임보 를 위한 임보 를 쓰지 마세요 ^^
단, 한장 이라도 내가 개선 되는점 이 있다면 “성장” 입니다!
임보 의 시작 입지 분석
지도 : 해당구 의 위치 를 파악 한다.
생활권 : 사람들이 같은 상권 , 생활 범위 공유하는 곳 을 파악한다.
인구 : 지역 내 데이터 ( 인구수 , 세대수 , 세대당 인구 ) 를 확인하여 거주민 특성 을 파악한다.
사람들이 모여 사는곳 확인
(중요 : 세대당 인구수 : 가족 단위 )
생각 해보기 : 거주수요 가 많은곳 으로 매매 / 전세 우상향 할수 있겠다는 관점.
지리적 위치
물리적 위치 , 인접 지역 , 업무 지구 접근성 파악 을 해본다.
위성 지도를 보는 이유
1.지형이 주는 선호도 파악 하기 위해서
2.빈 땅 여부로 입지 독점성 파악한다.
( 빈 땅이 적다 = 입지 독점성 = 가치가 장기 우상향 한다. )
지적 편집도
지도 위에 상권에 이름 붙이기 : 지역과 친해지는 시간 을 가지고 지도 와 친해지기
임장시 분임 기역 되살리기 에 도움이 된다.
생활권 정리시
생활권 순위에는 정답이 없을 뿐더러 , 1~3등 순서를 맞추는 것보다 더 중요한 것은
해당 생활권 의 느낌을 적고 , '선호 요소 / 특징 을 파악 하는 것' 이 중요하다.
( 각 생활권 별로 어떤 단지들이 있는지 같이 적어 보는것! 잊지 말기 !) “ 재이리 튜터님 말씀 ” 😉
인구 조사 시 꼭 나에게 적용 할점 !
인구수 (양) + 세대당 인구수 (질) 가 많은 곳이 좋아요 ( 가족 단위 거주율 이 높은곳! )
주의 ) "신축이 많은 신도시 / 뉴타운 은 보통 세대당 인구수가 많아요 인구만 보는 것이 아니라
입지 가치도 함께 봐야 해요" ‘재이리 튜터님 말씀 ’ 기억하기! 😎
데이터 는 무,조,건, 지도 위에 올리기 !
올릴수 있는 데이터 를 지도 위에 올리기 !
내가 보고 듣고 느낀 것 을 모두 올린다 !
' 지역과 친해지기 위해서 '
전입 전출 인구 이동
전입 + 전출 = 총 이동 규모 를 추가하면 좋겠습니다.
( 총 이동 규모가 클수록 임팩트가 있는데 , 전입 전출 따로 보다 보면 , 총 이동 규모 파악이 잘 안 될수 있어요 )
( 생각 하기 ) 안양이 의왕시 보다 상급지이나 인구 를 워낙 많이 주고 받는
관계이기 때문에 이번 의왕 입주가 안양 에도 영향을 줄 수 있겠다.
입지에서 봐야 할것 : 이 지역이 가치 있는가 ?
입지에서 봐야 할 것 : 이 지역이 가치 있는가 ?
직장 | 사업체 수 , 근로자수 (양),대기업수 (질) | 좋은 직장이 있어 외부 수요를 끌어오는가 ? 생각 해보기 |
교통 | 3대 업무지구 접근성 (소요시간 ) | 출퇴근을 빨리 , 편하게 할 수 있는가 ? |
학군 | 중학교 학업성취도 | 학군 이 좋아 외부 수요를 끌어 오는가 ? |
환경 | 백화점, 마트갯수 | 사람들이 쾌적하고 편리 하게 살 수 있는가 ? |
공급 | 입주 단지 시기, 세대수 | 고려할 매수 기회 또는 리스크 가 있는가 ? 앞으로 3년 동안 의 공급 물량 파악 해보기 |
직장 적용할 점 : 영등포구 직장 종사자수 , 사업체수 가 서울 4위 네 ?!
영등포 안에서 어디에 직장이 많은 걸까 ?
좋은 일자리들인가 ? 소득도 많나 ?! ( 궁금증 연결하기 )
- 지역 입지 분석시 교통 과 직장 파악시 질문을 하고 , 서로 연결 하여 분석 을 하는 것! -중요-
직장 은 최대한 많은 내용을 지도 위에 올린다고 생각 하기!
