안녕하세요
언제나 아낌없이 모든 걸 드리고 싶은 한영혼 원쏘울입니다 :)
저 역시도 현재 시장에서 투자를 준비하고 있는 상황으로써,
아직 많이 부족하고 경험을 통해 성장하고 있는 한명의 투자자로써,
저와 같이 현재 시장에서 투자를 위해 고군분투 하시는 분들께
조금이나마 힘이 되었으면 하는 마음에 제가 현장에서 경험하면서
겪고 배운 것들을 글로써 풀어보려고 합니다.
- 거기 아니면 여기 (월급쟁이부자로 은퇴하라 너나위멘토님 p.311-3)
가장 좋은 물건을 찾았다면, 매도자와 가격을 협상할 차례다. 투자 고수들의 거래 경험담 중에는, 유려한 말솜씨와 뛰어난 협상력으로 엄청나게 저렴한 가격에 좋은 부동산을 매입한 사례가 소개되지만, 실제 현장에서는 그렇게 드라마틱한 가격 협상을 끌어내기란 쉬운 일이 아니다. 그리고 정작 가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다. 투자자가 관심 있는 물건을 매입하려는 시점의 전반적인 시장 분위기가 협상에 가장 큰 영향을 미친다는 뜻이다. 절대적으로 매도자 우위인 시장에서 자칫 매물의 가격을 깎으려 했다가는 물건을 놓치게 될 수 있다. 매도자와 매수자를 둘러싸고 있는 시장의 거대한 분위기가 이미 그러하면, 개인의 노력이나 경험치가 빛을 발하기 쉽지 않기 때문이다.
앞서 말했지만, 나는 매도자 우위인 시장에서는 웬만해서는 부동산을 매수지 않는다. 다만 시장이 흘러가는 과정에서는 크고 작은 흐름도 자주 생기고 없어지게 마련이므로 너무 조급해할 필요가 없다. 대표적으로, 정부의 각종 부동산 규제나 금리인상 같은 소식은 일반인들에게는 부동산 시장의 엄청난 악재처럼 비칠 것이다. 이렇게 매도자의 심리가 위축되는 시기에 장마철이나 여름 휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 겹치면, 부동산 시장이 얼어붙을 수밖에 없다. 그런데 바로 이러한 시기가 매수자 입장에서는 가격 협상에 매우 유리한 상황이 된다는 걸 기억하라. 매수자 우위 시장으로 전환 되는 것이다.
그러나 초보 투자자(바로 저)는 이처럼 매수자에게 유리한 시장이 됐음에도 단지 어서 투자를 해보고 싶다는 조급함에 종종 일을 그르치곤 한다. 그렇다면 투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제할 방법이 없을까? 내 경험상 가장 좋은 방법은 ‘거기 아니면, 여기에 하지 뭐’란 마음이 드는 상황을 만들어 두는 것이었다. 이는 곧 2개이상의 투자처를 확보해 둔다는 의미다. 평소에 열심히 손품과 발품을 팔아서 아는 지역과 투자 가능한 지역을 늘려두면 가능하다. 잘 생각해 보라. 투자자는 언제 조급해지는가? 내가 알고 있는 투자할 만한 지역과 아파트가 하나뿐일 때다. ‘지금 이 아파트를 사지 않으면, 가격이 훅 오를 것 같은데?’ 하는 생각이 마음을 지배해 버리는 것이다. 그렇게 조급한 마음에 성급하게 투자했다가 낭패를 보는 경우가 적지 않다.
투자 초기, 내게도 그런 경험이 있다. 성급하게 매수한 주택은 지속되는 부동산 상승장 속에서도 지독하게 시세의 변화가 없었다. 수도권에서 가격이 오르지 않는 아파트를 찾는 게 오히려 더 힘들던 시기에 말이다. 그 경험을 통해 조급함이 얼마나 일을 그르치게 만들 수 있는 지 잘 알게 되었다. 그러면 당시 내 마음은 왜 그리 급했던 것일까? 그 물건 하나밖에 몰랐기 때문이다. 만약 같은 시점에 더 좋은 투자처가 있을 수 있다고 생각했다면, 조금 더 느긋해져도 충분히 괜찮은 물건을 찾을 수 있다고 생각했다면, 소중한 투자금을 수익이 전혀 나지 않는 투자처에 묻어두지 않아도 됐을 것이다.
2. 지금 보고 있는 단지의 가격이 적정한 가격인가?
우리의 투자기준인 저 . 환. 수. 원. 리.
그 중 제일 우선순위에 있는 저평가!
현재는 비규제 지역에 투자를 할 수 밖에 없는 상황이기에
많은 분들이 비규제 지역중에서도 가장 강남접근성이
우수한 지역들을 우선순위 투자처로 보고 계시는 상황입니다.
