안녕하세요! 오랜만입니다!
월급쟁이부자들 중개법인 대표공인중개사 디수(장지수)입니다.
최근 ‘구해줘내집’을 통해 정말 많은 분들의 내 집 마련을 함께 도와드리다 보니 칼럼이 뜸했는데요!
그만큼 이번에는 더 알찬 정보를 준비해왔습니다.
바로 요즘 가장 많이 문의주시는 ‘토지거래계약 허가제도’입니다.
10월 15일 주택시장 안정화 대책 이후 기존 강남 3구 + 용산에서 서울 전 지역 및 경기 일부 지역
까지 새롭게 허가구역으로 확대되면서 이제 정말 수도권에서 집을 사려면 나라의 허락을 받아야 하는 시대가 왔습니다.
‘구해줘내집’을 통해 집을 찾으시는 분들이 가장 많이 주시는 토지거래계약허가에 대한 질문과 답변을 공유드립니다!
토지거래계약허가 제도란?
토래거래계약허가란 허가구역 내에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하거나, 허가 받은 사항을 변경하고자 하는 당사자는 공동으로 구청장의 허가를 받아야 하는 제도(부동산거래신고법 제11조)입니다.
토지거래? 그럼 아파트도 대상인가요?
네! 맞습니다. 아파트도 토지거래계약허가의 대상입니다.
모든 아파트는 주거지역에 위치하는데, 대지면적이 6㎡ 초과되는 아파트들은 허가 대상에 들어갑니다!
예시를 들어보겠습니다!
· 대지면적 : 10,000㎡
· 대지권비율 : 23.5/10,000 (등기부등본)
⇒ 총 취득하려고 하는 토지면적 : 대지면적×대지권비율 = 23.5㎡
☞ 허거대상면적 6㎡ 초과에 해당하므로 허가를 받아야 합니다.
토지거래계약허가를 받지 않고 계약을 진행하면 어떻게 되나요?
토지거래계약허가 시행일(2025. 10. 20.)이후 계약건에 대해서 허가를 받지 않은 경우 무효입니다.
또한 허가 또는 변경허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 사위 또는 부정한 방법으로 허가를 받아온 자는 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시의 당해 토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액 이하의 벌금에 해당합니다.
오피스텔, 다른 주택도 허가대상에 들어가나요?
아파트형 도시생활주택, 주상복합 아파트 모두 허가 대상에 들어갑니다.
단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 상가주택, (주거용) 오피스텔, 토지 등은 허가 대상이 아닙니다.
허가대상 여부는 허가신청 당시의 건축물대장을 기준으로 판단합니다.(건축법 시행령 별표1에 따른 아파트)
실거주 의무가 있다고 하는데 맞나요?
네 맞습니다! 2년간의 실거주 의무는 원칙적으로 취득시점부터 발생합니다.
허가 관청은 통상적으로 허가신청부터 잔금·등기까지 4개월 정도 소요되는 점을 감안하여 허가일로부터 4개월을 기준으로 신청인의 토지이용계획서상 입주시기에 대한 허가 여부를 판단합니다.
처리 기간은 얼마나 되나요?
신청서가 접수된 날로부터 15일 이내이나 이는 영업일 기준이어서 통상 주말 포함 3주 정도 생각하시면 됩니다.
그렇다면 대책 이후 매매 계약의 절차는 어떻게 되나요?
토지거래계약 허가가 필요한 경우, 전체 계약 절차는 다음과 같이 진행됩니다.
매매약정서 작성
매도인과 매수인의 상호 합의로 ‘매매 약정서’를 작성하게 됩니다. 이 단계는 정식 계약이 아닌, 거래 의사를 명확히 합의하는 단계입니다. 이때 매수인은 매도인에게 매매 약정금을 지급하며, 허가가 승인되면 해당 약정금은 계약금의 일부로 편입됩니다. 약정금은 법적으로 정해진 금액은 없으나, 현장에서는 통상 2천만~3천만 원 수준으로 합의하는 경우가 많습니다.
'토지거래계약허가’ 제출 서류준비
매도인과 매수인은 협의하여 ‘토지거래계약허가’ 제출 서류를 준비합니다.
‘토지거래계약 허가신청서’, ‘토지이용계획서’, ‘토지 취득자금 조달계획서’ 등 여러 서류가 포함되며, 이를 관할 시·군·구청에 직접 제출해야 합니다. 대리인이 제출시 매도인과, 매수인의 위임장과 신분증 사본이 필요하니 참고해주세요.각 서류의 작성 방법과 유의사항은 다음 편에서 자세히 다뤄드리겠습니다.
토지거래허가 신청
관할 시·군·구청에 접수된 신청서는 영업일 기준 약 15일간 허가 심사가 진행됩니다.
이 과정에서 담당 부서는 제출된 서류를 검토하며, 매수 목적(실거주)이 적법한지를 중심으로 허가 여부를 판단합니다.
허가 후 본계약 체결
허가가 승인되면 보통 허가일로부터 약 3일~일주일 이내에 매도인과 매수인이 만나, 약정서에 기재했던 조건 그대로 정식 매매계약서를 작성합니다. 이 시점부터 계약의 법적 효력이 발생하며, 이후 소유권 이전 등기 절차도 진행할 수 있습니다. 단, 등기 진행 시에도 토지거래허가증 제출이 필수라는 점을 유의하셔야 합니다.
입주 및 실거주 의무
허가구역에서 아파트를 취득한 경우, 허가일 기준 4개월 안에 실제로 거주를 시작해야 합니다.
입주만 해두는 것으로는 부족하며, 최소 2년간 계속해서 실거주해야 합니다.이 요건을 충족하지 못하면 허가가 취소되거나 과태료 부과 등의 제재가 뒤따를 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.
토지거래허가구역 내 매매는 처음 접하면 복잡해 보일 수 있지만, 절차와 준비 서류만 정확히 이해하면 충분히 수월하게 진행할 수 있습니다. 마지막으로 정리해보면
매매약정서 작성 → 허가 신청(자금조달계획·거주계획 심사) → 허가 승인 후 정식 계약 → 4개월 내 입주 + 최소 2년 실거주
오늘 정리해드린 내용이 많은 분들께 작은 길잡이가 되었길 바랍니다.
다음 편에서는 토지거래계약허가에 필요한 서류들을 어떻게 작성해야 하는지 하나씩 차근차근 안내드리겠습니다.
감사합니다.