지역을 이해하는 농도 자체가 달라집니다!
‘ 재이리 튜터님 ’
직장 소득 ( 원천 징수 & 주소지 )
영등포구 에서 일하는 직장인이 강남 직장인 보다 소득이 더 많다고?
영등포구 에서 일하는 사람이 ( 원천 징수지 소득 )
영등포구 에 사는 사람 (주소지) 보다 지역 내 에서 일하는 직장인들의 월급이 더 많네 ?
영등포 에서 일하는 사람이 , 영등포 에 사는 사람들보다 소득이 더욱 높다 그럼 영등포구 에 직장 다니는
사람이 왜 영등포구 가 아닌 다른곳 에 살지 ? 교통으로 유기적으로 연결 할수 있는 질문을 한다!
-스스로 질문을 던지기 -
교통 ( 출퇴근을 빨리 , 편하게 할 수 있는가 ) 나에게 적용 할 점.
적용할 점 (심화) : 생활권 별 대표 단지 기준 으로 3대 업무 지구 소요 시간 파악하여
생활권 별로 하위 교통 등급 매겨 보고 지도 위에 올리기!
학군 ( 그래서 학군 이 좋아서 외부 수요를 끌고 오는 곳 인가 ? )
학군이 좋아 외부에서 수요를 끌고 오는 곳인가 ? 라고 생각 해보고 ,
그게 아니라면 이 지역 의 수요를 끄는 핵심 가치 는 무엇일까 ?
학군 데이터 들 - 초교 학급당 학생수 / 중학교 학업 성취도 평가율 / 학원가
이 3가지 요소가 모두 가급적이면 , 합쳐서 지도 위에 올려 보기
😎 한발더! 고등학교 입시결과 ( 서울대 /의대 진학자수 ) 등은
학군적 의미 있는 동네에서 조금 더 디테일 하게 보는정도로~
환경 ( 사람들이 쾌적하고 편리하게 살 수 있는가 ? )
대형 마트 와 백화점 을 지도 위에 올려 보는 이유 :
편의 시설 이 집중 된 곳 = 구매력 있는 곳 = 집값을 받쳐줄 수 있는 곳 으로 생각 한다.
환경 의 심화 버전 ( 나에게 적용 할점 )
백화점 , 대형 마트 , 병원이 모두 몰려 있는 산본역 주변이 거주 만족도 가 높을 것임 ( 정량적 판단 )
산본역 주변이 택지로 이루어져 있어서 거주 환경과 만족도 높을 것임 ( 정성적 판단 )
<가설>
1. 산본 역 아래 쪽 보다 위쪽의 생활권 선호도 가 더 높을 것이다.
2.입지가 떨어질수록 연식이 중요할 것이다.
그리고 가설 을 확인 하는 단계가 필요 하다! ( 나에게 적용 할점 )
조건 을 고정 24평 방2개 같은 조건에서 산본역 아래쪽 단지 와 위쪽 단지 의 수익을 파악 해본다.
전저점 시점에서 전고점 시기 의 매매 가격 상승폭 을 확인하여 , 가설을 확인 하는 단계 까지 보고 ,
사람들이 더 좋아 하는 환경을 확인 해본다.
투자 우선순위 로 ~
산본역 위 생활권 의 단지 > 산본역 아래 생활권 의 단지
내가 이 지역에서 투자 한다면 어떤 선택을 할까 ?
정답을 맞추기 보다 , 여기에서 생긴 의문을 이후 현장에서 해소 해보는 것.
단지 분석
이 단지 의 선호 요소와 가치는 무엇인가 ?
기본 정보 | 연식,세대수,평형,구조 | 기본 정보 를 입력 |
단지 등급 (가치) | 교통,학군,환경 | 이 부분이 제대로 되어야 이후 최종 투자 후보 선정을 잘 할 수 있습니다!!! #가치와 가격을 단지별 로 연결 시키는 과정 |
단지 생각 (가치) | 단지 임장 시 느낀 점 특징 , 선호도 | |
가격 | 가격 수준 확인 | |
그래프 최근실거래 | 현재 가격 적정 / 저평가 확인 |
나에게 적용 할점
단지 에 대한 생각 ( 가치 , 선호도 ) 을 작성 해보는 것
장점 과 단점 을 작성 해보는것
단지에 대한 나의 생각이 가장 중요합니다. ‘재이리 튜터님 ’
전임 한 내용 까지 적용한다.
