임장보고서 '시세' 파트의 거의 모든 것 [모찌롱]

안녕하세요. 모찌롱입니다.

서울투자기초반도 어느새 3주차로 접어들었고 대부분 시세파트를 마무리 하셨을 것으로 생각됩니다. 정말 고생많으셨습니다.

오늘은 시세 파트에 어떤 내용을 담는지 그리고 그것을 투자와 연결시키기 위해서 왜 임보에 포함하는지에 대한 이야기를 해보려 합니다.

시세와 관련한 더 깊은 통찰을 얻고 싶은 욕망(?)이 있으신 분이라면

소개 및 설명드리는 내용 이외에 한 걸음 더 나아갈 수 있겠으나,

하나의 지역을 온전히 이해하다는 관점에서,

그리고 지역구 수준의 넓은 범위에서의 입지분석을 완료한 단계에서는 이 글에서 다루는 정도만 해도 충분하며

특히, 6번의 [시세그룹핑]과 7번의 [시세지도]만 제대로 완성해도 지역을 이해하는데 문제가 없다고 생각합니다.

0. 시세를 왜 볼까?

1. KB시세(매매/전세지수 증감)

2. 전국(서울/수도권) 랜드마크 시세

3. 지역별 평당가(매/전/투)

4. 지역내 + 시기별 랜드마크 시세

5. 시세 그룹핑

6. 시세지도

0. 시세를 왜 볼까?

너무나 당연한 이야기 일 수 있으나, 지역에 대한 입지분석 다음에

시세를 왜 조사하고 보고서에 담는지 생각해보는 것은 의미가 있습니다.

모든 임장과 임보가 그러하듯이, 뚜렷한 '목적의식' 없는

'남들이 하니까'식의 기계적인 행동은

우리가 하는 방식의 투자생활에 매우 치명적입니다.

제가 월부를 통해 배운 부동산 투자의 핵심은

'가치 대비 저평가된 물건을 감당가능한 범위내에서

매수하는 행동의 반복'입니다.

여기에서 '가치 대비 저평가'를 판단하기 위해서는

반드시 '가격'이라는 정보가 붙어야 가능합니다.

예를 들어, 잠실 대장 단지라고 할 수 있는 리센츠가

가치가 있다는 것은 많은 사람들이 인지하고 있습니다.

하지만, 리센츠가 높은 가치를 가진다는 말이

'언제든 매수해도 된다'는 의미는 아닐 것입니다.

극단적으로 해당 단지에 호가 100억을 부르는 매물이 나와 있다면,

투자자는 가치 대비 저평가 관점에서 해당 매물을

검토대상에서 제외하는 것이 합리적입니다.

앞서 검토한 지역의 입지가치를 밑바탕으로 삼아

단지별 가격을 입혀 보면서,

최종적으로 매물을 보고 투자물건을 결정하기 전에

임장지의 시장 상황과 단지별 저평가 수준을

가늠해볼 수 있는 것이 시세 파트인 것입니다.

1. KB시세(매매/전세지수 증감)

개요 파트를 작성할 때

숲을 보고 나무를 보는 흐름으로 진행하는 것과

같은 맥락에서

시세 역시 거시적인 흐름을 본 후에

개별 단지 가격으로 들어가는 방식으로

분석을 하게 됩니다.

바로 앞마당의 단지 가격을 봐도 대세에 지장은 없겠으나,

지역구별로 지수의 흐름을 비교하면서 보면

내 임장지가 현재 어떤 상황 또는 상태에 있는지를 이해할 수 있습니다.

한가지 팁을 드리자면,

KB에서 공시하는 매매/전세지수 증감을 그대로 써도 좋지만,

서울/수도권의 경우 기본적으로 시세 수준을 기준으로 '급지'가 나누어져 있고

높은 급지에서 시세를 리딩한다거나

비슷한 급지별로 시세흐름이 비슷하게 흘러가는 점을 고려해서

아래와 같이 급지순으로 데이터를 다시 가공한 후 검토를 하고 있습니다.

이번 달 데이터를 기준으로 보면 확실히

상급지의 시세흐름과 중하급지의 지수 증감률이 차이가 있다는 것을

직관적으로 확인할 수 있습니다.

특히 25년의 경우 정부의 부동산 대책에 따라 시장분위기가 급변한 만큼

해당 시점을 기준으로 보면 왜 지역구 별로 급등한 곳이 있는가 하면

반대로 심정지 상태로 볼 수 있을만큼

변동 자체가 크지 않았던 곳도 있었는지도 알 수 있습니다.

추가적으로 지수는 전세지수도 함께 보고 있는데요,

그 이유는 열반스쿨에서 배운 것처럼 부동산 시장에는 사이클,

즉 봄, 여름, 가을, 겨울이라는 것이 존재하기 때문입니다.

