포-하-

안녕하세요 포도링입니다.

오늘의 주제는 두둥

단.지.분.석

어때요. 두근두근하지 않나요?

ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

사실 저는 이전에도 단지분석 글을 썼던 적이 있습니다.

단지분석이 재미없는 친구를 위해서 1 (feat. 생활권분석, 단지분석 방법) [포도링]

https://weolbu.com/s/IdqkPRaWRq

단지분석이 재미없는 친구를 위해서 2 (feat. 수익률분석)

https://weolbu.com/s/IdqliuSqxq

근데 생각해보니,

따라하기 어려울 수 도 있겠다

라는 생각이 들더라구요.

그리고 이 글을 쓴지도 

어느덧 1년정도 지나기도 했고요.

그래서 이제 4년차투자자가 

알려주는 ⭐단계별 단지분석방법!!!!!!⭐

시작합니다.

(크게 안바뀜 주의)

1 단계 : 초보

(임장보고서 5개 이하)

키워드 : 단지 선호도 (특징) 확인 

단지의 입지와 가격을 연결시키는 과정

일단, 초보라면? 

단지분석은 ⭐생활권 별로 상, 중, 하 1개씩 총 3개⭐만 해봅시다.

(보통 생활권이 4개 이상이니 최소 12개이상 해봅시다)

상, 중, 하는 어떻게 아냐구요?

어려우면 현재 매매가 별로 끊으세요.

예를들면 현재 생활권 단지들이 5~7억대다

5억대 = 하 / 6억대 = 중 / 7억대 = 상

이렇게요.

1) 단지의 입지 표시 

• 단지 위치
• 주변 학교 위치 및 학군
• 교통 (강남, 여의도, 도심)

=> 단지의 입지를 확인

2) 단지의 가격 표시

• 현재 호가 (네이버 매물 캡쳐)
• 실거래가 (아파트 실거래가 캡쳐)
• 수익률 (아파트 실거래가 캡쳐) (할 수 있다면 해보기)

=> 단지의 현재 가격을 확인 (적정 가격 및 분위기 확인)

3) 느낀점. 투자에 대한 생각 

• 단지/매물임장 후 느낀점, 알게된 점
• 그래프, 거래량, 가격에 대한 내 생각
• 투자 결론

=> 단지의 입지와 가격, ⭐현장임장⭐ 내용을 종합하여 투자생각 작성
(비싸다.. 싸다.. 투자로 보면 좋을 것 같다.. A단지보단 좋은거 같다.. 등등)

+ 비슷한 가격이 단지 가져오기 (할 수 있다면 해보기)

=> 비슷한 가격의 앞마당 단지를 가져와서 ⭐투자 우선순위⭐ 생각해보기

(비교평가 연습)

2 단계 : 중수

(임장보고서 10개 초과)

키워드 : 생활권 선호도 확인 + 단지 선호도 (특징) 확인

단지의 선호도를 생활권 내에서 나래비해보는 과정

자 이제 여러분은 초보를 벗어났습니다.

여러분은 일단 초보 단지분석에서 크게 변하지 않습니다.

대신 ⭐모든 단지⭐를 다 분석하세요.

그리고 단지가 워낙 많기 때문에

생활권별 요약을 추가해봅니다.

4) 생활권 분석 (요약)

• 상, 중, 하 / 연식별로 그래프 상승 흐름 확인
• 시세지도 표시 (앞에서 쓴 시세지도 복붙)
• 단지 매매/전세/투자금/전고점 확인
  (엑셀에 정리해두면 나중에 시세트레킹, 전수조사, 투자에 활용하실 수 있어요!)
   

=> 생활권을 크게 보면서 ⭐생활권 내 단지 선호도⭐ 확인

=> 단지 선호도 (상, 중, 하)별 상승 흐름 특징 확인

3단계 : 고수 

(임장보고서 15개 초과)

키워드 : 생활권 선호도 확인 + 단지 선호도 (특징) 확인 + 수익률로 더 버는 투자 확인

투자 우선순위를 세우는 과정 (더 버는 투자)

자 이제 여러분은 고수가 되었습니다.

이제는 ⭐유의미한 단지⭐를 골라서 분석하세요.

상, 중, 하 + 매임하고자 하는 저평가 단지

등을 골라서 단지분석하세요.

그리고 이제 우리는

⭐어떻게 하면 더 버는 투자를 할 수 있을까?⭐

고민해야합니다.

5) 수익률 분석

• 현재 매매/전세/투자금/전고점 표시
• 과거 투자적기 (최고 전세가율)에서의 매매/전세/투자금 확인 (호갱노노 활용)
• 현재 전고점까지 도달했을 때, 수익, 수익률 확인 (호갱노노 활용)
• 현재 매매가에서 전세가가 70%까지 올라준다면? 투자 시나리오 그려보기
  (행복회로 돌리는 과정ㅎㅎ)

=> ⭐더 벌수 있는 단지의 특징을 확인해서, 투자에 적용⭐

=> 생활권 내 투자 우선순위 세우기

4단계 : 초고수 

(임장보고서 30개 초과)

키워드 : 여러 정보를 한번에 종합적으로 분석

위 1~3단계의 최종판

자 이제 여러분은 초고수입니다.

여러분은 단지의 입지, 가격을 하나하나 보지 않아도,

머릿속에 단지 선호도와 투자 우선순위가 잡혀있을 겁니다.

(그렇다고 하세요.. ^^.. 아니라면 고수로 돌아가세요)

이제부턴 종합적인 분석 들어 갑니다.

어려운 건 아니고,

위에서 다 했던 내용들을 

요약해서 쓰는 과정이라고 보시면 됩니다!

1) 생활권 분석

• 생활권 지도에 생활권 및 단지 특징, 단지 상/중/하 표시
• 상, 중, 하 대표단지 그래프 분석
• 현재 매매/전세/투자금/전고점 확인

=> 생활권 내에서 동별, 단지별 우선순위 잡기

2) 생활권 내 단지 선호도 확인

• 생활권 분석에서 헷갈렸던 단지 우선순위 확인하기

=> ⭐해당 생활권의 핵심 선호요소 확인하기⭐

3) 수익률 분석

• 현재 매매/전세/투자금/전고점 표시
• 과거 투자적기 (최고 전세가율)에서의 매매/전세/투자금 확인
• 현재 전고점까지 도달했을 때, 수익, 수익률 확인

=> ⭐더 벌수 있는 단지의 특징을 확인해서, 투자에 적용⭐

=> 생활권 내 투자 우선순위 세우기

4) 가격 분석

• 대표단지들 현재 호가/실거래가 확인

=> ⭐시장 분위기 확인⭐

-끝-

저는 사실 아직도 매달

단지분석 방법이 바뀌는데요.

왜 계속 바꾸나면..

어떻게하면 이 지역을 더 잘 파악할 수 있을까?

어떻게하면 투자 우선순위를 더 잘 세울 수 있을까?

어떻게하면 여기서 투자 기회를 잡을 수 있을까?

라는 생각을 끊임없이 하기 때문입니다.

⭐진짜로 내가 투자한다는 마음⭐

으로 하기 때문이예요

단지분석 기계적으로 하지 마세요.

몇 장밖에 못하더라도, 

진짜 투자한다면 어떻게 이 단지를 바라볼지 고민해보고,

여러분의 생각을 자유롭게 써보며 재밌게 하세요!

충분히 하실 수 있습니다.

화이팅 ♥