# 개인적인 사견이 들어가 있을 수 있습니다.
1.
지난 해부터 시작된 서울 상승장의 주된 매수 주체는
실수요자였습니다.
지방에서 원정 투자를 한 수요도 있지만
취득세 등 세금적인 측면으로 인해 투자자가 적극적으로
움직이지 어려운 상황속에서 LTV 70%라는 규제 완화
정책을 활용하여 실수요자들이 적극적으로 움직였다고
생각합니다.
2.
서울 투자를 위해 지속적으로 시장을 봐왔을 때
실수요자들이 왜 전세가 아닌 매수로 돌아섰는지
생각을 해봤습니다.
맨 처음엔 아마도 익숙하게 전세를 살기 위해
연장계약을 생각하거나 조금 더 좋은 지역으로
전세를 살려고 생각했지만 전세매물이 지속적으로
감소하면서 이럴거라면 매수를 하는게 더 좋지
않을까 라는 생각의 흐름이 이어지면서 대출과
함께 종자돈으로 감당가능한 지역을 적극적으로
매수한게 아닐까 생각합니다.
서울 아파트 불패라는 인식이 지난 코로나
상승장을 통해 온전히 기억에 남아있기에
사람들의 이런 생각 흐름은 자연스럽다고
생각합니다.
3.
kb부동산 전세 수급지수를 살펴본다면
지난해부터 지속적으로 상승하여 현재는
160까지 이르고 있는데
일반적으로 수급지수가 150을 넘는다면
전세 매물이 거의 없고 수요가 몰리는
시기로 볼 수 있어 전세가 상승 압력이
강하게 오는 시기라 볼 수 있습니다.
이로 인해 세입자들의 거주 안정성이
크게 떨어지고 이들은 높은 가격의
전세가를 감당하거나 매수세로
돌아설 가능성이 높다고 생각합니다.
4.
계약갱신권의 사용과 과거 전세로
거주하던 임차인들이 실거주로
돌아서면서 과거에 비해 임차인
거주 비율은 줄어들었고 매물이 줄어든
것이 맞지만 그에 대한 수요도 일정부분
감소했을거라 생각합니다.
그래서 과거와 같이 매물이 없다 = 전세가 상승
공식이 빠르게 적용되지 않고 텀을 두고
이뤄진다고 생각합니다.
5.
전세가가 오르는 것은 거의 기정사실이지만
속도와 그 폭은 여러가지 규제에 따라
비정상적으로 흘러가고 있고 중요한건
사람들의 심리라고 생각합니다.
6.
높아진 전세가를 그대로 받아들일지
아니면 규제속의 불안속에 매수세로 돌아서면서
전세가가 큰 변동이 없을지는 앞으로의 정책과
시장 흐름에 따라 결정될 것 같습니다.
비정상이 정상처럼 보일 수 있는 복잡한 규제시장이기에
과거 데이터는 참고를 하되 반드시 그렇게 안될수도
있다는 생각을 해야할 시기가 아닐까 생각합니다.
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