예를 들어 이번 달 임장지인 구리의 경우 매매는 보합세를 보인 반면

전세가는 유의적인 상승세가 장기간 이어져온 것으로 미루어 보아

겨울시장, 즉 투자기회가 열렸거나 가까운 미래에 열릴 수 있음을 알 수 있습니다.

2. 전국(서울/수도권) 랜드마크 시세

전국(서울/수도권)이 앞마당이 아닌 상황에서

랜드마크 시세를 지속적으로 따라가는 것은

초심자분들에게는 분명 부담이 되는 부분이 있을 것으로 생각됩니다.

감사하게도 월부닷컴이나 카페에는 아래 큰별과함께님의 글처럼

랜드마크 시세트래킹 결과를 공유해주시는 분들이 계시고

우리는 이 분들의 나눔을 적극적으로 레버리지 하면 됩니다.

전국 랜드마크 시세트래킹 공유(2501101)[큰별과함께]

전국(서울/수도권) 랜드마크 시세 중 이번 달 임장지 랜드마크 가격 수준을 확인을 하면

강의에서 배운 급지, 즉 지역의 위상이 어떻게 가격에 반영되어 있는지 구체적으로 확인이 가능합니다.

예를 들어, 강동구의 경우 10월 기준 84 평형 대장단지가 21억의 호가를 보이고 있는데,

이는 같은 3급지인 영등포구 대장과 비슷한 금액임을 알 수 있습니다.

또한, 비슷한 가격대를 형성하고 있는 랜드마크 간 시세 비교를 통해

이번 달 나의 임장지역이 절대적으로 저평가 되었는지 가늠해 볼 수도 있습니다.

예를 들어 구리의 구축대장인 토평신명의 경우 10월 당시 10억의 호가를 보였는데

강북구 미아뉴타운에 위치한 송천센트레빌과 비슷한 가격대이고

일산에 위치한 신축 대장과 유사하거나 더 낮은 가격인 것을 감안하면

10월 당시의 구리는 전반적으로 가격이 싼 수준이 아니었을까 예상해 볼 수 있었을 것 같습니다.

(다만, 저평가 여부는 비교 지역이 앞마당이 아닌 이상 판단하는 데 한계는 있으므로,

초보 단계라면 첫번째로 말씀드린 지역의 위상을 확인하는 정도로 보셔도 충분하다고 봅니다)

어차피 내 앞마당도 아닌데 봐서 뭐하겠어라고 생각하실 수 있지만

자주 보고 익숙해지다 보면 어느새 앞마당이 아닌 지역에 대한 가격의 감도 기를 수 있게 됩니다.

3. 지역별 평당가(매/전/투)

단지별로 실제 가격을 확인하기 전에 지역별 평당가, 즉 평균 가격을 검토하는 것은 두 가지 측면에서 의미가 있습니다.

(1) 지역의 위상 비교

(2) 투자 기회의 식별

먼저 가격의 절대가 수준을 확인함으로써 지역별 위상을 한 눈에 비교할 수 있습니다.

서울/수도권의 모든 지역이 앞마당이라면 크게 의미가 없겠으나,

앞마당을 넓혀가는 과정에 있으시다면 큰 그림을 이해하는 것은

비교 평가 방식의 투자에 있어서 핵심적인 부분이라고 생각합니다.

또한, 같은 급지로 알고 있었는데 실제 평당가는 차이가 있는 경우

그 지역이 절대적으로 저평가된 상황은 아닌지도 생각해볼 수 있습니다.

또한, 위상 비교를 하는 과정에서 매매가 뿐만 아니라

전세가 수준도 함께 보면 자연스럽게 투자기회를 찾을 가능성을 올릴 수도 있습니다.

지역 평당가 기준으로는 내 투자금에 애매하게 들어오지 않는다면,

실제 단지 기준으로는 '만들어 볼 수 있는 가능성'이 클 것이고

지역 평당가 기준으로도 투자금 안에 들어오는 곳이라면,

나에게 맞는 매물은 실제로 더 많이 있을 것입니다.

임장을 하고 임보를 쓰는 본질적인 이유는

내가 가진 종잣돈을 갖고 투자를 하기 위함이지

단순히 아는 지역을 늘려가는 것이 아님을 기억해야 합니다.

따라서 평당가 비교를 통해 내 상황에 적절한 투자 우선순위 지역을 선정해보시길 권고드립니다.

평당가를 확인하기 위한 기술적인 부분과 관련해서는

아래 글을 참고하시면 도움이 되실 것 같습니다.

평당가 알아두면 얼마나 편하게요? (트래킹 양식 자동화 버전 공유) [모찌롱]

4. 지역내 + 시기별 랜드마크 시세

지역의 '선호도'라는 것은 부동산이 내재하고 있는 성격 상

쉽게 변하지 않는 것은 맞지만 절대적인 것은 아닙니다.