매물 임장 한 내용까지 작성 한다.
나의 손품 과 발품을 최대한 연결 하여 작성 한다.
단지 분석을 꼭 해야 하는 이유
단지별 가치와 가격을 연결 하여 투자할만한 단지 를 선별 하기 위해서 입니다!
단지별 가치 와 가격 을 제대로 알아야 확신 으로 투자 할 수 있습니다!
시세 분석 에서 봐야 할 것 = 이 지역의 가격 결정 요소는 무엇인가 ?
시세 트래킹 을 하면서 , 지역 의 핵심 가치를 파악 하기 위한것!! -생각해보기-
랜드 마크 시세 | 지역의 시세 , 위상 확인 | 가격대 에 대한 감을 익히고 , 가격이 보여주는 지역의 위상 , 선호 요소 를 파악한다. |
동별 시세 그룹핑 | 동별 , 생활권별 시세 수준 확인 | 입지 분석 파트에서 확인한 수요 , 가치 와 연결 하여 해석 저평가 를 찾는 1단계 , 매물 볼 단지 1차 선정 한다. |
시세 지도 | 생활권별 가격 결정요소 확인 | 입지분석 파트에서 확인한 지역의 수요 , 가치와 연결 하여 해석 가격을 결정짓는 요소를 반드시 확인 한다. |
왜 쓰는지 알아야 재밌겠죠?!! 😁
랜드 마크 아파트를 볼때 , 가격 범위 , 선호 이유 를 파악한다.
지역의 선호 아파트 가격대 에 대한 감을 잡고 지도위 에 선호 이유를 적어본다.
랜드 마크 를 통해 알수 있는 지역 내 선호 요소 를 적어본다.
TOP10 아파트 의 특징을 분석 하고 그로부터 얻을 수 있는 인 사이트 표시 한다! ( 지역 선호 요소 )
입지 분석에서 파악한 가치를 가격과 연결 짓는 과정
수도권 랜드 마크 시세 동향
왜 보는 거죠 ? 작성 목적을 기록 하세요 🙄
( 임장지 와 주변 지역 의 가격수준 확인 하기 위해서 , 임장지 의 위상을 확인 하기 위해서 입니다. )
임장 보고서 에서 가장 중요한 것 결론 !
그래서 나는 어디에 투자할 것 인가 ?
단지 최종 후보 > 동별 최종 후보 > 지역 내 최종 후보 > 앞마당 최종 후보
※지역 내 최종 투자 후보는 본 매물 중에서 선별 한다!
지역 내 최종 후보 포함 하여 앞마당 전체 에서 나온 최종 투자 호보 단지는 매물 임장 하여 투자로 연결 !
※ 현 임장지 에서 제대로 뽑아야 앞마당 투자 후보 에 확신
재무 상황 정리
현재 자산 상황 / 미래 자산 상황 +1년 이후
결론 파트의 시작은 언제나 내 재무 상황 부터 정리 합니다.
내가 매물 임장 을 한 단지를 가져 온다.
내가 본 매물 중 애매한 것부터 소거 하는 방식으로 시작 합니다!
대신 에 소거 하는 이유 ( 가치 , 가격 ) 적어두기
최종적으로 3개 매물을 남긴다. ( 적용할 점 )
저 환 수 원 리 기준에 적합한지 , 기록을 하여 재검토 한다.
저 환 수 원 리 투자 기준에 따라 최종 후보 분석 ( 반드시 !! )
결론 및 투자 기준 점검!
익숙하다고 놓는 순간 기준이 아니라 뇌피셜 을 따르게 되더라구요!!!
반드시 기록 하고 재검토 필요 하다!!!
저환수원리 투자 기준에 따라 최종 후보 분석 및 그래프 검증
※ 가치와 가격을 먼저 판단한 후 , 나중에 그래프 를 붙이며 가치를 재확인한다!!!
너무 너무 중요!!!
재이리 튜터님 의 코칭 은 피와 살이 되었네요 속시원하게 알려주시는것에서
저에게 도움이 정말 많이 되었다고 생각 해요 ! 꼭 적용해보기! 이번 앞마당 임보에 3개 만 적용 해보기!!!
늦은시간까지 고생 하셨습니다!! 튜터님 감사합니다! ^^
