순위지만 학군지로 굉장히 유의미한 단지라면 고려해 볼 필요 있음)

환경은

수도권, 지방 모두 살고 싶은 곳인가? 가 중요.

유해시설 없고 편의시설 여부 확인.

이 입지 가치들 중 ‘환경’과 비슷한 맥락인

상품 가치(연식, 세대수, 브랜드)

이 상품 가치는 수도권에서는 특히 입지 가치와 같이 있을수록 사람들이 선호한다고~(으음, 좋은데 더 좋아 ^^)

예) 수많은 뉴타운 중에는 강남과 가까운 뉴타운일수록 가치가 올라감. 뉴타운은 시간 오래 걸리고 비싸니

     뉴타운 근처 기축단지를 보는 것도 방법

지방에서는 수도권보다 상품 가치가 압도적임. 특히 연식!!! 나 여기 살아~ 라는 말이 나오는 곳이

(지방 사람들이 특히 좋아하는 그들만의 선호단지가 있음 ^^) 아니라면 연식과 규모가 압도적인 지방의 상품 가치.

자아, 이 모든 것을 정리했을 때

(용맘님은 계속 중간중간 정리, 정리, 마지막 원페이지 정리를 해주셔서 정말이지 쏙쏙 정리가 되고 너무 좋아요 ^^) 

수도권은 땅, 교통, 환경, 학군이 중요(특히 땅과 교통)

지방은 환경, 학군, 교통이 중요(특히 환경과 학군)

2. 비교평가

그동안 투자 강의를 먼저 들으면서 비교평가 수차례 들어왔고….항상 어려웠다 ㅜㅜ

오늘 용맘님이 아주 명쾌하게 정리해 주셨다.

특히 내집 마련에서 비교평가에는

그동안 투자 강의에서의 비교평가에(가치 대비 가격) 하나가 더 들어가 있었는데

그건 바로 ‘나의 상황’에 따른 비교평가 이었다. 

              (직장까지 거리, 가족 구성원,  대출금액 등)

즉, 가치, 가격, (나의)상황과의 교집합~

그래서 비교평가의 3단계는

1. 지역내 비교평가
2. 지역간 비교평가
3. 상황별 비교평가 이다. 

지역내에서 비교평가를 해서 한 지역당 최종 몇개 단지씩을 뽑아놓고

지역간 비교평가를 해서 다시 몇개 단지를 뽑고

마지막으로 내 상황별 비교평가를 해서 최종단지를 뽑는다.(오우, 깔끔해 깔끔해 ^^)

비교평가의 본질은 

비슷한 가격이면 어디가 더 낫지? 이다.

그래서 이런 식으로 빈칸을 채울 수 있고 정리할 수 있으면(대답할 수 있으면)  된다.

 1. 지역내 비교평가

   <핵심> 그 지역에서 사람들이 무엇을 좋아하는가? 를 알아내는 것이 중요

       … 지역마다 사람들이 좋아하는 요소가 다름. 학군? 교통? 

            어떤 것이 첫 번째 선호요소일지 파악하는게 중요하고, 선호요소에 따른 내집마련 우선순위를 정해야 됨.

            이때 연식이 비슷하다면 입지가 우선인 곳을 선택,

                   조건이 비슷하다면 하나라도 더 장점이 있는 곳을 선택,

                   연식이 다르다면 10년 뒤 더 가치가 남을 곳을 선택

2. 지역간 비교평가

    에구 에구, 나는 항상 이게 정말 어려웠다. 25년 6월 시작한 월린이라 앞마당도 몇 개 안되지만 

    그 적은 수의 앞마당으로도 지역이 달라지면 비교평가 더 어렵당 ㅜㅜ

    여기서도 용맘님의 명쾌한 솔루션!

    너무 많은 조건을 한 번에 비교하려고 하면 어려워집니다.

    같은 연식끼리, 같은 평형끼리 이런식으로 공통점을 먼저 묶으세요.          

    그러면서 9억대 내집마련을 가정해서 30평대끼리 묶어보고 비슷한 연식의 같은 평형끼리 묶어보고 하는 

    실례를 보여주셨다. 그렇게 묶어서 땅, 교통, 학군, 환경을 비교하고 가격, 전고점, 실거래가까지 넣어본다. 

    (오우, 이거야. 이렇게 했어야 해. 정말 상쾌통쾌명쾌 뻥 뚫어뻥 ^^)

    가격에 대한 판단은 전고점 돌파했나? 최근 실거래대비 올랐나?

    물론 전고점 뚫었어도 최근 실거래가 대비 올랐어도 살 수는 있다고 하셨다.