또한, 부동산은 기성품이 아니기 때문에

가격이 그 선호도를 언제나 적절하게 반영하는 것도 아닙니다.

그에 따라 시장의 사이클에 따라서 가격이 뒤섞일 수도 있고

신축이 입주하는 경우 선호도를 새롭게 가져오는 경우도 있습니다.

시기를 나눌때는

해당 지역의 과거 매매지수 흐름을 보고

분위기가 변하는 시점을 기준으로 잡습니다.

예를 들어 부산의 경우

14년부터 16년까지의 상승장,

17년부터 19년까지의 하락장,

그 이후의 대세 상승장으로 나누어 볼 수 있겠습니다.

이를 통해 해당 지역의 선호요소가 무엇인지

좀 더 뾰족하게 파악해갈 수 있습니다.

5. 시세 그룹핑

시세그룹핑은 생활권별로 단지의 매매가와 전세가를 정리한 표입니다.

구체적인 그룹핑 방법은 다음과 같습니다.

(1) 생활권 순위대로 표의 가로축에 나열

(2) 가격이 높은 순서로 단지명/전세가/매매가 기재

이런 방식으로 시세를 한 판에 정리하면 가격의 저평가 여부를 직관적으로 판단해볼 수 있다는 면에서 효과적입니다.

즉, 이론적으로 생활권이 좋아질수록 높은 가격대를 보일 것이기 때문에 가격이 왜곡됐는지를 바로 확인해볼 수 있는 것입니다.

(+신축의 경우 상품성의 영향으로 생활권은 떨어져도 가격이 튈 수 있음)

저의 경우 가로 비교(생활권 내에서 위/아래 단지 비교) 및 세로 비교(생활권 간 비슷한 가격대의 단지 비교)를 통해

저평가된 단지라고 판단된 단지에는 아래 예시 장표처럼 '저평가' 표시를 해주고 있습니다.

그리고 해당 단지는 그대로 매물임장 대상 단지까지 이어지게 됩니다.

중요한 것은 시세그룹핑 단계는 매물임장을 위한 저평가단지를 1차적으로 리스트업하는 '사전 준비 단계'이기 때문에

해당 단지가 실제로 저평가 상태인지 원래의 적정가격인지 여부까지 확인하려고 하지 않아도 됩니다.

시세 기준의 그룹핑이 익숙하신 분이라면 아래 나알이 튜터님의 글을 참고하셔서

'가치 그룹핑'까지 적용해보시면 지역 및 단지에 대한 더 선명한 이해를 하실 수 있습니다.

결론에서 자동 비교평가하는 방법 [나알이]

6. 시세지도

앞서 말씀드린 것처럼 부동산의 가치는 입지와 상품성으로 이루어지고

특히 서울/수도권에서는 입지가치가 중요합니다.

따라서 그룹핑을 통해 각 단지의 가격을 확인하는 것에서 끝내지 않고

지도에 최종적으로 올려보면 각 생활권의 특징을 선명하게 기억할 수 있습니다.

시세지도를 그리다 보면 지도에 모든 것을 올리고 싶은 욕망이 들겠으나,

너무 많은 요소를 올리면 눈에 잘 들어오지 않는 역효과가 있을 수 있어

저의 경우엔 다음의 항목만 올려주고 있습니다.

-단지시세라벨

-지하철역

-학교 및 학원가

-주요 시설(공원, 시청, 상권 등)

-재개발구역

-단지별 평형대 구성

+구조 (20평대 구축의 경우 구조 차이에 따른 선호도 차이 및 가격 차이가 있을 수 있음)

또한, 해당 생활권에 대한 주요 내용을 다시 한 번 표로 정리해서, 나중에 다시 봤을때 시세지도만 봐도 놓치는 부분 없이 기억을 떠올릴 수 있도록 기록을 남겨두고 있습니다.

-입지가치 (교통/학군/환경)

-생활권 특징 및 키워드 정리

-가격결정요소 (입지 및 상품성)

-평형대별 가격대 범위(매매 및 전세)

| 마치며

오랜만에 조장을 하면서 많은 동료분들이

임장보고서와 관련한 고민이 있다는 것을 느끼고 있습니다.

제 글을 봐도

이걸 어떻게 하지,

이걸 왜 하지 라는 생각이 드실 수도 있겠지만,

열린마음과

하나씩 해보겠다는 마인드로

그리고 그런 자세가 나의 미래를 달라지게 하는 출발점이 될 수 있다는 생각으로

접근해보시길 추천드립니다.

특히 이 글을 마무리할 수 있게 열렬한(?) 질문을 해주고 있는

서투기29기 5조 조원분들(레이첼님, 양파님, 자리님, 봄님, 로도님, 부썸님, 흑임자님, 나무님)에게

감사하다는 말씀드립니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.