이렇게 특정지역으로 투자자와 그 지역의 실거주민들의 매수수요가 만나다보니,
매도인분들은 이때다 싶어서 호가가 오른 상황에서 가격협상이 안되는 상황을 마주하고 계실 겁니다.
이 때, 우리가 배운 비교평가를 통해서 앞단 지역의 단지의 실거래가격을 꼭 확인해보셨으면 좋겠습니다.
부천-구로, 산본-평촌, 구리-노원구 규제 이전에 우선순위로 봤던 지역의 단지들의 실거래가와 현재 내가 투자하려는 단지의 실거래가를 비교해보면서, 해당 단지의 가격이 가치가 상승하여 상승한 것인지, 상황이 만들어낸 가격인지 가치와 가격에 대해 중심을 잡고 접근하시는 편이 훨씬 도움이 된다는 말씀을 드리고 싶었습니다.
하물며, 현재 투자를 해야한다는 생각에 가치가 덜한 단지를 비싼 가격에 매수한다면 혹시나 모를 조정장에서 가격이 빠질수도 있고, 다시 회복하기까지는 앞단의 가격들이 회복한 후에 해당지역까지 가격회복의 흐름이 더딜 수도 있다는 리스크적인 측면도 고려해봐야 한다고 생각합니다.
혹여나 시장의 흐름으로 해당단지의 가격이 호가대로 거래되면서 날라간다고 하더라도, 부산, 대구, 대전과 같은 지방에서도 좋은 수익을 낼 수 있는 단지들이 충분히 남아았다는 생각으로 저처럼 너무 조급해하지 않으셔도 된다는 말씀을 드리고 싶었습니다.
3. 그래서 현재 내가 할 일은? (거기 아니면 여기) x N개 => 가격 Anchoring => 지속적인 투자의사 내비치기
내 투자금+5천 정도로 투자해볼 수 있는 단지를 가치순으로 매물임장했다면,
이제는 실전투자를 위해 협상의 단계를 진행중이실 겁니다.
이 과정속에서 한 번에 내가 원하는 가격에 응해주는 하락장은 지금 시장은 아니라고 생각됩니다.
하지만, 우리는 가치가 있는 단지를 해당 가치보다 저평가된 가격에 사야하는 투자자이기 때문에 내가 원하는 가격에 매수해서 투자해야 합니다.
저는 위와 같은 상황속에서 제가 적극적으로 협상하고 있는 부동산사장님께 제가 매수할 조건을 말씀드립니다.
“사장님 저 oo가격이면 사도록 하겠습니다.”
해당 가격이 현재 호가와 매도인의 마음에 안들수있지만, 현재 남아있는 매물들을 잘 살펴보면, 단지내 RR호가에 제일 처지는 동, 낮은 층수와 같은 실거주자분들이 납득할 만한 가격수준이 아닌 매물들이 남아있다는 상황도 많이 있는편이기 때문입니다. 왜 그 단지에서 그 매물이 남아있는지를 생각해보고, 그렇다면 약점이 있는 매물이기 때문에 그만큼 싸게 살수도 있고, 내가 매도할 때도 너무 욕심부리지 않고 적당한 가격에 매도해야겠다는 전략으로 접근할 수 있습니다.
그렇게 내가 매수하고자하는 가격을 지속적으로 어필하면서, 날씨가 추워지고 부동산을 방문하는 손님이 뜸할때, 매도인이 팔아야하는 날짜가 점점 다가오는 순간이 다가온다면 지속적으로 매수의사를 밝혔던 내가 사장님들의 머리속에 떠오를 수 있는 사람이 되어 기회를 잡을수도 있다고 생각합니다.
우리는 월급쟁이 투자자이기 때문에 모든 만사를 내팽겨치고 투자만 할 수는 없습니다.
그렇기 때문에, 매일 꾸준히 루틴하게 특정시간을 정해서,
- 매도인의 심리나 부사님의 심리는 변했는지 내가 매수할 가격을 지속적으로 어필하고
- 임차인을 찾아야한다면 꾸준히 연락을 돌리고
- 다른지역에서 더 좋은 투자처는 없는지 꾸준히 찾아나가야 합니다.
앞으로 상승할지, 조정이 올지는 아무도 모릅니다.
하지만, 우리가 투자할 수 있는 단 하나의 물건, 그 물건을 찾으면 우리는 투자를 할 수 있는 것입니다.
쌀쌀해지는 날씨를 아군삼아 든든한 기세로 오늘도 현장으로 나가는 동료분들을 응원하도록 하겠습니다.
상황이 아닌 원칙과 기준을 지키는 투자자로 결과를 만들어갈 수 있도록 언제나 응원하도록 하겠습니다.
우리 모두 파이팅입니다!!