    10년 장기보유한다는 관점에서 용맘님은 전고점 뚫었어도 어떤 기준을 정해놓고 매수를 하겠다고 

    결정하시는지도 알려주셨다. 내가 얼마까지는 떨어져도(최근 실거래가? 직전 전고점? 직전 전저점? 

    아님 이 셋 모두?) 10년 보유 장기관점에서 괜찮다라는 기준을 정해놓으면 흔들리지 않고 지킬 수 있다고 하셨다.

    오우, 이런거 처음 들어보는데? 그래, 내가 가치판단을 하고 이 가격에도 살 수 있다 매수 결정했다면

    이런 기준도 정해두는게 좋겠구나 암암 ^^ 

    마지막으로 이런 비교를 해도 그래도 비슷한 단지들끼리는 어떻게 하냐고?

    그건 이 단지들이 가치가 거의 비슷해서 그렇다고 ^^

    그땐 무얼 하나 막 고른다는 개념보다는 나의 상황을 대입해서^^ 결정. 

    이게 바로 step3(ㅎㅎ step by step 오예~~~)

3. 상황별 비교평가 (고려사항)

    -. 가족구성원 : 싱글인가, 신혼인가, 3~4인 가족인가

    -. 중요하게 여기는 것 : 학군? 직장거리?

    -. 보유목적 : 장기 실거주? 이후 추가매수?

 이런 것들에 따라 단순 투자와는 다른 결정을 할 수 있다는걸 짚어주셨다.

그리고 써어~비스 ^^

케이스별 비교평가 : 동별 가격차이가 많이 날 때는 어떻게 봐야할까?

                             지방에서는 어떻게 봐야 할까?

이거 정말 소중한 팁을 알려주셨다. 보통 언덕이나 경사 심한 대단지가 거의다 동별 가격차이 많이 나고

현재 아직 많이 저렴한 지방투자시 어떻게 비교평가할까 궁금했는데         

역시 상쾌통쾌명쾌(ㅎㅎ 변비약 광고 아닙니당) 하게 짚어주셨다.

지방은 인구가 중요, 인구수가 곧 수요인데, 도시규모에 맞춰 환경요소(연식) 비중을 결정,

도시 규모가 작을수록 연식이 더더 중요, 광역시 학군지 정도만 구축 고려

결국 결론은 오늘의 강의 내용을 자알 숙지해서 이걸 채울 수 있으면 됨.

★★★

마지막으로 내집 마련에 도움을 주는 유용 싸이트들, 사용법, 네이버에 알림등록 단지 설정하기, 

월급쟁이 부자들 부동산 중개까지 친철하게 다 알려주셨다. 아주 뭐 아주나(아낌없이 주는 나무) 그 자체였다. 

지난달 지투기 들을 때 월부에서 온 알림으로 내마기 라이브 코칭을 용맘님이 하시는 걸 신청해서 잠시 들었다.

(지투기 조모임 시간과 겹쳐서 끝까지 듣지는 못했지만……) 그래서 내마중을 신청했는지도 모른다. 물론 서로 다른 강좌를 얼른 7개 들어서 아너스가 되고 싶은 흑심도 솔직히 있다. 계속 환경에 있고 싶은데 강의비도 아끼고 싶어서요 ^^;; 참, 똑부러지게 말씀 잘 하시네(죄송, 제가 연식이 많아서 사실 월부 강사님들이 다 존경스럽고 대단하면서도 귀엽기도 해서요) 약간 깐돌이 스타일(허걱, 진짜 죄송) 근데 정말 똑부러지고 친절하고 가려운 곳 긁어주는 완벽한 효자손같은 강의였다. 그래서 용하다, 용해~ 라고 ^^

강의 후 질의응답도 너무 친절하게 다 받아주시고 원래 월부에서 정해주신 시간보다 용맘튜터님이 자청해서 30분 연장도 해주셨다. 궁금증 다 풀고 가라고. 이래서 오프강의가 매력 있다. 거인의 어깨를 살짝 올라탔다 내려오는 느낌? ^^

오늘 강의 지원하고 준비해 주신 루나님, 클로이님께도 감사드려요(월부는 얼굴보고 뽑나 봐요. 죄다 선남선녀분들 ^^) 간식도 맛났어요. 클로이님, 우리조 폭파되게 생겨서 전화 주셨을 때 조장 수락 못해서 죄송해요. 비록 조는 폭파되고 희망하는 지역이 아닌 곳에 배정되었지만 이번 한 달 열심히 해보겠습니다. 용맘님의 마지막 말씀 되새기면서요.

지속할 에너지도 포기할 에너지도 

다 내 안에서 나오는거라면

지속할 에너지에 집중해 보세요.

지금 할 수 있는 것을

하나씩 해나가셔야 합니다.